房价博弈加剧地方版调控待加力.蹭飞

当前的调控措施仍属权宜之计,从长期看要推进中国房地产市场步入“平稳健康”发展,仍需一个更加成熟、系统的政策框架和制度设计

进入5月份,在国务院和部分城市一系列房地产调控政策的“重压”之下,一度高烧的楼市似乎进入了“冰冻期”:中介市场门可罗雀、拧紧“龙头”、楼市重现打折促销……

尽管一些城市房价猛涨势头有所趋缓,但人们也发现,不少地方调控政策仍“按兵不动”,房地产商降价仅属“少数行为”,银行放贷“暗门”五花八门,种种迹象均表明房地产市场仍处深度博弈状态,房价“坚冰”能否解冻,中国楼市能否回归“平稳健康”,仍然扑朔迷离。

“地方版”调控跟进楼市进入“冰冻期”

到目前,北京、深圳、青岛等热点城市已出台房地产调控政策,相比“国十条”,实施更严厉的信贷政策是“地方版”调控政策一大特点。4月2 日,青岛市率先发布楼市调控细则,除限制外地人购房外,要求银行可根据风险状况,以家庭为单位暂停发放购买第三套及以上住房。

4月 0日,北京市出台了“最严厉”的“京十二条”,除了暂停第三套房贷、限制外地人购房措施外,首次提出了同一家庭限购一套新房的“限购令”。5月5日起,北京市公积金贷款购买二套房首付提升至五成,公积金购第三套房暂停发放贷款。

5月6日,深圳市楼市调控新政策出台,包括执行差别化信贷政策、限制炒房和投机性购房、推行人才安居工程等。

“地方版”调控政策效应已初步显现,楼市观望情绪浓厚,房地产交易陷入“量减价滞”状态,部分地区楼盘价格出现松动。中国指数研究院对 5个城市的监测结果显示,上周(5月 日-5月9日),有26个城市商品住宅成交面积环比下跌。

SOHO中国董事长表示:“从目前市场反应来看,调控政策发挥了作用,看来房地产市场已进入了一个‘冰川季’。”

楼市博弈加剧房价坚冰仍未“解冻”

“地方版”调控政策进度不一,不少地方仍在观望和等待。住房和城乡建设部副部长齐骥表示,部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出,也与一些地方和部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。

现有调控政策的“执行力”遭遇考验。最近以购房者身份走访了楼市,结果发现仍有不少曲线炒房的“暗门”。一是通过个人消费贷款的方式“绕过”住房贷款；二是无房户同时通过不同银行购买多套房均可享首套房优惠。一位银行业人士说,购房者可以通过个人消费贷款、透支、小额无抵押贷款等方式获得资金,银行只要有利可图,大多不会拒绝。

中原地产华北区董事总经理李文杰表示,目前政策仍有漏洞,由于银行系统没有实现全面联,在一地买房后可以到异地贷款,并且有的银行并没有完全落实限贷措施。此外,“第二套住房认定标准”目前尚未明确,地方在执行过程中有难度。

夏季迫近尽管部分地区出现了房价回落迹象,但波及面和降价幅度有限,多数商对降价仍“保持沉默”。

房价“理性回归”仍需综合施治

业内人士分析认为,当前的调控措施仍属权宜之计,从长期看要推进中国房地产市场步入“平稳健康”发展,仍需一个更加成熟、系统的政策框架和制度设计。 政府与房地产业的高度关联能否“松绑”,在本轮楼市调控中值得关注。潘石屹说,中国的开发商与政府、银行的关系在2008年底曾有调整机会,但未过太长时间,一些地方政府和银行即开始“救市”行为。

保障房建设力度步入快车道。据了解,住房和城乡建设部正在会同相关部门制定2010年到2012年全国保障性住房建设规划,这个规划将在今年7月底以前向社会公布,主要包括各类保障性住房和棚户区改造计划的内容。

开征房地产保有环节税收的呼声也日益高涨,但如何提高可操作性、避免“误伤”普通购房者权益是必须把握的原则。潘石屹说,房产保有环节征税应以别墅、多套房等为征税对象,计税标准可以从第二套房算起。深圳社科院城市营运中心主任高海燕说,政府对楼市的调控应该多管齐下,出台或房产持有税是平衡楼市供需平衡的根本之道。

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