南京等二线城市地价暴涨180

　　近期，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场 高烧不退 ，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是 地王 频出。

　　调查发现，一些 地王 的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地，高杠杆、高负债拿地存在隐患。

　　资金出现溢出效应， 二线城市地价暴涨180％

　　月25日 沪九条 出台后的上海首场土地拍卖会，一口气拍出三个区域 地王 。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率均超过100％。其中，上海远郊的泗泾拍出 双子地王 ，每平方米近4万元的楼面价，几乎是半年前该区域地价的2倍。

　　不过，二线城市土地市场热度很快超过一线城市。上海首场土地拍卖会结束后仅2天，南京就刷新该市总价和单价 地王 纪录。南京新科单价 地王 以高达4.5万元／平方米的楼面价超过上海商品房成交均价。而5年前，该区域楼面价仅4752元／平方米，也就是说，地价5年大涨8.5倍，增幅甚至超过一线城市。

　　据世邦魏理仕监测，与以往高总价的 地王 主要集中在一线城市不同的是，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均 地王 频现。机构数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280％；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180％。

　　值得关注的是，几乎所有一线和热点二线城市都出现 面粉比面包还贵 的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。走访上海泗泾 新科地王 周边5个在售项目发现，其销售单价范围在2.4万元－ .1万元，远低于近4万元的楼面价。苏州最近拍出的地块楼面价大部分已反超区域销售均价，其中金辉竞得的相城区地块楼面价更超出区域售价60％；拿下的厦门地王楼面价也是区域平均房价的1.6倍。

　　业内专家表示，在一线城市门槛渐高以及 沪九条 深六条 等政策的压力之下，资金出现溢出效应，开发商开始争先布局热点二线城市。首席分析师张大伟认为， 近期南京、苏州等二线城市 地王 频现，地价甚至超过周围在售房价，这说明二线城市房地产市场风险正在明显增加。

　　一块地透支全年利润， 开发商负债抢地赌 明天

　　翻阅发现，本轮拿到 地王 的房企，几乎都是不惜透支半年以上利润甚至负债累累去豪赌房地产的 明天 。

　　刚刚以 0亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有 亿元。拍下苏州最高溢价率 18.86％地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达1 5％。

　　开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地？

　　不缺钱，缺项目 。旭辉集团总裁林峰透露，以前开发商高度依赖银行的开发贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有很多机构主动找上门要求提供贷款，且贷款利率极低。去年旭辉首发的境内公司债利率不足5％，远低于银行贷款， 房企现在不缺钱，缺的是项目 。

　　房地产成资金 避风港 。仲量联行调查发现，近几年，一些二线城市低端制造业外迁，大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市，使得房地产市场成为财富避风港。 实体产业下滑和房地产上涨之间的反差特别大。

　　东莞一家电子元器件企业老板告诉，从去年开始，公司经营压力增大、资金经常周转不开，他索性缩减规模，将部分资金投资深圳房产；今年深圳收紧限购后，他又将资金转投至惠州、珠海等城市。

　　开发商互相坐庄解套。业内人士认为，开发商轮流坐庄、通过制造新 地王 解套旧 地王 也是造成地价节节上涨的重要原因。上海泗泾地王诞生后，最亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。厦门国贸、、金地等房企纷纷以 地王 为噱头促销提价。

　　除开发商相互 抬轿 外，开发商偶尔也 自己坐庄 。去年，华润华发联合体、阳光城集团均在上海先后两次刷新自己创造的区域 地王 纪录。

　　高杠杆拿地存违约隐患， 土地财政依赖亟待改变

　　开发商拿地的钱从哪来？调查发现，疯狂拿地背后既有资本市场输血的 功劳 ，也有低成本投资资金的帮助。刚刚在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口，去年吸收合并招商地产上市，募集资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目；旭辉显示，2016年1月，该公司完成境内私募债发行人民币20亿元，利率不足5％；泰禾集团去年以57亿元连夺深圳两宗地块，刷新当年全国单价 地王 纪录，财报显示，其公司资产负债率达到79.85％。

　　在房地产企业利用金融市场不断加杠杆拿地的背后，是整个行业负债的攀升。数据显示，2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4％，较2014年上升1.5个百分点。

　　业内人士担心，房企高负债、高杠杆存在违约隐患。 一家房企旗下的一个项目出问题，可能会出现连锁反应，很多金融机构要求提前兑付将导致多家房企资金链断裂。

　　土地市场 疯狂盛宴 背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，一些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值收益。上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。

　　地王 集中出现，将加剧地方的土地依赖症，放大财政风险。 中国房地产业协会副会长胡志刚建议，热点城市要把握土地供应节奏，合理调节土地价格，稳定房企长远预期，避免频现 地王 。

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　　近期，溧水万科城4000组登记客户抢270套房源的消息传的沸沸扬扬。8月16日，万科城终于领取了270套房源销许，同一天，碧桂园S1秦淮世家也领取了882套房源销许并于当晚开始认筹。那么，溧水地区真的已经如传闻一般火爆了吗？

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