南京证券房地产股可以买了吗蹭飞

南京证券：房地产股可以买了吗？ 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

回顾&分析：

1，力推保障性住房，政府信誉仍受质疑5月19日，住建部与各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标书，要求确保完成2010年工作任务。按照要求，2010年全国共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。

我们从此次保障性住房的量、地方动力、保障性住房对未来房地产投资和销售的影响几方面展开分析：

（1）08年温家宝说“争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,并积极推进农村危房改造”，此次新增改造农村危房120万户，承接新农村建设。量上比08年有所增加。

（2）10年3月出台《关于2009年国民经济和社会发展计划执行情况与2010年国民经济和社会发展计划草案的报告》，《报告》提出要在2010年建设300万套保障性住房，改造棚户区280万套，此次确保建设保障性住房和棚户区改造住房580套，和《报告》提出的数据一致，可以认为是对《报告》内容的进一步落实和对地方建设的敦促。质上有提升，动力更强。

（3）对投资的影响：假设按1500元/平米的建安成本、60平米的套房面积来计算，990万套住房需要资金8910亿元。09年中央下达计划全国投入1676亿元，约占总额的20%，实际完成30%。尚有近8376亿元将在年投资。我们认为10年建设580万套（占990万套的60%）是新开工的概念，至于具体投资额我们认为在2年均摊较为合适。假设990万套全额完成，年平均每年投资4188亿元，则每年投资额约占09年商品房投资总额11.6%。

把可能的潜在危险拒之门外。（4）对未来销售和房价的影响：按套房面积60平米计算，990万套总计新增住房面积5.94亿平米，总量约占09年商品房销量63.39%。保障性住房包括三种类型：

经济适用房、廉租房和双限房。目前尚无对这三类保障性住房的具体数据。我们认为，无论租还是售，都将分流部分购房需求，经济适用房比例越高，分流需求和商品房需求的交际越多。商品房需求减少，对房价的压力显而易见。

对政策打个折扣似乎是目前市场共识，重申保障性住房问题，备受质疑的仍然是资金问题。09年中央计划投入资金，中央约占30%，地方配套约占70%。保障房建设加大地方资金需求，由于土地市场开始不景气，地方政府融资平台受到清理，预计中央资金投入比例会加大，但是最后这么大量的保障性住房建设资金怎么解决仍是个问题。

2，市场对地产股出现分歧4月6日以来房地产板块下跌30%，市场开始讨论左边建仓问题。看多的理由和看空的理由似乎都有。

看多的逻辑：（1）加息缓行；（2）地方楼市新政推迟，市场预期趋于稳定；（3）10年业绩锁定性较好，目前股价已经反映11年业绩下滑20%；（4）欧洲债务危机引发全球经济二次探底，欧盟作为中国的第二大出口区，将对中国经济增长带来负面影响，类似于08年，房地产调控政策因此放松。

看空的逻辑：（1）政策未尽；（2）各大城市销量出现明显萎缩，预计11年业绩出现下滑；（3）预计下半年新开工量调减，也将影响12年的销量。

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