p楼市大数据

2020-02-09 来源：黑龙江租房网

　　楼市大数据：2018年南京到底卖了多少套房？

　　作者：汇大人 | ：夏明夜府

　　各种数据表明，2018年对于南京楼市而言，是个小年！

　　NO.1| 壹

　　2018年已经成为历史，但南京相干的楼市数据，却值得每一位买房人深思。种种数据表明，2018年的南京楼市，不咸不淡，却并不是顺遂，做了一个大大的俯卧撑！

　　先看卖地。早在2017年5月13日，发布调控新政时就已经明确了2018年的土地供应量不低于950公顷。但此一时彼一时，所谓规划，就是跟着形势不断变化。

　　2018年南京土地市场共成交了80幅地块，成交总面积达445万方，成交总金额为827亿元，同比2017年，成交面积下降了22%，成交金额下降了726亿元，2018年成交量、成交总额双双下降，地价也普遍下降了。

　　另外，南京还有1幅地块流拍，8幅地块终止出让，土地市场降温明显。（数据不包括高淳溧水）。

　　从最近三年的土拍出让情况来看，除2017年出台新政时适当加大了土地供应，其他年份南京的土地出让节奏并不是很快。对于房价的稳定，这固然是一件大好事。2016年-2017年拍出的地王，虽然铁定亏本，但也松了一口气，不至于亏的太惨！

　　对于土地市场，今年南京最大的看点就是，地价大降。在年底的时候政府迅速给土地市场吃了3颗救心丸，地价随后企稳筑底，现在基本稳定下来了。

　　本图来自我爱我家研究院

　　如果做一个测算，南京各个板块的住宅类楼板价，相比2017年最高地王的地价，大概下落了30%-40%左右。

　　NO.2| 贰

　　土地供应较计划紧缩了很多，最根本的原因是市场并没有那么多需求，尤其是刚性需求，每年的数量是一定的。当年香港宣布增加8.5万套房，香港房价就要暴跌，这对南京楼市而言，显然是不能接受的。真的严格执行513新政的规划，推出950公顷土地，我这里可以武断的说一句，房价必跌，而且是明显的下跌。所以对于杭州楼市我也做过判断，杭州楼市的风险高于南京，并不是说杭州这个城市不行，而是杭州土地卖疯了，供应量太大，楼市压力不小。

　　固然，反过来说，如果杭州房价再跌一跌，性价比又出来了，对于城市发展和人才引进，又似乎赢了。所以各种举措都是双刃剑，看你怎样选择了！

　　言归正传，我们来看南京2018年全年商品房的成交数据（上房地产）

　　全年南京共成交67695套，成交面积到达平方米，平均单套面积到达118平米，这说明南京新房进入改善时期。

　　本图来自乐居南京

　　如果把时间周期拉长到7年，我们可以看到最近两年南京新居成交量都没有超过7万套，处于历史的低位，算是连续两个小年了。年南京楼市最火爆的时间段，南京连续两年成交量突破11万套，2016年突破12万套。相比而言，2018年南京楼市比较平淡。

　　二手房方面，南京全市（不含高淳溧水）共成交72451套，超过了一手房的成交量。从这个角度来看，南京楼市的存量交易和增量交易基本保持在1:1的状态，这个成交结构是与一线城市比较接近的。

　　从区域内部数据来看，成交量最多的是鼓楼、秦淮和江宁三个区。鼓楼区成交15421套全市第一，秦淮区成交9772套位居第二名，江宁区成交9355套位列第三。可见，二手房不少交易缘由是因为：学区的刚性需求。

　　NO.3| 叁

　　当然，大家最关心的还是，南京的房价到底有什么变化？

　　但问题是，南京房价没有一个数据是靠谱的，对于房价统计而言，我的意见如下：

　　统计局数据：严重失真，为了统计而统计，主要是给领导看的。在楼市调控非常严格的时期，很多地方领导特别关注这个数据，致使一些高价房源签时间一再推迟，就是为了“做”一个满意的数据。所以这个数据是废的！

　　冰山指数：冰山指数有一定参考意义，但研究的城市太多。与米宅一样，对于个别城市研究的很透，对于更多城市并不是那么精通，常常出现一些比较奇异的数据。