任志強年底房價肯定漲再不買房就晚了

　　任志强：年底房价肯定涨 再不买房就晚了

　　蒋保信：最近股市异常繁荣和疯狂，我身边很多从来没有炒过股的朋友都入市了，不知道您怎样看待这样的现象

　　任志强：我不是股市专家，也不是经济学家，不太关注股市我知道我们的股票翻了一倍多，但是如果我们的证监会限制企业，或者说用审批管制的方式限制企业在市场融资的话，股市的波动对于不能融资的企业来说，是没有任何意义的表面上看，你的市值很大，但是如果你不能在市场上融资，股市涨得再多，跟你有什么关系没有任何意义如果給股東的回報并沒有因為股票的上漲而增加的話，說明這個股市的估值是不合理的有些和互联相关的新行业，比如说新三板、电商等等，看的是预期，可能暂时估值高一点，利润跟不上也是有可能的，因为未来发展趋势可能更好但是对于传统行业来说，利润回报和估值都是看得见的，如果股票疯狂增长，给股东的回报却在下降，这是不合理的

　　蒋保信：股市的繁荣，说明了什么问题呢有人担心这是一个很大的泡沫，所有人都被卷入其中，都成为受害者

　　任志强：可能说明了大家对中国政府的进一步改革，有很大的预期如果改革成功的话，经济情况就会有好转但实际上，大家也很担心改革是否能成功比如说，证监会在做改革，要改成注册制，让更多的企业可以通过股市去融资，可以不经过审批去上市，这是大家能看到的预期但现实是什么呢这个政策已经酝酿很长时间了，还没有完全出台，而证监会现在的审批，就像李总理骂的那些处长一样，会拖很长很长的时间在名义上，他们看起来好像是要对股民负，但实际上，很多的审批规定都过于落后，根本没有任何道理，完全是李总理痛斥的那种，要证明你妈是你妈，要给一岁的孩子开不犯罪证明这类型的东西你根本就没法证明，于是你就得不到审批

　　在前年和去年，已经通过股东大会申报要进行增资扩股的企业非常多，但是现在有几家被批准了呢几乎没有一家被批准了这说明我们的管制体系有问题，一个审批可以拖一年两年，太落后了，是这些问题造成了股市的低迷

　　现在大家看到改革的信号了，所以可能对股市信心比较足如果改革成功，股市的前景是好的

　　蒋保信：如果证监会的改革跟不上的话，现在股市的繁荣也是没有意义的

　　任志强：如果证监会取消的话，股市可能会更好至少目前看来，很多东西完全可以不用证监会来管，两个交易所可以自行监管如果给了交易所更大的管制权力的话，就不需要设立这么一个庞大的证监会机构了我们在各省、市，恨不得连区县都要设立一个管理机构可是，香港、美国、英国并没有这样强大的组织机构去管理，是不是人家就不能开放资本市场了在国际上，中国落后了很多很多

　　在改革之初，要建立资本市场，证监会起到了积极的作用，刘鸿儒他们的贡献也很大那时是从零开始，要突破很多限制性条件，建立一个市场，证监会发挥了积极作用它也受到过很多利益集团或反对势力的阻挠，以至于我们的国有股一开始不能流通从历史的角度来看，证监会有它的功劳但是到了后来，审批越来越多，它设置的阻拦性的东西越来越多了，这不利于股市的发展如果两个交易所的功能更加齐全，完全可以不要证监会

　　蒋保信：取消的话，政府也能得到一些好处，因为经济可能发展得更好

　　任志强：这是一个非常简单的道理冶金部取消了，钢铁行业是不是上去了纺织部取消了，纺织业是不是上来了哪个行业的部委取消了，哪个行业就会起来而至于新增的部委，我们没看到它给相关行业的发展带来了什么好处，事实在这儿摆着呢改革开放以后，计划经济时代的商业部取消了(它和经贸部合并为商务部了)，但商品越来越发达了

　　凡是取消行政管理的领域，这个领域的市场基本上是更加成熟的；凡是增加行政管理的领域，该领域的市场都是被破坏的从计划经济到改革开放以后的发展，早已证明这一条了为什么李总理上台以后拼命要砍砍的就是行政管理如果行政管理会使经济越来越好，还砍行政管理干吗十八届三中全会和李总理这届政府做的事情，就是尽可能往下砍

　　不管是证监会、银监会，还是诸如国资委等部委，对中国市场的改革和开放有什么好处一开始可能都有好处，在建立市场的时候功不可没，但现在它们对市场的限制越来越多，这是不对的改革实际上就是减少行政管制，越少越好

