南京壹城二手房买卖是怎么过户的

二手房过户该注意什么？问题详情：买房有个关键步骤，那就是过户，二手房过户会有哪些需要注意的呢？南京威尼斯水城

推荐回答：二手房过户流程注意事项一：要求卖方提供合法的产权证书正本

要求卖方提供合法的产权证书正本，让业主给你看身份证原件、房产证原件，你留复印件。

注意房产证上有几个人的署名，如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。

其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

二手房过户流程注意事项二：到房管局查询产权证的真实性

让中介带你到房管局查询产权证的真实性，包括查房产的基本情况，抵押情况及查封情况，是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。

二手房过户流程注意事项三：要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋

一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

二手房过户流程注意事项四：现场了解房产现状

看有没漏水、渗水、大裂缝等情况。

与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。

所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。

在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电，查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。

有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。

二手房过户流程注意事项五：注意所购房屋历史遗留问题

购买者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。

二手房过户流程注意事项六：对二手房价格进行评估

在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。

也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。

一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的较低保值价。

二手房过户流程注意事项七：注意协议签订内容

签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确二手房交易税费双方如何分担。

日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。

二手房过户流程注意事项八：合法彻底办理过户 注意交费时间

要求业主过户递资料完成才给50%房款，拿到受理回执，确定能拿到房产证才给全款；要求中介过户递资料完成才给50%中介费，到交完楼才给齐，或者与第三方签订协议。

特别是如果你看中的房子还在按揭中，定金较好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管，可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。

如果没有可信赖的第三方，定金较好交由银行监管。

具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易核心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

