p五一北京新居销售创7年新低市场分化加剧

　　五一北京新居销售创7年新低 市场分化加剧

　　在刚刚过去的五一小长假里，北京楼市患上“风寒”，169套的销售量让这个假期楼市显得委靡，此数据创下了自2008年“五一”恢复三天假期以来、北京新建商品住宅销售量连续7年来的较低值。

　　但是，高地价催生出的高房价已毋庸置疑，在自住型商品房、信贷紧缩背景之下，未来北京楼市中高端项目会不会成为主流产品？满足刚性需求的低总价产品会不会因此越来越少？现在是不是是刚需置业抄底的较好时期？种种问题亟待被解答。

　　五一销售量创7年较低

　　销售均价下行

　　据亚豪机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅仅销售169套，销售面积为1.89万平方米，销售套数、销售面积与去年相比相分别降低78%、74%。

　　在过去7年间的“五一”小长假里，除2008年销售为410套之外，其余均保持在千套以上，而今年的168套相比2008年的销量较低值还萎缩了6成。

　　“伴随着销售量的不断萎缩，北京楼市正在逐渐由买方市场占据主导。”亚豪机构副总经理任启鑫认为，在自住商品房、信贷等多方因素的强力冲击下，市场预期正在延续下降，即便是大量房企跑量清盘、供应大增，也难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激。

　　调查发现，在小长假中，刚需市场不但销售量爆出“冷门”，受刚需项目井喷、拉低商品住宅市场的整体销售均价影响，北京商品住宅的销售均价也出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假--清明期间，价格下探幅度高达18%。

　　“未来楼盘打折促销现象将会增多，整体市场价格也存在进一步下探的可能。” 任启鑫分析，房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，在市场供过于求的形式无力扭转的情况下，未来房价可能继续下行。

　　房企看好一线市场积极拿地

　　中高端产品“挤”刚需空间

　　低迷的楼市环境并没有影响到开发商的拿地热情，据亚豪机构统计数据显示，2014年4月，北京共销售34宗土地，土地出让金累计到达303亿元，土地出让金的环比、同比分别大涨133%、346%。至此，月，北京土地收入已突破千亿大关。

　　由此看来，标杆房企对一线城市的后市仍延续看好，在低端有保障、中端有调控、高端有市场的背景下，为躲避与自住型商品房的正面冲突，未来房企会不会将中高端产品作为盈利主力，低总价的刚需产品会不会越来越少？

　　“房企要调整土地储备结构，储备普通住宅和高端改良型地块。”远洋地产董事局主席李明曾在媒体沙龙上对此做出解答，随着政府配建保障房和自住型商品住房的要求持续增加，房企拿地本钱不断升高，预计将进一步推升高端住宅项目的定价。

　　与刚需盘举步维艰的销量相比，部分高端住宅却走出独立行情，销量一片红火。根据机构统计数据显示，截至4月29日，在北京33个推盘项目中，售价在40000元/平米以上的中高端住宅及别墅项目就高达13个，占比近1/3，成为今年前4个月市场份额占比*多的一个月。

　　在纯商品房用地仅剩30％的情况下，如果“被高端”的产品越来越多，刚需产品将被“挤”的越来越少，未来中高端产品会不会成为主流挤占刚需空间？对中高端产品的市场走势，万科团体副总裁毛大庆则持悲观态度，“受反腐、短时间不取消限购的影响，中高端产品的需求量有限，并不能构成市场主流。”

　　供需关系扭转

　　刚需抓紧抄底

　　在一轮接一轮的降价潮来袭的时候，撩动的不仅是楼市，也是刚需购房者的神经，在买涨不买跌的心态驱使下，刚需购房者集体持币观望并在心中暗暗打鼓，房子该不该买，要不要等再降一降？

　　“供需关系正在扭转，真正有购房需求的人们应该捉住这个购房时机。”一位不愿具名的业内人士对表示，房地产企业与购房人的关系已不是过去的主动与被动的关系，双方的博弈正逐渐拉开，普通商品房开发商为迅速回笼资金已开始打出“让利跑量”的对策。

　　除开发商让利跑量之外，从土地供应结构来看，未来刚需住宅用地受到自住房和中高端产品用地的挤压会日趋减少，因此刚需购房人的产品选择余地也将减少。“在目前房企集中跑量、供需矛盾其实不紧张的情况下，无疑给真正刚性需求的购房者一定的选择空间。”某开发商对表示。

　　业内人士表示，在目前市场背景之下，购房者应侧重关注是否有降价真实、让利幅度大又符合自己购房需求的房源。如果没有，那么则可以进一步扩大范围，将自己心仪的但还没有降价的楼盘房源进行筛选和比较，并保持一定的关注。这样一来，一旦这些目标楼盘在可能出现的新一轮降价中推出了优惠举措，就可以第1时间跟进和了解。

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