　　如果放开市场，中国GDP的增长可能会超过7%

　　蒋保信：从去年11月份以来，央行三次降息、两次降准，您怎么看待这样的举措

　　任志强：常态我们过去就有过这种措施，真正研究经济的人会发现，从1994年开始，我们就经历了一个为期八年的经济周期，从一个最高峰开始持续下滑，直到八年以后，2002年以后才开始上升这次经济下滑的时间还只有四年，将来也可能会和上次一样，还要持续两三年了解历史的人都知道以前有过这种情况，再看到现在有这种情况，有什么奇怪呢可能经济周期就是这样的如果政府采取的政策有效，这个周期可能会缩短到六年、七年你看看美国，也一样，周期时间基本上差不多，只不过由于政策变化，周期可能会缩短一年两年

　　中国经济的增长处于一个下降过程，这没什么可讨论的实体经济在下降，外贸肯定也比原来差，劳动人口的绝对数量在递减也是事实，人口素质的提高并不足以折抵劳动人口的减少问题是，中国政府能不能在适当的时候，用更好的政策来回避周期的影响我不觉得中国政府现在做得好4万亿的后遗症是存在的，整个利率这么高，实际上是4万亿造成的但4万亿早都过去了，为什么还不降呢降准、降息，我们过去有时候降的比这还厉害呢，在2002年，年贷款利息都比现在还低所以，我认为这是正常的，没什么可奇怪的，不正常的是人们的心态

　　蒋保信：假如开放其他行业，房地产会不会衰落

　　任志强：不一定衰落其他行业开放了以后，对住房的刚性需求和改善型需求也会同时上升的，用不着你去刺激，它也会上来的，你不管制它就行了，有些东西是相辅相成的开放了，可能是百花齐放，不一定是你死我活

　　蒋保信：现在中国的房地产，在多大程度上能够拉动中国经济的增长

　　任志强：现在要靠房地产拉动中国经济，这种力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行尽管出台了这么多刺激政策，没什么大用

　　蒋保信：为什么

　　任志强：因为债还没还完，库存还没消化，要有相当一个周期去消化库存和解除债务问题历史经验就是这样的，2009年初，我们出台了一个4万亿计划，当时房地产投资和房产的销售都是迅速上涨的，但是房价增长的高峰是在2010年而不在2009年，房地产投资的高峰也是在2010年，新开工的高峰还是在2010年2009年的销售上涨，只是消耗了大量的库存，所以当年的投资上不去今年也同样，即使今年的销售很好，但也不能转换成投资，投资的高峰应该是明年下半年的事

　　我们的GDP计算方式有两种类型，一类是按投资增加值计算的，所以我们的房地产投资下来以后，经济就掉下来了另外一类是按照房租计算的，但中国现在共有房租的增加值非常低，基本上对经济没什么太大影响而国际上大部分国家计算GDP是以房租为主的，所以对GDP影响不在投资上，而是在房地产租金的增加值上

　　从目前来看，中国要想让房地产投资上去，还有许多工作要做，比如说户籍制度问题、土地制度问题等等，这些没有得到解决的长远问题限制了房地产市场的发展

　　中国的房价没有降的道理

　　蒋保信：北大的姚洋说，中国经不起房地产行业的泡沫，如果房地产崩溃，中国金融市场也可能会有很大的危机

　　任志强：他说的是广义的房地产概念，比如很多企业把房产抵押，以获取流动资金，这个贷款量是非常大的房价如果不跌，这部分仍然可以维持，如果房价大跌，它的内部就全垮了假如房地产垮了，本来这个房子值一千万，银行可以贷给你五百万，但这个房子忽然只值三百万，银行贷给你的五百万就要收回来了，你工厂的流动资金就没了，那怎么办

　　蒋保信：从这个角度来说，房价也不能降，是吗

　　任志强：对，也没有降的道理中国经济保持5%-6%很正常，你为什么要让房价降呢你有毛病啊黄金本来值一块钱，你非得说它值五毛我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由，所有的国家都认为房价降下来，经济就不好，个人收入缩水，财富减少了你为什么要让它降呢

　　有一部分人非常狭隘，完全是为了个人利益，自己买不起房子，就希望房价降下来严格说起来，天天吵吵闹闹，想要房价降低的

　　，基本上都是自私的，他们根本不懂经济从宏观经济角度来看，哪个国家说要把房价降下来

　　蒋保信：您前段时间说，2015年房价会暴涨，如果今年不买房的话，得等到三四十年以后了

　　任志强：2015年的年底，房价上涨是确定的4月份的城市房产涨跌变化已经告诉大家了，少量城市的销售已从负数变成正数了，可能到9月份以后，就从负变成正的增长这个判断是我去年做的，今年也没有发生变化现在中央出台了这么多政策，这只能让我的预测更容易实现，但没有这些政策，可能也是这种趋势