如房东还有水电费未结清，等全部费用完结后才付中介。

二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完销售易。

二手房过户流程中的二手房交易注意事项主要针对买家而言，一方面要对所购房屋的质量和真实性查验，另外一方面要注意二手房交易合同内容和交费时间的控制。

二手房买卖没过户有哪些风险？问题详情：二手房买卖没过户有哪些风险

推荐回答：二手房交易流程一般主要为：资金监管，购房者办理贷款/业主注销他项，过户，报税缴税，物业交割，购房者领证/业主领款。

二手房买卖流程中，过户是最本质，最重要的一项。

按照我国法律规定，只签立一份购房合同或者是购房者已经实际居住并不能表明购房者已经取得了该房屋的所有权。

在过户之前，该房屋的所有权依然是属于原房东的，这点请大家一定要注意。

所以在未过户之前房产交易对购房者来说是有一定的风险存在的，也就是可能存在一些变数，发生一些意外情况，下面将对相关问题进行说明：

第一 买房时为什么不立即过户呢？

1.1 原房东还没有取得该房的产权证，所以是没有办法过户的，这属于客观原因。

按照政府购房条款规定，只有等到原房东取得房产证后才可进行过户流程。

1.2 有一些房产是不能随便进行上市交易的，只有符合一定的条件才可以进行交易。

比如经济适用房，只有满足一年以上的条件之后才可以交易。

这种情况是受到政府政策的限制，并不是个人可以决定的，没有办法，只有等到满足相关条件后才可交易，并不是原房东的原因造成的。

1. 二手房买卖中有一些税费优惠政策，但是需要房东购房的时间满足一定的条件，比如满2年或者是满5年。

买卖双方为了较少的缴纳增值税及附加，个税等税费，会共同约定满足一定年限后再进行交易，这也会造成过户时间的延迟。

1.4 为了遏制房价，政府出台了一些限购政策，造成了一些购房者是没有购房权限的。

为了交易的顺利进行，等待购房者的资质符合，必须延迟过户时间，这种情况是由购房者造成的。

第二 买房时如果不立即过户会存在什么风险呢？

在买卖双方签订了购房合同并预付了一部分购房款项（定金，首付款等）之后，如果不立即过户，会产生许多不可控的风险（尤其是对于购房者）。

2.1 房东或者购房者可能会违约

中国的楼市在高速发展，房价也随时会出现较大的波动。

如果在过户之前房价出现暴涨或者骤跌（可能很小），一方可能会提出调整交易价格。

特别是出现暴涨的情况下，如果房东要涨价的要求不能得到满足，可能会拒绝配合进行资金监管，过户等手续。

2.2 房东不按时还贷款

如果原房东有贷款未还清，且无能力或者未按时偿还，可能会造成银行收房。

到时会给购房者造成很大的损失，这点购房者尤其要特别注意。

2. 房东可能会一房多卖

没有过户之前产权证还是在原房东手中，虽然可能性较小，但是也存在房东一房多卖的情况。

到时会产生许多纠纷，延迟成交周期，还可能会造成人财两空。

2.4 政府的政策发生变化

中国的楼市真可谓是波云诡谲，千变万化，随时都会变天。

政府随时会出台一些新的购房政策，可能会造成购房者的购房资质，首付比例等情况的变化，并不是买卖双方所能够控制的。

如果购房者的资质发生变化，可能造成过户等手续长久无法办理，那时给双方造成的损失会非常大。

第三 如果由于客观原因造成无法过户，应如何降低购房风险？

大家都知道不过户就会存在风险，但是有一些客观原因造成的延迟过户也是无可奈何的，那么有什么办法可以降低风险，达到两全其美呢？呵呵，可以明确地说，没有两全其美的方法，只能尽可能的降低风险。

.1 在过户之前不要交给房东太多得预付款，当然，资金监管除外（非常安全）。

前期交给房东的预付款越少，风险就越小。

.2 约定将房产证，购房合同等证件交给中介公司保管，这样可以最大限度的保证买卖双方的利益。

. 即使不能过户，也要先取得房屋的控制权，居住权，造成既成事实。

.4 在合同中明确约定过户时间，并制定违约时应赔付的违约金。

总结：购房时一定要尽快过户，多询问中介公司和其他机构。

上述就是本人的一点看法，希望对大家有所帮助，如果有问题请留言，谢谢！

特此声明：上文为本人原创

二手房买卖，买方公积金贷款要先过户才能办理贷款，卖方怎么做先过户才没有风险？问题详情：

推荐回答：二手房买卖中，先过户后付款的交易模式，对于卖房人来说存在现实的法律风险。

如题所述，在这种交易模式下，存在的法律风险在于，房屋过户后，而买方却没有按照约定支付购房款，卖房人可能在失去房屋产权后却收不到卖房款。

对此，卖方的选择无非两种，一是改变交易模式，二是要求买房人提供担保。

1、在银行贷款申请时，要求将贷款直接支付给卖房人作为贷款申请（合同）的一个条款，并在贷款申请材料中注明卖房人的银行账号。

这样，可以保卖房人能够在贷款发放后收到约定的房款。

2、要求中介方为买房人提供保证担保。

二手房买卖一般是通过中介方完成的，而交易中，中介方有一个重要的职责，就是协助或代为买房人办理银行贷款。

因此，中介方可能有效控制贷款进程及贷款支付渠道。

由中介方提供担保，就是要求中介方在贷款发放时，确定地将贷款汇入卖房人的银行账号。

、在卖房人出售给买房人的这套房子上设立抵押。

就是在过户的同时，在该房屋上设立抵押。

这样，如果买房人如约将购房款支付给卖房人的，就按照约定解押；反之，则依法实现抵押权，以维护卖房人的合法权益。

抵押物也可以买房人或第三人另外提供。

设立抵押权的方式，与上述方式一样，程序相同。

4、担保的方式还有：存单质押、股权质押、企业担保等。

担保方式，根据需要或可能进行选择。

法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。

购买了一套二手房，原来的房主就是按揭的，现在怎么过户按揭呢？问题详情：原房购买三年多了。

推荐回答：购买二手房的时候大家不难见到，现在我们交易的二手房，有90%的房子都是存在着银行的按揭，那么好多人就问了，购买二手房的时候，原房主有银行按揭自己还能再次按揭吗？这种情况该如何处理？

贷款分为好多种，最常见的就是银行按揭，通俗的来讲就叫住房贷款，还有一些抵押贷款，担保贷款，经营贷款。

今天咱们就说一下银行按揭！

买有按揭的二手房时，自己如何再次贷款？

房管局有规定，如果房产证有抵押的是不给过户的，那么这个问题就来了，不管是全款购二手房还是贷款购买二手房，前提条件是需要交易的房屋没有抵押，才能过户，所以，一般的是在过户之前需要把房住的房子的贷款向银行提出一次性还清手续！具体流程如下！

向银行提出一次还清流程：

首先须向银行提出一次性还清手续，这个也就是向银行预约，第二步银行受理完毕后，会出具一次性还清手续单，这个上边会标注，在某时存取特定的金额！第三步，等待银行扣款完后会出具结清证明，然后需要去银行拿到这些证明后，去当地局盖解押章。

以上全部解押手续办完！

如何再次贷款？

解押完以后，需要带着买卖双方的资料，共同前往银行贷款中心去做审批，这样就可以贷款了！

注意，买卖二手房贷款这一步很重要，一定要选择有优惠的银行，这样10年，20年下来会省去不少利息！

希望每一位购房者找到一个美好的家！顺利入住！

二手房买卖过户缴纳哪些税费？问题详情：二手房买卖过户缴纳哪些税费

推荐回答：具体税费明细如下:

