海南夜话与陈启宗聊地产

　　本文根据年初观点地产新媒体与老朋友陈启宗先生在海南亚龙湾晚间一次轻松愉快的聊天谈话内容整理，以飨读者。

　　启

　　即便身处最好的年代，也不应该遗忘过去绝望的沼泽。

　　两年以前，海南岛被认为是遗忘了的岛屿。2007年海南岛GDP仅排位中国倒数第四。也许它正在复苏，但许多人预言在中国经济快速增长的舞台上，海南岛永远都只是一个跑龙套的小角色。

　　1992年前后的海南地产泡沫对这个岛屿的伤害持续经年，经历了近十八年的经济疗伤后，海南岛方才泡沫渐散，而疮痍犹存。而这场中国地产史上的第一次泡沫，使得海南岛失去了整整十年，基础设施、城市建设及经济社会都回到了起点，大多数时候往往得从头开始。

　　但就在仅仅一年间，海南岛变化简直令人难以置信。整个岛屿就像一个巨大的工地，建筑在满目的疮痍中拔地而起。城市里曾经的烂尾楼已难见踪迹，取而代之的是到处正在兴建的酒店、购物中心、高尔夫球场、别墅、海边的高档住宅，甚至整座新城。

　　海南岛拥有全中国独一无二的海岸线资源，国际旅游岛带来极具想象力的空间。去年年末到今年年初，房地产的投机者认为人们最喜爱的无敌海景住宅将出现短缺，使得海南再次出现房地产泡沫，房价飙升，达到18年以来的最高点。

　　就在二月份，央行再次调高了银行准备金利率。学者们预计这将会减缓银行贷款的增长速度。金融危机后为拯救经济而被发放的巨额资金被称大多数都用于了房地产投资，中央政府正担心潜在的房地产泡沫风险比我们现在察觉的要严重得多。

　　假如政府不去冷却市场防止这演变成一场真正的灾难，那么海南岛十八年前的恶梦是不是会再次出现？但就在地产泡沫声浪喧喧的同时，开发商们还是在继续囤地建房。他们声称泡沫言论可能言过其实。因为售楼处那里都挤满了人。

　　我们必须要把事情弄个水落石出。对于金融海啸的由来，现在大家都已经知道罪魁就是贪婪的华尔街投资银行家，那么再现的中国房地产泡沫，难道仅仅是对于金融危机过度反应后的天量信贷？有关细节的争论还在持续，但基本的共识已确凿无疑，假如我们加强监管、去遏制贪婪以及改善货币政策与房地产调控的手段，那么也许能一劳永逸地阻止泡沫的再次产生。

　　但难题也许在于：这样的共识不一定是正确的，或者至少是简单化了。

　　从房地产发展历史的角度来看，我们或许正在经历的就是典型房地产繁荣与萧条周期。房地产繁荣迟钝了危机感，当萧条来临时，我们知道是投资者、房地产开发商、经纪人和金融家们无视风险，放纵贪婪的行为导致了资产破灭与危机，而现在我们身处其中，对于这些市场行为却熟视无睹，也许当危机发生，回想一下就明白，正是这些行为带来了危机与萧条。所以关键的问题就在于：也许贪婪和短视就是人的天性。

　　中国房地产近20年来的蓬勃发展，在90年代以后已经带来了长期的经济繁荣和稳定。但这只是故事的一半。房地产繁荣的发生，也带来了投机与自满的盛行。

　　房地产市场在海南岛早期的井喷，如今可能看来只是疯狂，但也并非毫无逻辑。当时的人们认为，海南岛的房地产价格已持续上涨几年，当然繁荣还将持续，房地产开发商们就可以愈加大手大脚地借钱和吸纳土地，彼时泡沫带来的财富在持续增长，没有人意识到衰退对他们的威胁。而这样的观点亦使得银行放宽了放贷的标准，那些信贷记录不佳的发展商们可以以更加优惠的条款进行再融资，因为那些的房产已经升值了。因而就算地产商违约，银行亦能弥补损失。

　　我们需要把故事的另一半彻底弄明白，否则接着发生的事情可能还是令人失望。繁荣与萧条周期循环的解释并不能赦免这些贪婪和短视，这有助于我们明白这些正在变化着的因由。

　　也许可以套用我们这次聊天的主角陈启宗先生在其为《英国金融时报》所撰文章中的一句式，“当所有人都还在讨论房地产房价的涨跌与资产泡沫之时，一场关乎中国房地产再平衡甚至是格局的变化，正在悄然展开，它们的影响是深远的，很可能带来一个更稳定的房地产行业。”

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