深圳小产权房有望确权

　　导语："深圳市土地制度改革综合试点"今天正式启动，小产权房有望确权。5月25日经济之声聚焦：小产权房确权有何意义？能否否会带动房价下行？深圳的做法有没有推广价值？

　　中广北京5月25日消息 据经济之声《央广评论》报道，据媒体报道，备受关注的"深圳市土地管理制度改革综合试点" 今天正式启动，酝酿两年的深圳土地管理制度改革终于开始。而深圳改革的最大价值还在于，能否为长期悬而未决的中国小产权房制度改革破冰。

　　在中国，小产权房的产权如何认定一直是困扰土地管理制度改革中的一个现实问题。具体到深圳来说，据统计，截至2011年年底，深圳小产权房违法建筑达到 7.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。针对这种情况，深圳这次准备推进原有农村土地确权试点实践工作。比如，原农村土地"按照现有的状况和改造情况"进行确权；在"房地合一"体系内，探索房地权利分离条件下的管理制度，探索土地权益书、作价入股等补偿模式等，破解确权难题。小产权房的产权，也有机会得到确认。

　　深圳土地管理制度改革具标杆意义

　　具体在操作上，深圳这次土地管理制度的改革将完善土地产权制度、深化土地资源市场化配置、创新土地资产资本运作机制、严格更低保护并建立补偿机制、加强土地立法。如果深圳的土地管理制度改革试点够取得成功，对于全国的改革无疑具有借鉴意义。经济之声特约评论员、《中华工商时报》总助理张立栋对这个话题作出评论。

　　张立栋：我想首先要强调深圳这种先行先试让很多人充满期待，这种改革精神值得肯定。现在对于这次的改革试点赞成和反对声都有，现在对它究竟好还是不好不宜过早下结论，但是作为全国的土地管理的制度积累一种经验，肯定是有价值的。以往的土地管理制度遇到了一个死结，大家更多的是在尝试一些理论上的探讨，但是没有从实践角度进行深入的执行，而深圳的标杆意义就在于此。

　　深圳的问题是带有普遍性的，因为这种土地国有化的机制并不是很完善，大量的深圳城市中的小产权房和农村的集体所有权土地是非常普遍的。这在很多城市化发展进程比较高的地区具有非常大的普遍性。

　　深圳改革的亮点是有望给小产权房确权，张立栋认为，更多的要看其中的细节，人们更多的关注深圳提出的小产权房制度能否真正对所有权进行确认，从而对全国市场是否会产生影响，比如会对房地产行业带来哪些影响，房价是不是会因为这个而下降。

　　张立栋：举例说明，一旦确权之后，因为购买成本完全不一样，中间存在差额，如果用小产权房的使用证在将来可以换大产，一定会造成市场的短期波动，这种影响我想决策层肯定能考虑到，但是任何一项改革肯定还是要考虑更大的视角，要经得起历史的考验。而这次改革的核心更多还是要真正保护好农民的权益。

　　司法界定需明晰 立法重心为确保农民权益

　　除了小产权房确权的问题，现在住宅工业用地还有用地都是有时限的，这在法律界也引起了一些讨论。有些观点认为这种情况不利于经济发展，在法律的框架里还有哪些土地管理制度可以在深圳进行试点？张立栋认为，司法的界定还是需要进一步清晰。

　　张立栋：现行的法律在征地过程中其实有些界定不清晰，比如城市土地属于国家所有，但是因为城市化在高速的推进，城市扩张之后最先被扩张的郊区农村的集体所有的土地就难以界定。到底是国家所有还是集体所有，司法的界定还是需要进一步的清晰。另外我想对于集体的土地征收和国有土地的征收应该进一步统一，界线不清晰就容易造成很多的矛盾和问题。

　　另外这次深圳土地管理制度改革内容里还注重了完善土地立法，张立栋认为，目前完善土地立法有两方面的重点。

　　张立栋：我想这个重点可能有两个方面，土地管理制度的核心问题当然是土地权益的确认和清晰化，这是在改革到了一定程度之后的关键。以往在改革发展中出现的问题往往被搁置，是因为不够突出也没有影响到整体的发展速度，到了现在改革发展到了一定程度之后，这些大量的或者集中的凸显的问题就必须要改革。

　　另外更重要的一点，土地立法的重心就是对农民利益的切实保护，具体而言包括科学合理的补偿制度。我们要让农民的财产权得到真正的保护，我想这个可能是土地立法的重点所在。

　　他方观点：为土地二次开发提供新可能

　　有媒体评论认为，这次改革不仅包括诸多先行、先试的措施，还赋予了本地政府在土地管理活动中更多自主权。比如，由于深圳经济特区这一独特的组织形式，整个深圳市建设用地审批权限在国务院，在改革建设用地审批上周期较长。但是未来深圳将改革建设用地审批方式，重新明确深圳市建设用地报批的程序和规则，这些措施将简化行政程序，提高深圳市尤其是中心区外的建设用地自主性。在土地使用权出让方式上，深圳将研究和探索限房价竞地价、不设定条件的挂牌出让等多种方式。

　　有地产界人士说，"也就是说，要探索除了招拍挂之外的新出让方式，这为土地二次开发方式提供了新的可能。"

　　中国社科院金融研究所研究员尹中立认为，清理小产权房难主要体现在两个方面，第一是数量非常大，其次，是如何去安置现有的居民。世界上有很多学者考察了中国的这些城中村和小产权房之后，他们反而觉得这是一个很好的尝试，是理论上的一个世界上很好的探索。巴西、印度之所以出现那么多的贫民窟，中国没有，实际上在很大程度上是与城中村与小产权房发展有很大的关系。所以在理论上，在实践上，都需要我们对小产权房进行一个适度的定位。

　　财经评论员刘戈说，这些年来，小产权房，年年说禁止，年年说清理，但是效果不大，就是因为有了这样的需求。有了利益链，而且已经存在了一段时间，所以这个问题就变成了一个特别难解决的问题。现在必须要寻找一种新的办法来破解这样一个难题，显然这些房子是没有办法拆的，那么我相信我们能够有智慧去寻找新的方式，把这个问题最后变成一个公开透明可以解决的事情。

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