一、契税:(一般由买方缴纳,双方另有约定除外)

1、买方头次购房90平方以下的房产按照1%缴纳;

2、买方头次购房90人们着急买房结婚一般选择二手房,所以现在二手房交易市场越来越火爆,但是买卖二手房也不是一件很简单的事情,大家都知道,买二手房最重要是要过户,那么过户是要收费的,二手房过户都有什么费用要交呢?下面就来看一下。

90平方以上(含90平)144平方以下的房产按照1.5%缴纳;

、以下情况按照 %缴纳:

(1)144(含144平)平方以上 ;

(2)买方不是头次购房的;

( )车库 ;

(4)非普通住宅(商业用房);

二、营业税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

1、房产证满2年,144平方以下的普通住宅房产免征营业税;

2、房产证不满2年,按照5.55%缴纳营业税;

、房屋面积超过144平方,房产证满2年的按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格现在

出售价格)*税率5.55%;

4、商铺差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格现在出售价格)*税率5.55%;

5、过户营业税及附加:房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要

按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

三、个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外)

1、房产证满五年,并且是卖方夫妻名下少有一套房产免征个人所得税;

2、卖方夫妻名下不是少有房产或房产证未满5年,按照1%缴纳;

、商铺按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格现在出售价格)*税率20%;

四、其他费用相对较少:

交易费:交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:

元/平方米);非住宅10元/平方米。

买卖双方各承担一半;

工本费: 一个证件80元;共有权证20元/个;

评估费:评估总额的千分之五(银行贷款需要缴纳);

抵押工本费:100元(银行贷款需要缴纳);

购房证明:20元一份,一般需开 份;

公证收费标准: 00元(如不能本人亲自办理,需要办理本业务收费);

登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担;

土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取按房屋正常销售价的2%计征。

卖方承担;

核档费:50元/宗。

五、过户印花税:税率按正常交易销售价格计征,交易双方各承担一半。

二手房买卖，已经全款付清但还没过户，现在卖方反悔了，怎么办？问题详情：买的二手房，当时房产证还没下来，现在房产证下来，卖家看房价涨了一倍不肯过户，说要么我们再补上一倍的钱，要么就按照合同赔偿我们违约金。

怎么办？

推荐回答：

你的这个问题，非常的棘手，给你出个主意吧，保证把房子给你过户过来，好不好呢？

这里有几个条件，你要搞清楚了，到底适不适合，进行强制过户的这样的条件，明白吗？

我想对方也不会闲着，都在各自争取自己的渠道，毕竟一下损失这么大，会比较心痛对吧？

你去调查几件事情：

一是这个房子卖家有没有按揭，有没有还贷款之类的？

二是调查一下这个房子，现在有没有卖给别人，虽然你签合同了，但是没有签，任何的官方的程序都没有，所以人家卖给别人是有可能的一种情况，懂了吗？

三是强制过户，有几个条件：

其一；买家全款买房，这个你是全款的，所以不必担心了；

其二，卖家的房子不能有任何的抵押，贷款之类的情况，若是对方没有按揭，就可以进行强制过户；

四是你现在应该怎么做呢？

找一个律师，立马启动起诉程序，把房子先做了资产保全，预防房子被卖掉的可能性；

之后可以诉求法院判决，强制过户程序，到时候就不由得卖家的行为了；

有几个关键点，你注意一下：

首先，预防对方，对房子进行买卖，联合他人对房子保全的可能性，你的合同在先，虽然具有优势，但是同时被两个人保全，这就是一个大问题，能不能判决强制过户，就很难说了；

其次，就是房子不能有按揭贷款，不能租出去，否则你也会面临着很大的维权问题；

好了，赶紧去找律师，保全你的房子吧！

我看你的这个情况，卖家是不会因为你多给她几万块钱，他就买给你的这类情况，索性玩个硬的，拿起法律武器来维护自己的权益，至少你保全了之后，他想卖掉房子，是不可能的；

你还有可能，拿起法律武器，万一判决强制执行过户，你不也是省了一套房子恶钱吗？

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在二手房买卖中，过户登记是房产所有权的充要条件吗？问题详情：仅过户登记而买方未付清款项房产所有权也发生了转移吗？

推荐回答：已过户从法理上权属已发生转移，但是，买家尾款未付清，一般体现在按揭贷款的情况下，银行放款有个滞后效应，在这期间该房屋的交易仍未完成，

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