美联储基准利率变化与房市美食

近期商业地产企业在资产证券化的道路上更进一步，随着万科设立商业地产基金、物流产业基金、保利发行租赁住房REITs，招商蛇口亦设立海外地产基金，开启海外资金和国内资产相结合的模式，在一定程度上这或许也正在受海外房产投资的热潮影响，不过但是对于投资者来说，海外房产的投资在税费和管理成本方面也是需要审慎面对的问题，同时美联储基准利率的变化也将或成为美国房地产市场的分水岭。

从数据层面上看，201 年至2016年第三季度，海外买家到美国购置住宅的总交易额呈逐年增长趋势。相比201 年整年，该交易额涨幅已超过50%。而在这些海外买家中，来自中国的投资者占比最高，且在美国投资住宅的交易额也同样一路看涨。据胡润百富2014~2016连续三年的调研发现，美国在近三年来一直是中国高净值人群进行投资移民与海外置业的首选国家。

《2018年北美学区房投资报告》显示，随着中国赴美低龄留学人数的日益增长，美国学区房尤其是名校周边的学区房受捧，其中以中国人为代表的亚裔成为购买的主体。同时，在今年7月份，美国房地产经纪人协会公布了《2017年美国不知道为什么房产市场国际买家情况分析》。报告显示，中国买家在2016年4月到2017年 月之间，总共花费了 17亿美元购巴基斯坦不采取打击策略 欲与塔利班进行和谈置美国住宅房产，其中有8%的比例用于留学购房。这意味着中国人在过去的一年当中花费了25亿美元购买美国的学区房。而和中国买家相比，其他国际买家的比例基本不超过5%。

美元资产配置研究专家、美国精益会计师事务所总裁潘劲波分析指出，绝大部分低龄留学的中国学生很难进入到美国顶尖的私立学校。为此，中国人通过购买美国顶尖公立高中周边的学区房，进而获得进入美国顶尖公立高中就读的资格，则是当今低龄留学一个性价比高的路径。2018年北美学区房投资报告显示，加州地区、纽约等大城市曾一度是中国人留学购房的首选地。但随着美国中部城市，如芝加哥、达拉斯等城市教育的崛起，已经成为中国人选择留学购房的新目标地。潘劲波分析说，像芝加哥这些地方，购买一套名校周边的学区房需要花费50万 200万美元之间。购买了学区房之后，不仅能够让小孩进入名校就读并节省学费开支，同时也很容易转让，这也是美国自2008年金融危机之后，学区房的市场表现在整个美国房产市场一片哀鸿当中独树一帜的原因所在，这也是中国人购置美国住宅房产的新兴增长点。根据凯斯席勒房价指数显示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长 0%以上。

不过值得关注的是海外房产尤其在学区房的投资方面有几点需要注意，对于个人投资者来讲，投资的资产有限，不大可能同时在不同的区域拥有很多资产。单一一处房产投资风险较高， 分散投资会降低投资风险。另外房地产投资不可能今天买、明天卖，在美国一套房子平均变现的时间是六个月。经济环境越不景气，变现的时间会越长，而流动性恰好是投资的一项重要考量。而美国投资房产最大的固定成本则是地产税。如果投资者在美国居住，可以直接享受地产税给投资者带来的福利。地产税是取之于民，用之于民，一般地产税越高的地区学校会越好，会更安全，配套设施会更齐全。如果买房仅仅只是用来出租增加投资收益，这些福利投资者都是享受不到的。第二大固定成本是人工。众所周知美国的人工很贵。如果不能亲力亲为，房地产的维护和维修将会是一项重大的支出。同时，苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙指出，支撑美国房地产繁荣的四大因素或动力仍然存在，美国房价或许还有一定的上升空间。但是可以预见的是，美联储基准利率达到高点之日，或是美国房价达到顶点之时。

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