楼市大动作政府不再垄断住宅用地

　　楼市大动作!政府不再垄断住宅用地?

　　昨天下午，楼市又有大动作。

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　　两则重磅消息

　　1月6日下午，新华社发布两则重大消息：

　　看起来有些复杂，总的来说，需要注意以下几个点：

　　1、宅基地的所有权、资格权、使用权“三权分置”；

　　2、政府不再是居住用地唯一提供者；

　　3、农村集体经营性建设用地也可以给开发商建房出租；

　　4、非房地产企业也能建住宅用地；

　　5、严禁下乡用宅基地建别墅大院、私人会馆。

　　据悉，按国土资源部、住房城乡建设部部署，北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市，正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

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　　这意味着什么？

　　先看一下，宅基地的“三权分置”。

　　宅基地“三权分置”

　　宅基地，就是农村的农户或个人，用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，所有权属于农村集体经济组织。

　　宅基地有“三权”：所有权、资格权、使用权。

　　“三权分置”后，所有权跟以前一样，还是集体的；资格权，就是你有使用、居住的资格，这是农民的权利，得保障，不剥夺；其中，宅基地的使用权，可以适度放活。

　　而另一则消息，重点是“农地入市”。原本，农民的集体用地，得先由政府征收，变成国有土地，再招拍挂卖给开发商，才能建租赁房。以后，村集体的地不用征收，也可以直接名正言顺的盖房出租。

　　而且，非房地产企业依法取得使用权的土地，也能用作住宅用地。也就是说，像腾讯、易这样的企业，也能用手上的土地来盖房子了。

　　这样一来，政府将不再是住宅用地的唯一提供者，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。

　　那么，这两则消息，会给房地产市场带来怎样的影响呢？专家们有几点解读。

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　　农地真的要入市？

　　证券时报报道，有土地专家表示，政府不再垄断住宅用地不够准确，应该说，是住宅用地将不仅是国有建设土地供应，农村集体建设用地也将参与供应，但是只能通过建设租赁住房的方式入市，而且是在政府统一规划下建设，并不是真正打破垄断。

　　而对于宅基地三权分置说法，他认为，客观来说，这次核心是提出宅基地使用权的概念，原来对于宅基地没有提过“使用权”，这次提出未来将“适度放活宅基地使用权”，但是对于使用权将来怎么流通，具体有何限制，并没有明确，只是为未来放活做铺垫。

　　他同时指出，这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”，这只是刚刚开始，未来还要进一步试点，到将来推开也是有限范围内，因此对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。

　　实际上，农村集体经营性建设用地直接入市已经呼吁了很多年。此前，2015年，国家提出在北京市大兴区、天津市蓟县等33个县市试点农村集体经营性用地入市。后来《土地管理法》修改，也改掉了不准农村集体建设用地直接入市的条款。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此类政策思路，或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边宅基地的盘活。

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　　房价会跌么？

　　房价，可以说是大家最关心的问题了。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，过去中国房地产，特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产依赖土地招拍挂，国有土地招拍挂出让是商品房住宅土地的唯一来源。

　　这种现状造成的一个弊端，就是一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏，热点城市居住用地相对不足，且土地出让价格一再走高，助推房价上涨。

　　如何解决这个弊端？首先居住用地供应要相对充足，才能缓解热点地区楼市供需紧张局势。

　　张大伟认为，“政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大。”

　　需要注意的是，住房与商品房是有区别的。目前看，政策更多提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。

　　国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

　　房产自媒体樱桃大房子也表示，能够用于买卖的，依然是国有用地的商品房，而不是村集体土地。

　　樱桃指，2017年国土部就发过文件，要鼓励集体用地建设租赁房

　　，这有利于提高建设用地紧张的一二线城市，加快租赁房源供应的可能性，但对降低房价，影响不大，因为增加的是市场的租赁房，而不是可供买卖的商品房。

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　　这次的政策，还有什么好处？

　　有业内人士表示，这次的政策，对多方都有诸多好处：

　　对政府来说，土地这么稀缺，国有土地有限，这么做一来可以减少拿国有土地建租赁住房的浪费，二来可以省去拆迁征收，再招拍挂卖给开发商建租赁房的成本，轻松扩大租房房源，还能用市场化手段，解决住房保障问题，一举多得。

　　对城市来说，可以缓解一二线城市房屋短缺的矛盾，降低城市成本。对于大城市病越来越重的一二线城市，大量的租赁住房长期看是可以提升城市的吸引力和竞争力的。

　　对企业来说，前租赁市场的核心问题是租购比悬殊，开发商开发商品房用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%~2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。

　　对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报，尤其是城中村。

　　对年轻人来说，房屋供应多了，租赁成本也不会不可承受。

　　该人士指出，未来租赁住房可能会分为两块，政府只管人才住房和廉租房，而大量的租赁住房由社会机构来提供，以此来缓解居住矛盾。

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