毛大庆商业地产需要互联网智慧

　　集团高级副总裁兼北京万科企业有限公司总经理毛大庆日前接受了时代周报专访。

　　201 年年度业绩发布会期间，万科首次提出了 小股操盘 的轻资产模式;9月4日，万科出售旗下全资子公司上海万狮置业有限公司90%的股权，但负责万狮置业旗下项目后续的开发与运营。

　　在一系列互联思维和国际化探索之后，轻资产成为了万科变革的方向。

　　轻资产重运营

　　时代周报：白银时代很多房地产企业都提出轻资产，但是这个转型并不容易，比较成功的有哪些?

　　毛大庆：香港新鸿基最具代表性，他们从做住宅过渡到做综合性业务开发，用了十年，新鸿基试了各种各样的业务，他们做了各种各样的尝试，高端的低端的、快的、慢的都有。新鸿基的商业模式，简单说双轮驱动模式，一个轮子做住宅产生现金流，一个轮子做经营性物业，产生收入，但是经营性物业沉淀的资金多少，要跟整个企业的负债率挂钩。也就是说那个轮子产生的现金流要能够很好地覆盖这个轮子经营性物业的资金沉淀，还要能够给企业带来增值和发展。

　　他们得出一个公式，经营性物业40%的杠杆，60%的自有资金做自己的东西，这叫双轮驱动。

　　凯德置地又 是一个模式，他们是政府企业，所以住宅的轮子和商业的轮子各是各的，他们要这两个轮子都能够自己转，而且都可以良好地生存，或者哪一个轮子不转了，另一个轮子好好转也可以。所以住宅算住宅的，商业就是商业，住宅的轮子也做资金，也发行金融产品，商业的轮子用20%的自有资金撬动80%的杠杆，来做一个大买卖，做得也很好。

　　时代周报：北万现在如 衡持有性物业和轻资产运作的关系，找到这个平衡点?

　　毛大庆：做经营性不动产的公司都有自己的平衡点。万科也在找自己的模式，我们并没有就这么成型，但肯定是这两个模式中要取他们的长处。

　　今天我们可能更像两个轮子，这个轮子和那个轮子是有关系的，而且这个不动产的轮子一定要轻，所以我们现在第一批经营性不动产的过程中，非常明确地说要做轻资产，轻到什么程度，轻得有一点像凯德，但又不是像那两个轮子之间没有关系，我们是有关系的。

　　你说轻到凯德那样是不是我们最合适的呢?现在也可能得不出结论，要摸索。新鸿基用了十年，我们才一年多，如果能得出一个结论来，我们也太厉害了，也没有必要这么快。但是轻是必须的，因为只有轻资产我们才可以踏实地做运营的问题。

　　我们成功运营了金隅万科广场，一开业的时候我们就实现了轻资产的运作，得到了非常好的回报。对于商用项目的运作最大的前提是发挥万科的品牌精神，积极学习国际商业的运营经验，通过合作，不断地强化万科的商业不动产运营能力。

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