各地楼盘频现存量房存量房成交已超商品房

　　一边是大量有住房需求的人买不起房,一边则是大量投资投机者持有多套房任其空置——住宅市场这种不正常现象,成为困扰楼市健康发展的症结之一。

　　眼下有观点认为,“ 0年后,会面临房子过多的问题”,此类“奇谈”却引起热烈反响。从另一个角度看,“房子是不是过多”指的是存量房问题。采访发现,部分城市存量房市场潜力巨大,一些城市二手房交易量近年来已接近或超过一手房;而与此同时,大量已售住宅遭遇空置。业内人士提出,楼市调控要强化“调存量”,通过提高持有成本、“精确”打击投机、优化租房环境以及由政府收购房源用作保障房储备等多种手段,激活存量房市场。

　　各地楼盘频现存量房

　　有观点称,有些人拥有两套或以上的房子,再过 0年就不需要很多房子了,因为独生子女其父母已为他们买好房,其长大后就不需要再买,那时,“房子就是一个问题”。

　　除去“独生子女因素”,部分人群“房子过剩”的现象的确存在。比如,日前在青岛市区环海的东海路上看到,路旁遍布各类高层住宅和低密度别墅。其中不少住宅看起来至少有两三年以上的房龄,但均是门窗紧闭,阳台是毛坯模样,空调机位也是空着,不少房屋长期无人居住。一问中介,却得知它们早已售出。

　　中国指数研究院副院长陈晟说,住宅空置现象在上海仍存在,高档住宅领域更为突出。有两三套房的人很多,有些甚至拥有几十套乃至上百套,其全交给中介打理,有些房屋自己看都没看到过。

　　杭州朝晖路上的“深蓝广场”、文二路上的“枫华府第”,都是前两年竣工的高档楼盘。尽管地处市区中心,但不少房子交付以来一直处于闲置状态。杭州城北供电局电力班长说,电力工人每两个月抄一次电表,这些小区中有约20％的房屋用电量为“零”,从来没人住过。

　　存量房成交已超商品房

　　“存量房”主要是二手房中的可售、可租房源,其潜力之大从几个一线城市的二手房交易量中可见一斑。中原地产研究中心提供的数据显示,2009年,上海一手住宅的成交面积是2658万平方米,二手住宅成交量是258 万平方米,后者为前者的97％。北京、广州、深圳2009年一手住宅成交量分别为1790万、944万、661万平方米,而二手住宅成交量分别为185 万、1154万和1 75万平方米,三大城市二手房市场均已超过一手房。数据还显示,今年一季度,深圳二手住房成交面积为202.12万平方米,是同期新建住宅成交量的2.8 倍之多。

　　调控政策对以“散货”方式交易的存量房市场能起到“立竿见影”的效果。上海“上房地产”数据显示,5月28日二手住宅挂牌量为114495套,一周后增加5000余套。6月7日增加到124959套。而同期一手住宅供应却增减不定,5月的新房供应还少于4月。

　　长期研究楼市的九三学社上海市委副主委黄鸣指出,一个成熟的房地产市场是不可能出现“无房可卖”的情况,因为其存量房的成交量完全可以占据主导,关键是如何“激活”。一直以来,我国的住房市场结构过度倚重一手房市场,二手房市场培育相对滞后,此种局面应引起重视并逐渐调整。

　　楼市调控还得“调存量”

　　业内人士认为,调控楼市亟待把大量投机者、囤房者“赶”出市场,把存量房“逼”入市场,或出售或出租,发挥其真正的居住功能。

　　黄鸣建议,“逼存量”的关键是要增加房屋的持有成本,压缩投资投机者的赢利空间。不过,其中需要注意一个问题:当存量房“换手”后,“接棒者”依然可能是投资投机者。因而专家建议,税收政策和信贷政策应“组合出击”,加快研究出台实施房地产税收政策,同时对多套房实行长期的信贷从紧政策,同时对首套房贷适当放松以避免“殃及无辜”。

　　陈晟还提出,各地有一些存量房房龄超过10年,银行信贷对此类房源交易一般不提供支持,自主交易存在困难。地方政府可以通过住房保障机构对此进行收储,进行简单改造后用作保障性住房房源储备。

　　业内人士还建议,进一步规范和整顿二手房市场环境,对经纪公司代理行为和履行职责问题制定明确标准,并加强监督与违规惩处力度;此外,还应完善住房出租的管理制度,完善住房租赁体系;还可以考虑对普通出租住宅予以一定程度免税,节省交易成本,增强出租意愿。

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