行业地产细则出台调控升级

地产：细则出台 调控升级 201 -0 -04 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件这个世界上没有销售不出去的商品：国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 月1日晚间，国务院办公厅下发关于继续做好房地产市场调控工作的通知。

评论：

继2月20日国务院召开常务会议公布“国五条”， 月1日国务院办公厅即下发细则通知（2月26日已召开），显示中央对于此次房地产调控的重视，从目的而言，主要是稳定房价及调控预期。而从细则内容来看，调控实质升级，且呈现一些新的特点。

1．限购升级，范围更广，执行更严。目前全国约有近50个城市实行限购，限购标准不一，部分城市只是部分区域或新建商品住房实行限购，如珠海只在香洲区（主城区）实施限购；台州只限购新建商品住房。根据这次最新政策，则明确指出：（1）限购区域应覆盖城市全部行政区域；（2）限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；（ ）拥有1套住房及以上的非当地户籍家庭限购。同时，对于住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。而其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民对于和自己有关的上游及下游的工作也抱着学习的热忱；具备计划、组织自己职务的能力；具备授权的技巧；具备决定和实践发展路线的能力；果断力；具备不屈不挠的通融性；乐于和人共商的协调力；政府应要求其及时采取限购等措施。

2．房价控制目标趋严，一季度出台。通知指出“各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），需制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布”。此前多个城市公布的房价控制目标中包括保障房在内，而此次明确指出不含保障性住房，地方政府在制定房价控制目标及达到此目标的难度均将加大，调控趋严。

．二套房房贷政策趋严，但更具针对性，将对房价上涨较快的一二线城市影响较大。通知指出“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。体现中央因地制宜，未一刀切，由于一二线城市房价上涨较快，若政策出台，则将直接影响相关城市的交易量。

4．二手房个人所得税政策加码，降温二手房市场，具体影响还需看进一步的细则。通知指出“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。此前政策是，普通住房按照总价的1%（非普通按1.5%）或者交易差额的20%征收，对于家庭满5年且唯一一套住房的则免征。由于最近几年房价上涨较快，目前一般是按照交易总额的1%（或1.5%）征收，其比差额的20%将明显少交不少税。若各地政策细则出台，严格实施，则将大大提高二手房交易成本，直接降温二手房交易。不过由于房屋原值和购买价格较难核实，新政出台或进一步催热阴阳合同以规避或减小政策影响。