广州复活的公寓

杨恋

广州天河城商圈，写字楼烂尾项目“正佳万豪金殿”正上演“咸鱼翻身”的大戏，最高5万元/平方米的价格小贼也推辆购物车，甚至让珠江新城CBD核心区的高端楼盘都黯然失色。不同的是，以天价发售的并不是写字楼，而是由其变身而来的“公寓”。

官方数据显示，这些复活的 “公寓”正在热销。烂尾十多年的大型写字楼转眼间复生，类似的故事正在广州多处上演。

2009年的繁荣，正是烂尾写字楼重生的好机会。上世纪90年代广州房地产开发热中，留下了大量的烂尾写字楼，此轮“复活潮”中，众多写字楼正“变身”公寓或者搭配公寓，以住宅的形式供给市场。

2009烂尾楼复活年

如今的香饽饽 “正佳万豪金殿”，在2000年还是一块被圈了8年的烂尾楼用地。几经波折，2005年1月正式开业的正佳广场已是天河商圈的佼佼者，2009年10月推出的 “万豪金殿”更是以公寓中的最高价一战成名。

此时，广州单价5万元的豪宅产品并不多见，主要分布在二沙岛、珠江新城及滨江东三个板块和广园东汇景新城一带，且都是别墅项目。

广州市国土房管局数据显示，从11月29日开盘的半月内，该项目已售出62套，风头之劲令不少住宅开发商感叹不已。

调查发现，广州天河北、天河城、环市东、火车站-流花等新老商圈面市的类似烂尾写字楼项目共8个，其中只有“中石化大厦”仍旧规划为写字楼进入市场，其他楼盘虽原规划皆为写字楼，盘活之后却以公寓式住宅发售，在使用功能上在这里玩家们不仅可以体验原汁原味的欧冠联赛，从办公变为居住，甚至商住两用。

在2009年住宅市场火爆的背景下，它们“幸运地”得到市场一路追捧。国土房管局信息显示，“达镖国际中心”开盘当天即报收2亿元；变身而来的纯公寓“时代YOU公寓”即便是在去年市场低谷时期，售价也能达到元/平方米，而今入住率更有90％。

今年2月，广州市建委和市国土房管局通报，广州在册的141宗拆迁烂尾地已成功处置117宗，在册的57个烂尾楼也已盘活51个。

“2009年可以称为广州烂尾楼盘活年。”中原地产项目部经理黄韬说。采访的多位业内人士普遍认同这一观点。

市场的火爆确不失为一个复活的条件，更为重要的是，“公寓”概念的模糊定位、政府在盘活烂尾楼方面的优惠政策，给写字楼搭乘“公寓”顺风车重生提供了便利。

“包装是产品转换中很重要的一环。”曾以此手法成功操盘烂尾项目“VILI威尼国际”的营销经理冯瑛告诉，“公寓”只是开发商包装出来的一个概念，国土部门并无这一分类，而对“公寓”概念的运用，南北又各不相同，南方普遍理解为“商务住宅”，而北方则把它看作住宅中的高档产品。

“公寓”形态的存在加上包装的力量，使得原先规划为写字楼的土地，使用功能转换变得容易。“这种操作并不违规，虽然表象跨界，但是法律上还是写字楼物业，只不过一般住宅是70年产权，变身后的公寓只有40年或50年产权。”代理过此类项目的黄韬说。

实际上，针对盘活烂尾楼，广州市政府早前提供了一系列优惠政策，在土地出让金的缴纳时限、户型、规划性质调整等方面做出让步。

“幸运”攀高枝

2009年的房地产市场呈现出繁荣甚至是火爆的景象更多的是指住宅市场，写字楼市场虽然比2008年微有好转，依然位于低谷徘徊。

广州市国土房管局的数据显示，2008年广州一手写字楼销售面积为41.52万平方米，同比下降47.4％，四季度吸纳量甚至出现罕见的负增长。今年月份，销售面积为 . 9万平方米，更是落后于2008年同期水平。

依据戴德梁行市场研究报告，写字楼租赁市场亦不乐观，今年第三季度空置率微跌为12％，租金水平仍在不断下调。

更为严重的局面是，2010年仍将有大量写字楼 “出货”，仅珠江新城CBD就陆续会有高德置地广场二期、保利中心、广州国际金融中心等写字楼入市。在未来的两年内，广州将有超过 5万平方米甲级写字楼供应上市，写字楼市场面临巨大的竞争。

如此困局之下，怎么降低风险和保持利润成为烂尾写字楼首要解决的问题。

“开发出来的楼盘首先要销得出去，才能谈到利润。”珠江新城某高端公寓开发商高层向强调，逐利之下，写字楼如此“变身”成为市场所趋，幸运的是，变身而来的公寓正好赶上了2009年住宅销售的好年景。

走访珠江新城时也发现，从西区到核心区，不仅正在赶工的写字楼招租，许多现有楼盘都挂着招租的横幅，而普通住宅和公寓却面临缺货的境地，如果写字楼变成公寓，以住宅的形式供应市场，面临的竞争和风险都要小得多。

更大的背景是，2008年各大开发商纷纷减少了开工量，今年市场提前回暖，存货销售速度非常快。加上刚刚颁布的广州亚运停工令，明年下半年的住宅供应量将受到影响。此消彼长下的生存空间，使得烂尾写字楼纷纷变身公寓复生。

除去明显的供给落差，如今写字楼和公寓悬殊的价格“倒挂”，也成为“引诱”开发商做出改变的肥美蛋糕。

2009年广州住宅价格一路疯涨，同一区域，公寓因更具投资价值，价格普遍在写字楼之上。举例来说，由烂尾写字楼转变而来的项目中，“达镖国际中心”公寓折后均价22000元/平方米，而距离该项目最近的写字楼“富力金禧商务中心”一口价15000元/平方米；“倾城·2009”公寓售价24000元/平方米，而其所处的越秀区却是整个写字楼市场租金最低的区域，该区第三季度平均租金仅为94.78元/平方米/月。

“公寓的投资属性也是开发商趋之若鹜的一大原因，”合富辉煌的首席分析师黎文江表示，目前公寓投资回报率在5％以上，好的可以达到8％-10％，住宅4％左右，而写字楼更低。

如此一来，烂尾写字楼为何要攀公寓这根高枝，也就在情理之中了。

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