2019年10月威武

2019年，给年轻人买房的二三建议

文丨一平方

对年轻人来讲，目前即便房价有所回落，也还是高到令人发指。

怎么样用最少的钱挑到最适合的房子，把有限的预算发挥最大，是最要紧的事。

年轻人买房时，或多或少会有这样的困扰：

“北上广买不起，要不要回老家买一套？”

“市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？”

“预算不够，还是买小户型吧，但是婚后又不够住……”

“砸锅卖铁买了房，余生只有房贷，人间不值得……”

在哪买，买什么，怎么买……到底应当怎样选？

01

大城市or小城市 大城市，资源倾轧，灯红酒绿，见识广，机会多，物质生活水平高。

最大的优势在于，多元和便捷。多元到你不走寻常路也不会引人侧目，便捷到你看演唱会音乐剧就和看电影一样方便。

但，它的限制也很决绝，一年不吃不喝也未必能买得房子的一平米。

现实是，即便你月薪8K，房租3K，一线城市平常开销3k，还是不敢生病，不敢轻易买买买，好不容易存点钱，回家过个年又造没了。

而小城市刚好互补，没有高房价，岁月静好，还有父母统筹温饱。

不用交房租，吃喝住家，工资几乎不会缩水，每一个节日都可以回家过，安逸之余也可以尽尽孝。

小城市也有小城市的制约，固定的圈层，意味着固化的流动性和阶层。

工作机会、能力提升、视野和发展都会遭到一定的制约，安定同时也意味着恒定。

所以，大城市还是小城市之争从未消停过。

但是，这几年，随着房价差异愈来愈明显，以及强二线城市的崛起，还有健康之类的其他诉求，选择小城市安家不再是“逃离”，而是“回归”。

据房天下2019“回家置业”调查，样本来自全国300余城，过万名友参与调查，数据显示：超六成友选择回家置业。

其中有回家置业打算的占比46.33%，已在老家置业的占比14.12%，两者合计达60.45%。另有26.59%的人群正在斟酌中。

大城市不再是年轻人的香饽饽，高房价高周转正在把越来越多的年轻人清退，回到小城市。

所以，如果大城市实在爱不起，拥抱小城市也不失为一个理性的回归。

毕竟，躲得过对酒当歌的夜，躲不过四下无人的街，只有家才能带来最大的安全感。

合理城市置业顺序是：是一线城市＞家乡省会＞故乡地级市＞故乡县城

02

“大而远”or“小而近” 年轻人一般会面临预算问题，买房不能不实事求是，不同等级的城市有不同的标准：

一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分之内，一般不要距离CBD15公里以上。

二线城市：四环以内，有地铁在建或规划中；有核心产业支持的新区。

三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。

每一个城市，离CBD越近，房子肯定越保值越能增值，当然，越近也会越贵。

但，不是每个人都买得起最核心地段的，即便买不起，我们也还有以上标准可选，你可能会说，道理我都懂，但是地铁盘也不便宜。

在这里，我只是梳理一个考量标准，大家可以根据自己的购买力有所取舍，尽量往标准靠。

此外，有一些专家会鼓励年轻人买房要买在单位附近，从原则上，市中心的房子是占据了重要的位置和资源，离地铁近、靠购物中心，通勤成本低等等。

但是，年轻人不适用！

年轻人本来预算就有限，钱更应当花在刀刃上。

首先，成熟区域的房价高，已经透支了大部分的房价预期，增值空间小。

如果是老破小就更惨，且不说年轻人是不是愿意接受这样的逼仄空间作为新居，即便住上了，随着居住升级的需求，也免不了日常厌弃。

选房即选筹，要目光长远，第一套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。

此外，大部分年轻人的特点就是时间多、不值钱，前期用通勤的时间和低预算来换取首套房的升值空间，何乐而不为？

03

大户型or小户型 初次置业的年轻人，会倾向于花有限的钱买靠近市区的房子，往往会“牺牲”面积。

或者暂时不需要太大的空间，不想浪费太多金钱供养房子，就会选择小户型。

但是，我建议是，能买大就尽可能不买小。

首先，小房子没有购买价值，一个一室一厅或者两室两厅的房子，结了婚、生了孩子就不够住了，花钱白瞎。

只能换房，但是短时间内暴涨的行情已过去了，而且现在的房子不是想转就能马上转出去的，到时候要么被套牢，要么得亏本出售。

最重要的是，现在限贷全国联，为了小户型而牺牲掉首贷的资历，等你想买回更大的面积，总价会更高，但你已变成二套房贷，首付要到成，你真的负担得起吗？

所以，珍惜首贷资历，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。

04

贷款怎样选？

我只有四大原则：

第一，贷款越多越好。

第二，贷款时间越长越好。

第三，公积金优先于商业贷。

第四，等额本息比等额本金更有优势。

首先，为了把首贷福利用尽，而且最大限度的保证购房后生活质量不被影响，贷款越多越好。

我们之前的文章有分析《致富靠杠杆？要买房，你需要先弄懂房贷的这几个问题！》，房贷是大多数人这辈子能借来成本最低的钱，而且，在高通膨胀的国情下，未来的钱越来越不值钱，守住眼前的现金流，才是实打实的购买力。

其次，贷款年限也是越长越好。贷款年限越长，意味着每个月的还款额度便越低。

如果选择了10年或20年期的会少付大笔利息，但是，代价也是相当的，还款的压力也会大好几倍。

收入的很大一部分都要填进去，当前和近几年的生活品质都被绑架，最要紧的是，低收入低积蓄，会大大延后你买下一套房的时间。

而且，放眼周围的人，几近很少在30年之后才还清贷款。大部分人在年的时候就换房或二次置业了，利息只是空头数字，并不是无底黑洞。

第三，公积金优先于商业贷。这个大家都知道，公积金利率比商业贷低很多，一样贷款年限，公积金的利息总额一般比商业贷少三分之一乃至更多。

但是，公积金贷款只是面向公积金缴存对象，所以如果有可能，创造条件也要买公积金，而且要多买。

最后，对还款方式，我建议，年轻人应当选择等额本息。

等额本金的利息少的本质是，刚从银行借的钱，又每一个月大额还回去了，贷款本金逐年减少，所以计息才会少。

我们的原则是，银行的钱能借越多越好越久越好，本来年轻人的年龄优势明显，工作正在上升期，未来的还款能力肯定比现在强，而人民币是逐渐贬值的，没有必要牺牲相对值钱的现金流。

写在最后

固然，大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个最好平衡点。

买房是个平衡和妥协的艺术，没有一套房子是绝对完善的，却可以是绝对契合的。

但是，不管怎样让步，年轻人买的思路按照上面建议走，以后后悔的几率会小很多。

-end-

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