央行降息楼市博弈加剧

刚刚过去的5月份，房地产市场迎来了一波“红五月”，“回暖”成为房地产业内人士口中最常用的词汇。伴随着成交量的上涨，则是房价的继续回调。“5月份成交量的上涨，是春节后楼市以价换量继续作用的结果，当前的政策、金融环境以及高库存现状，都决定房价不具备快速回升条件。”天津大学经济学院副院长丛屹表示。

与此同时，相对于楼市的“回暖”，土地市场在5月份依然处于冰冻期。全国 00个城市住宅用地供应量、成交量、成交均价、溢价率的环比、同比均处在下降通道。中原地产（天津）投资顾问部高级投资分析经理薛秋宇表示，楼市成交虽有回升，但从往年数据来看，依然处于低位，开发企业受预期和现金流影响，拿地依然谨慎，预计楼市、土地市场冰火两重天的局面还将持续一段时间。而最新的降息决定，无疑为接下来的楼市走势增加新的变数。

以价换量换来“红五月”

在经历了4月份成交量的短暂回调后，天津楼市成交量在5月份再次呈现出与 月份同样的回升态势。来自天津中原物业顾问有限公司投资顾问部的数据显示，5月份天津新建商品住宅共成交7205套，环比上涨1 .6%；成交面积75.8万平方米，环比上涨14. %，成交均价9964元/平方米，环比下降4.1%，“75.8万平方米的成交面积，不但比4月份高出14. %，甚至超过了之前 月份74.1万平方米的水平，可以说天津楼市的成交量已经基本摆脱了年初的冰冻状态。而新房成交均价下跌4.1%，则说明成交量的回升很大程度上是源于价格的下调，是更多楼盘采取以价换量策略的结果。”薛秋宇对新金融表示。二手房方面，天津链家地产市场部统计，5月份天津二手私产住宅成交总量4906套，同比上涨21.8%，环比上涨1 .1%，成交面积 8.4万平方米，同比上涨21.1%，环比上涨1 .9%，成交均价8598元/平方米，同比上涨11.5%，环比上涨0.1%。

在接受新金融采访时，业内人士普遍同意成交量“回暖”的说法。“虽然4月份成交量相对于 月份环比曾出现将近10%的下降，但从 -5月份的整体趋势来看，成交量回暖的说法是‘成立’的。”丛屹表示，三方面因素决定这种成交平稳回升的态势在6月份还将继续。“一是和去年下半年以及今年年初相比，申请住房按揭的难度和周期大幅下降；二是之前被压抑的刚需还在不断释放，且环境和楼市环境使得部分买房人观望预期发生变化；三是开发商更多倾向于降价促销。”

中国指数研究院天津分院在其研究报告中表示，进入2012年5月份，随着大量新盘入市及开发商优惠力度的增加，购房者的观望态势有所缓解，部分刚需得到释放。整体来看，虽然市内六区、环城四区和滨海新区的成交量小幅下降，但在远郊区县成交量大幅增加的促进下，天津5月份成交量有所增加。本月天津楼市整体成交环比呈现“量升价降”的态势。

从全国楼市来看，成交量同样呈现回升态势。中国指数研究院5月份监测的40个城市中，逾八成城市成交量环比上涨，仅5个城市成交面积环比下降。40个城市中，韶关楼市成交量涨幅最大，达188.89%。包括北上广深和6个主要二线城市的10个重点城市楼市中，除重庆成交环比持平外，其余城市均有不同程度上涨，深圳、北京、成都涨幅均超过 0%，广州涨幅最大，达52.06%。

高库存下房价难涨

按照以往的经验，楼市成交量一旦展现出持续回升趋势，紧接着到来的就可能是房价的回升。如今包括天津楼市在内，全国房地产市场均迎来成交“红五月”，接下来房价是否会随着成交量的回升而出现反弹？业内人士表示，当前的高库存和限购政策不放松的环境下，房价不存在快速反弹的可能。

据统计，5月份全国100个城市住宅平均价格为8684元/平方米，环比4月下跌0. 1%，其中只有26个城市价格环比上涨，7 个城市环比下跌，1个城市环比持平。这是百城价格自去年9月以来连续第9个月环比下跌，同比的连续第2个月下跌，跌幅为1.5 %，且比上月扩大0.82个百分点。此外，北京、上海等10大城市住宅均价为15 14元/平方米，环比上月下跌0.5%，同比下跌 .2%，连续第5个月同比下跌，且跌幅进一步扩大。

“目前这种成交平稳回升，房价继续筑底的态势，在三季度肯定会继续。其中很重要一点就是当前多数城市的楼市依然处于高库存状态。”丛屹表示。据天津中原投资顾问部统计，5月份天津新开盘或加推新品的项目共计58个，新增供应面积165.65万平方米，环比上涨52%。薛秋宇对新金融表示，5月份大幅增加的新增供应量，基本抵消了成交量回升对房价的拉动作用。而未来天津楼市依然有很大的潜在供应量，且新盘大都会通过价格相对周边在售房源低开的策略，达到短期内拉动销售的效果。据中国指数研究院统计，截至5月 1日，天津住宅市场的可售量为14 480套，环比增加12276套，环比涨幅为8.5%，反映楼市库存压力的住宅出清周期依然维持在29个月的年内最高值。

