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　　中梁：拿地拿得手“软”｜房企千亿新贵观察

　　导言：跟投模式助中梁实现了几何式的增长，但跟投模式也决定了中梁拿地更多是在三四线城市。如今三四线楼市遭受下行调整，中梁该何去何从？

　　从百亿到千亿，中梁控股团体（简称“中梁”）仅用了3年。

　　根据中梁向港交所提交的最新招股书数据，2016年到2018年，中梁实现的合同销售额分别为190亿、649亿、1015亿，实现超级三连跳，一跃进入千亿房企俱乐部。

　　但是有时候增长太快也不是一件好事。依靠三四线实现快速弯道超车的中梁，在三四线楼市遭遇调剂的当下，渐现颓势。

　　“三级跳”裂变

　　中梁发迹于温州。1993年，年仅23岁的温州商人杨剑创建了中梁前身——温州华成房地产开发有限公司，在2015年之前，中梁都是温州最大的开发商。

　　2016年，中梁将总部迁至上海，开启快速全国扩大。在去库存和棚改政策的东风下，捉住了三四线城市楼市回暖的行情，开始了极速拿地之路。也是在2016年，中梁落地了阿米巴管理系统。

　　即，将大的业务集团分成若干小业务组织，即所谓的“阿米巴”或“阿米巴组织”。围绕阿米巴管理模式，中梁建立了共同投资计划。

　　据了解，在中梁，任何决策都是建立在算账的基础上，只不过不是算项目赚钱与否，是算体系内规则的账，即“成绩同享”和“跟投收益”。成绩同享是指奖金，跟投触及分红。

　　根据职务级别的不同，中梁设置了不同的跟投比例。跟投基数为【项目资金峰值（约为含税土地款的1.15倍）-前融金额】，区域公司董事长跟投比例约3%，事业部总2%，财务部门负责人3‰，投拓部门负责人6‰，融资部门负责人2‰，实行部门负责人强投制。

　　举个例子。比如某项目的资金峰值为10个亿，前融融资6个亿，自有资金峰值为4个亿，则区董强制跟投的资金约为1200万，投拓部门负责人是240万。可见跟投资金是一笔不小的数字。

　　没钱怎么办呢？可以向集团借款，即集团给配杠杆，区董配资比例约1:4，部门负责人一般是1:3。还是以上面的例子来计算，区董需要自掏腰包跟投的资金是240万，投拓部门负责人需要自掏腰包60万。借团体的钱也是有利息的，而且并不比金融机构融资成本低。

　　据2018年11月13日中梁提交的旧版招股书表露，截至2018年8月31日，中梁附属公司231个物业的158个（约68.4%）为共同投资项目。中梁总裁黄春雷声曾称，这就是靠资金高效流动带来流量几何式增长的逻辑（出自每日经济报导）

　　依靠跟投机制，中梁极速布局三四五线市场，拿地拿到手软。

　　2016年中梁拿下63块地，花费246亿；

　　2017年其拿地宗数大幅增加88%，达到119块，平均三天就买入一宗地；

　　2018年中梁耗资728.8亿购入221幅土地，拿地面积排在百强房企第8位；

　　2019年前4个月，中梁共斥资约94亿拿地29幅，分布于27个城市，布局了合肥、苏州、天津和长沙等二线城市。

　　最新招股书显示，截至2019年3月31日，中梁具有3890万平方米土储。其中，以浙江、江苏、安徽为主要市场的长三角占37.9%；河南、湖南、湖北、云南、四川、广西、陕西、内蒙、甘肃、山西、宁夏、重庆、贵州等中西部省区占28.6%；环渤海区域占7.2%；海西经济区占11.1%；珠三角区域（广东省）占2.8%。

　　高负债与化解术

　　中梁实现快速发展也得益于高效的履行力，学习碧桂园“456”高周转模式（即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入）并用到极致，但激进的扩大模式也带来了负债的激增。

　　数字显示，2016年中梁净资产负债比率高达1790.2%，但是到2018年上半年，这1数字已下降至44.6%。一年半时间内降了超过40倍。中梁方面将净负债比率的下降归结为权益的下落。

　　数据来源克而瑞，地产锐观察整理

　　从上表可以看出，2018年中梁权益销售金额占比确切出现了较大下滑。据了解，中梁在项目层面曾一度大力开放金融机构股权合作（招股书将其归结为“第3类”，有预定回购对价或预定公式计算对价）信托和地产私募都是座上宾。

　　有市场人士同时指出，中梁净资产负债比率短时间内实现大幅下降，或许还与中梁申请IPO之前剥离了部份非核心业务资产和负债资产有关。

　　例如：

　　2018年4月正式剔除关联开发的示范区及物业项目的精装修样板房的物业管理业务；

　　2018年6月，杨剑及苏州华成将浙江天剑转让给了杨剑的堂弟杨剑清。截至2018年6月27日，浙江天剑具有20个开发项目，其中有13个处于预售阶段，7个处于建设的初期阶段且还没有开始任何预售阶段。

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