　　蒋保信：您说今年房价会暴涨，根据是什么会暴涨到什么程度

　　任志强：这根本不用讨论，现在已经很多人在说这个事了投资下降，新开工下降，土地下降，我的依据就是这个，很简单稍微有点脑筋的人都知道，根本不用讨论，历史和过去都是这样的2013年的时候，我说3月份房价会上涨，那时没有人信，但后来真是涨了我的理由还是土地下降了，开工下降，都是负的，供不应求，肯定会涨

　　蒋保信：也有分析师认为中国房价会一泻千里，因为中国未售的住房库存太大，而且富人开始前往美国、加拿大等全球化的都市购买房子了，因为那边有永久性的土地产权和良好的教育、法治环境

　　任志强：胡说八道有点数据概念没有移民到美国的人，一年也就八千多人，没有办法再有更多人移民过去了你们查查总数量，移民到澳大利亚的能有多少人全部移民加起来能有多少即使移民出去的人都在国外买房了，所有投资加起来也不到三百亿美元，这对中国算什么中国有八万多亿人民币，相当于一万两千亿美元，流失到国外的才三百多亿美元，算什么媒体切不可用这种方式去瞎忽悠，我不认为他是分析师

　　李腾腾：我看到做土地政策研究的学者说，中国房价过高是因为地方政府把土地价格炒得很高，开发商或者房地产商从政府那拿地的成本特别高，这导致了房价的不断上涨，这是一个不正常的现象您怎么看

　　任志强：政府把土地作为商品进行买卖，把土地的收益当做非纳入预算的小金库，本身就是我们制度上的失败，根本就不用讨论土地价格在房价中占到60%、70%，我们好几年前的报告就提出来了，在08年的两会上，黄孟复专门把这个问题作为正式提案向政府提出来了毫无疑问，这房地产问题中非常重要的一个方面，没什么可讨论的

　　李腾腾：如果放开土地市场的话……

　　任志强：要放开的不仅仅是土地市场，还有背后的其他一系列东西为什么住宅的价格要比商业的价格高因为对中国政府来说，住宅只能是一次性的投入，后期没有税收假定我们按照国际办法，以居住地纳税为主，情况就会大有改变，因为以居住地纳税为主，住宅能产生税收，对当地政府来说是好事，它就会抑制房价，不让它涨太高但我们现在不是这样的所以地方政府宁愿给你折价，也希望你盖更多的写字楼，因为背后有更多税收

　　你们只看一个点是不够的如果不从制度上来解决这一系列问题，房地产的问题是解决不了的

　　我们的宏观政策几乎全是错的

　　蒋保信：现在政府又想解决低收入家庭住房问题，又想靠房地产拉动经济增长，这事能不能两全

　　任志强：你说错了，我们现在是把三个事情搁在一起了第一，是照顾低收入家庭的住房问题;第二，是利用房地产拉动经济的问题;第三，是要不要用市场化去解决中国的整体经济制度问题如果要坚持市场化，那就让市场决定资源配置、市场决定价格，房地产就要往市场化的方向发展，这和政府的那两个目标都没有任何关系房价应该让市场决定上还是下，而不是由宏观经济的要求说了算

　　我们就是因为把三个东西搁在一块才出了毛病，所以我们的宏观政策几乎全是错的九龙治水从来都没有成功过，多个目标从来没能全部实现，因为你兼顾的每个目标都不是一致的

　　蒋保信：中国怎么解决穷人的住房问题呢

　　任志强：在1998年，我们就提出要立住房法，为什么不立呢老是靠部委的文件和国务院的文件瞎调，调什么调立法呀日本是哪年有的1960年台湾哪年有的1980年人家的经验已经告诉了我们，应该用什么办法去解决穷人的住房问题，我们为什么不会学学

　　我们也不是没讨论过，人大讨论住房法的问题已经有一二十年了，但到现在还没有提上立法议程为什么因为我们的政府老想用它调来调去，立法之后，政府就不能瞎调了比如说房地产法是1995年开始生效的，到现在多少年了，可政府为什么还在干预房价房地产法是上位法，是大法，它规定政府只有在卖房的时候才报备价格的权力，没有制定价格的权力，政府怎么能对商品房制定价格呢保障性住房可以有，因为法上规定叫做划拨土地的另有规定，这一部分土地，你爱怎么搞都可以，但是出让土地你怎么能限定价格呢什么自住房、两现房，瞎胡闹嘛，都是典型的政府违法行为

