聚焦楼市央五条出台意味着救市还是维稳.DG

聚焦楼市：“央五条”出台意味着救市还是维稳？

央行13日表示，5月12日央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈，确定了包括“优先满足首套房的贷款需求”、“公道确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”等在内的5条要求，又称“央五条”。

在当前的楼市形势下，“央五条”出台的初衷是什么？又将给房地产市场带来什么样的影响？

楼市降价潮频现“央五条”出台

今年春节以来，随着信贷的收紧和销售量的下滑，各种唱空楼市的声音此起彼伏。销售量的下滑，带来了各地楼市库存的持续攀升。高库存压力下，为求生存，杭州楼市率先打响降价第1枪。杭州降价的消息传出，逐渐引发楼市降价的蝴蝶效应：购房者观望加剧，销售量更加萎靡；而开发商或为冲刺事迹，或为回笼资金，纷纷通过直接降价或明促暗降的方式进行销售，楼市降价潮开始在全国击鼓传花式上演。

在利率折扣及房贷发放方面，受余额宝等互联金融的影响，从去年以来银行存款量就已大幅下滑，而严格的存贷比政策要求和存款考核压力，使得贷款“钱紧”现象更加突出。

对于末节断指再植受市场需求和资金成本上升的影响，国有银行及股份制银行纷纷上调房贷利率，部份股份制银行乃至停止了房贷的发放。与此同时，房贷发放周期长等问题也较为突出。

在这样的背景下，5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。

*终，会议确定了对进一步改善住房金融服务工作的五点要求：其中核心包括公道配置信贷资源，优先满足居民家庭头次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学公道定价，综合斟酌财务可持续、风险管理等因素，公道肯定首套房贷款利率水平；提高服务效力，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款等。

“央五条”出台 房地产下行态势将逆转？

对“央五条”出台可能带来的影响，不少房产界人士及专家表示了乐观的态度。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示， “在房贷市场普遍低迷的情况下，监管层重申对首套住房贷款支持，加快按揭贷款办理速度的要求将对整体房贷市场形成利好，对提振市场信心也具有一定的作用。” “支持首套房贷的政策，既保证了刚需，又达到增进销售平稳的目的。”

北京大学房地产发展研究基金核心副主任杜猛也持类似观点。他认为，“央五条”要求合理配置信贷资源，优先满足居民家庭头次购买自住普通商品住房的贷款需求，其实是为“放水”找理由，也为准确投放货币找“对象”。

业内人士表示，“五条内容，的确提振市场信心。”但是，央行上述要求主要针对市场头次购买自住商品房的需求，这1提法并非头次。在2012年年初，央行就曾明确提及满足头次购房家庭的贷款需求。随后中国房地产市场再次出现量价齐升。

资料显示，2011年5月以后，房贷不断收紧利率相继上浮，楼市冬季随之到来。而2012年2月，央行召开座谈会要求“满足首套房贷需求”，几个月后房贷利率优惠便逐步在全国重新启动，八五折利率渐成常态。2012年底，楼市度过一个暖冬，紧随其后的2013年则成为房地产交易量价齐升以及开发商大丰收的一年。

张大伟坦言，历史可能重演。“2012年，就是以央行满足头次购房家庭的贷款需求为政策开端，出现了1波持续2年的房价高速上涨。”

央行维稳？没法阻止楼市降温！

相比仅凭“央五条”就能逆转楼市的低迷形势这一观点，还有一部分人则对这1政策保持了谨慎的态度。

业内人士认为，央行的座谈会及“央五条”，对保护正常的房贷秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力，同时也发出了稳楼市的信号。但靠此一个“窗口指导”，短期内并不能阻挠房地产市场的降温态势，从房地产短周期规律看，当前市场内部有调剂的压力。

在业内人士看来，央行目前只是口头指导。至于此举的效果，还要看是不是会有激励措施，让商业银行积极放贷。否则商业银行不会明显改变放贷策略。“商业银行也要斟酌利润。即便是利率不打折的房贷，利润也不多。”

银行内部人士也赞同“维稳”的说法，有股份行管理层人士表示，“刘行长讲话的目的，我理解还是从‘维稳’角度动身，当然会对市场的心理有一定影响。但是并不是对住房贷款有所放松，实质影响应当不会太大。”

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