链家地产市场部经理李晓炜表示，5月新建商品住宅成交量虽环比上涨一成，但是与去年同期相比还是下滑12.9%，二手房成交量环比上涨一成，同比上涨两成，虽然同是在限购的大环境下，但二手房成交情况好于去年同期。新项目的集中开盘，促使以价换量仍为当前新房促销的主要手段，预计新房的价格优势在吸引购房者的同时，也将逐渐冲击周边区域的二手房市场，对其价格造成一定压力。

土地市场继续冰冻

相对于楼市的回暖，土地市场5月份依然维持冰冻状态。据统计，5月份全国 00个城市住宅用地推出土地面积 269万平方米，环比减少9%，同比减少 5%。成交面积2297万平方米，环比减少4%，同比减少42%，继续维持之前供需双降的局面。土地价格方面， 00个城市住宅类用地成交楼面均价为1101元/平方米，环比下跌14%，同比下跌8%。住宅用地平均溢价率4%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少11个百分点。

重点城市的土地市场则显得更为低迷。5月份北京既无住宅用地推出，也无住宅用地成交，今年以来的5个月中有 个月有住宅用地成交，其中2个月成交均为底价成交，溢价率为0%。上海5月份共推出住宅用地合计17万平方米，较上月减少12万平方米。成交住宅用地合计1 万平方米，较上月减少2万平方米。除今年4月份外，2011年10月份至今年5月底土地溢价率均为0%。广州5月共推出住宅用地11万平方米，较上月增加6万平方米。但成交的住宅用地只有1万平方米，较上月减少4万平方米，且以底价成交。深圳则是再次整月无住宅用地推出与成交，住宅用地交易量连续6个月出现空白。

天津土地市场的情况相对好一些，5月份天津推出住宅用地42万平方米，同比增加 %，环比增加 5%，成交住宅用地47万平方米，同比减少17%，环比增加61%。不过天津的住宅用地溢价率已经连续9个月为0%，5月份住宅用地成交楼面价为2258元/平方米，同比下跌2 %，环比下跌41%。

“造成土地市场冷清的情况，一是因为前几年土地成交大幅增加，房企拿地意愿不太迫切；二是楼市成交的短暂回升，难以支撑起房企拿地的信心和现金流；三是在这轮调控中，房企拿地更加谨慎，有能力拿地的企业对地块的区位和价格的要求也更多。”薛秋宇表示。

进入6月份开始，上海和天津先后出现的热门地块入市，似乎为土地市场带来一丝暖意。6月6日，融展（天津）投资有限公司17.5亿元底价摘得天津大沽北路东侧地块，建筑面积21万平方米，楼面价8 14元/平方米，该地块成交总价为天津土地市场截至目前的年内最高。同日，上海土地交易中心举行8幅经营用地的集中竞拍，出让面积共19.4万平方米，总起始价21.66亿元。其中 幅地块底价成交，另外5幅地块的溢价率均超过20%，最终当天7幅地块的整体溢价率达到7 %。不过业内人士并不认为上述情况代表着土地市场即将回暖。“上述地块基本都是区位较好的优质地块，在当前土地市场不具有代表性。从大多数城市来看，房企拿地积极性依然不高，土地市场仍将长期维持低溢价状态。”丛屹表示。

降息推动作用有限

政策和银根一直被认为是对楼市影响最大的两个因素。政策方面，一边是地方政府不断对微调底线的试探，一边是中央对限购的坚持。据北京中原市场研究部统计，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、 、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等 0多个城市，从不同角度出台了楼市微调政策，涉及限购范围变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，多少都与地方政府“松绑”有关。不过住建部官员近日公开表示，将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

在政策方面，虽然目前经济下行压力加大的情况下，稳增长显得尤为重要，但现在的经济环境，以及中央调结构、扩内需的力度，不足以动摇中央坚持房地产调控的坚定决心，2009年那样的政策突然转向不现实，至少限购、限贷政策一定时期内不会动摇。

银根方面，在连续两次降低存款准备金率之后，央行决定自6月8日起下调金融机构存贷款基准利率。此次降息，无疑为接下来的楼市增加不少变数。中原地产（天津）三级市场部高级区域总监朱庆江表示，此次降息表明经济增长需要拉动内需，适度宽松的货币政策刺激民间投资资金入市才可有效保障经济增长速度，而房地产板块必将因为此次降息提振供求双方对后期市场的信心，成交量将快速提升，而限购，限贷政策不放松，供求关系并未完全明朗的情况下，价格不会出现大幅波动。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，降息对房地产行业是重大利好，降息等于全面降低融资成本，个人按揭贷款成本全面降低，能刺激购房需求。开发贷虽仍偏紧，但降息创造了低息融资环境，、私募等融资成本也会同步回落。“不过仅靠一次降息，对楼市推动作用效果有限，本轮降息力度无法比肩上一轮，在猛力救经济方针下，2008年月曾连续五次降息，而本轮力度注定偏弱。”

天津市卧龙广告传媒有限公司总经理苏步超表示，房价是否快速上涨取决于限购令和限贷令何时取消，房价是否大跌取决于税的缴纳范围和力度。“如果两者均没有出现，房价取决于供需平衡，供大于需房价小跌，需大于供房价小涨。”苏步超表示。

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