　　我们新的立法法要生效了，你们去研究研究，这些规定没有经过人大立法批准的话，都是违法的立法法出台以后，政府要做的第一件事情，就是把所有的规定都按照立法法的规定清理一遍，哪些需要按立法法的程序去重新立法的你就重新报，人大批准以后就正式立法否则，你就应该全部撤销，这是很简单的事

　　我们的总理都被逼得没办法了，说发个红头文件，你就那么任性总理在批评谁呢不是批评各级政府吗我们的媒体就是瞎吵吵，把任性这两个字用得很牛，但是从来没有考虑到底地方政府有多少是违法和任性的，你们揭露一下试试

　　蒋保信：政府应该跟房地产保持什么样的关系

　　任志强：市场的归市场，保障的归保障十多年以前，我们就提出这个观点了，在人大提案中也提过很多次了，但是政府没改在黄孟复当全国工商联主席的任期内，每年两会都对政府提出批评，但政府从来不改中国政府对房地产市场的调控，到目前为止仍然是不健康的，不会取得非常好的结果

　　慈善法应鼓励慈善行为，不应成为绊脚石

　　蒋保信：我们的社会似乎正在全面溃败，而很多溃败又跟企业有关系，比如假冒伪劣产品、有毒食品充斥市场前不久柳传志在“诚信中国联盟”启动仪式上有一个讲话，呼吁企业家讲诚信、重信誉您怎么看

　　任志强：我不认为社会正在全面崩溃，你说的那些不好现象，还是少数我们的食品安全尽管存在问题，但还是有90%的合格率，不合格的10%是少数虽然一粒老鼠屎坏了一锅汤，但是你不能说那一整锅都是老鼠屎

　　少数企业没有严格地按照市场的法律规则去进行生产，这是有的所以，我们要用各种办法，包括加强民主监督和社会监督，来促使企业严格自律食品安全是重要问题之一，部分原因是土地也被污染了，如果不解决土地污染的问题，食品安全问题也是解决不了的更重要的是，要靠社会监督把有问题的企业曝光，让它们失去市场建立一个完整的制度，要靠大家共同努力，每个人的行为都是一种表率，比如你买国内奶粉还是国外奶粉，就是一种表态行为，拿脚投票只有当社会监督更完善时，社会才会更好，如果我们不断地删帖子，不断地禁止媒体去报道这些恶劣事件，那么老百姓是没有维权能力的

　　在台湾的民主化过程中，相当一部分力量体现在老百姓的消费维权上，他们拿起了法律的武器，随后才有了整个社会的民主培养社会民主意识最好的办法，就是通过消费法，保护消费者权益，用各种办法去监督食品安全但我们现在不是这样的，我们有各种管理机构，管理机构下面还有各种协会，给你发证书说你生产的是优秀食品，其实是乱搞一通所以，总理这次也特别强调要砍掉那些中介，因为它们在评比过程中，给你瞎误导

　　从根本上来说，中国还是制度有问题，如果制度是好的，很多问题可以靠市场解决

　　蒋保信：您前段时间在广州演讲，说中国企业家应该有“贵族精神”但有人评论说，你们这代企业家可能还是家国情怀比较重一点，但后面几代企业家这方面可能会差一点

　　任志强：错了，年轻的企业家们家国情怀可能更重我们阿拉善SEE生态协会既有80后，也有90后，他们都在努力塑造这种贵族精神按英国人的说法，三代才能培养出来一个贵族，有一个延缓过程贵族精神是促进社会进步的一个重要方面，如果没有这些，社会的进步是很难推动的

　　蒋保信：在现在的大环境下，有人说企业家参与公益的热情好像下降了，实情是这样的吗

　　任志强：从私人银行的调查中看，进入公益领域的中国企业家是在增多的，他们平均有4%的财富用于公益为什么私人银行调查的数据比较可靠因为他们直接管理富人的一部分资产，最了解这些资产的用途

　　我昨天刚参加了一个中国慈善法立法的座谈会，我们八九个慈善家、企业家、基金会代表特别强调，中国现有的一些规定是不利于鼓励企业家从事公益活动的，也不利于全民参与慈善活动，所以新的立法一定要起到支持、鼓励人们参与慈善活动的作用，让做慈善成为一种社会风气如果从管理者的角度来立慈善法，他们更多的是想维稳，立法也是为了规范行为，这就错了，正好也是李总理所批评的我们说，立法的基本出发点应该是鼓励慈善行为，即使有些方面不够严格，可能会出问题，那也只是后期管理的事，不能刚开始立法的时候就不鼓励我们这次的立法是一个进步，因为过去没法，现在有了但我们不希望这个法没有前瞻性，最后变成绊脚石

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