房贷助推拍地怪象

　　集体垒大户，原则上不给中小房企开发贷

　　银行与房地产公司第四季将进入信贷博弈胶着。

　　9月24日，广东一城商行信贷部人士称，7月份以来，房地产流动资金和项目贷款申请的数量逐月增加，主要为中小型地产公司，不过，审批的条件仍很严格。

　　该人士称，上半年，大型地产公司尤其是国企一般都被大行抢占，而民营大型地产公司对贷款的需求则不强，下半年大型地产公司可能多以项目贷款的形式向银行借贷。

　　央行二季度货币政策报告亦称，上半年商业性房地产贷款余额新增8826亿元，同比多增4860亿元。其中，房地产开发贷款新增40 9亿元，同比多增2210亿元；购房贷款（个贷）新增479 亿元，同比多增26 亿元。

　　不过，6月过后，受到房地产市场普遍“价升量跌”的影响，个人购房意愿受挫，央行统计显示，5月、7月、8月个人中长期贷款分别新增1008亿、1887亿和1806亿，个贷增长出现下降的势头。

　　“下半年，房地产信贷主流趋势是，个贷降而开发贷升。对银行信贷增长来说，开发贷是可以依靠，且为数不多的品种之一。”此前，平安银行公司业务部一负责人称。

　　上半年假性回暖

　　浦发银行广州分行人士称，实际上，中小行在上半年地产开发贷款中并非主力，年初时，股份行对地产还保持观望态度，不过，不少央企或地方所属的地产公司都比较容易获得大行的授信，且往往都是集团授信。

　　上半年，房地产开发贷款和购房贷款急速上升的背景无非与流动性和刚性需求入市有关。

　　2008年年底以来，广义货币M2的增速直线上升，从11月份的14.8％急速提高至今年6月份的28.5％，创近10年来的最高纪录。由此，大量资金进入房地产市场寻求保值增值。

　　另一方面，压抑了1年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放，房屋销售放量大增，成交量大大超过市场预期。

　　此前，国信证券分析师方焱对本报表示，一季度实际上地产成交和价格上涨并不明显，只是到了5月才突然发力，出现量价齐升的局面。上半年更多还是去库存的状态，开发商并非真正大量投入开发。

　　同时，此刻开发商的信心并不十分充沛，背后隐约可见的是其观望的态度。

　　国家信息中心预测部分析员董月鲜表示，今年1季度房地产企业家信心指数小幅回升至90，但比2007年和2008年同期分别低47个百分点和41个百分点。

　　目前，虽然房屋销售面积剧增、房价已经触底反弹，但作为象征开发商投资意愿的指标，如房地产投资、房屋新开工面积、土地购置面积、土地开发面积等指标依然呈下降趋势，市场仍在调整之中。

　　可以佐证的是，国信证券数据库显示，1～7月全国房地产累计完成投资1.77万亿元，同比增长11.6％，不过与2007年、2008年接近 0％的同比增长相比，地产开发投资依然处以低谷。

　　另外，上半年出现的独特现象是，各地地王频繁创出高价，甚至远高于2007年的水平。

　　上述浦发行人士认为，当中不少是获得巨额授信的国企，比如北京、上海和广州最近的地王几乎都是国企，一方面显示其资金充裕程度，另一方面其新开工项目并不见增加，反而热衷于拍卖高价地，当中缘由值得银行深究。

　　开发投资将逐步增长

　　前述广东城商行人士又称，在中型房地产项目中，出现不少二线城市，如佛山、东莞项目的贷款，一般由集团出面担保，然后向银行借贷。而对于个人贷款，由于高价造成成交萎缩，且开发商资金充裕，年内成交恢复的机会不大。

　　不论如何，经历数月的量价齐升的局面之后，调整在所难免。如果按照开发商的供应不足逻辑，下半年的开发投资将逐步增长。

　　安信证券分析师高善文分析称，8 月份固定资产投资同比增长 .6％，对细项数据的仔细分析表明，当月投资需求的提升主要来自于房地产业投资需求的恢复；其对投资加速的影响大约在 .2 个百分点。

　　此外，8 月份的房地产开发投资和新开工面积增速均出现显著上升的局面。当月房地产开发投资同比增长 4.6％，较7 月大幅提升15 个百分点；当月新开工面积增长24.2％，较7 月提升2 .9 个百分点。

　　而国家信息中心预测部董月鲜亦认为，房地产投资有望继续反弹。今年5月份，国家下调了商品住房投资资本金比例，其中，普通商品房项目投资的自有资本金比例从 5％下调到20％，将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力，促进房地产投资增速回升。此外，今年上半年，房产销售的骤增大大减少了房屋库存，而有限的库存将鼓励开发商加快投资。

　　那么，房地产投资增加对银行而言又有多少机会呢？

　　9月24日，国信证券分析师林松立认为，从房地产开发资金来源看（国家统计局口径），国内贷款比重约在25％，以2007年的增速推测，今年开发资金将在4.8万亿元，则预计需要贷款大约1.1万亿～1.2万亿，扣除1～8月7 84亿到位贷款，则还需4000亿左右的贷款。

　　以广东（含深圳）为例，其1～7月开发贷款余额均在2600亿上下波动，不过，8月份市场成交的持续火爆也使房地产企业投资开发和土地储备资金需求明显回升，其当月人民币房地产开发贷款一反之前数月的跌势，比上月增长84亿元，同比多增108亿元。

　　林松立认为，项目资本金下调必然需要更大的信贷支持，包括房地产也是如此，不过，长远来看，可能会加大银行体系的风险控制难度和系统性风险。

　　或许有鉴于此，在广州某股份行9月初一份房地产审贷报告中，对于地产风险防范已经提高，报告称，对地产项目自有资金比例至少达 5％、商业不低于40％。此外，对已上市全国性房地产开发企业或区域骨干房地产开发企业，须采取抵押担保方式并对贷款资金进行专户封闭管理；原则上不介入中小型房企的商业房产开发项目。

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