物業企業逐鹿資本市場分拆上市為何僅是開始

　　物业企业“逐鹿”资本市场 分拆上市为何仅是开始

　　伴随着楼市步入存量房时代，品牌房企在物业管理服务的布局已然兴起，众多物业公司纷纷选择登陆资本市场

　　截至目前，共有包括绿城服务、中海物业、彩生活在内的6家物业服务企业在香港主板上市纵观香港六家上市物业公司，截至2月1日，绿城服务的PE在47.56，彩生活则为23.06绿城服务和彩生活的股价和流动性，已经是当前物业上市公司中数一数二的随着南都物业成功在A股上市，成为A股“物业第一股”，A股主板亦成为物业服务企业重点冲击的资本市场

　　业内人士向《每日经济》指出，相比之下，在香港上市虽然容易些，但香港市场对于企业市值维护和股票流动性管理有更高要求同时，物业公司上市后

　　，如果运营得当，给公司市价及品牌溢价创造出更多想象空间但对于想分拆物业上市的公司而言，“别人家”亮丽的表现是诱惑更是压力，上市只是开始

　　从融资到规模 上市的诱惑挡不住

　　上市对物业企业而言，的确有着足够的诱惑力

　　安居客房地产分析师张波告诉《每日经济》，物业公司上市，不仅能促进融资，更重要是有利于企业的品牌知名度，有助于快速形成规模化效应

　　规模对于物业企业同样重要，张波指出，现在是物业公司“抢地盘”的阶段，是他们对资金需求最大的时候，未来能上市的企业，才能大概率活下来，进而有资格瓜分市场

　　“另外，上市会促成企业的规范、公开和透明化，这有一定困难，但对于规范健全企业组织结构、内外部流程，是有重要作用的”张波指出，在越来越成熟的市场上，体系健全、商业模式完整的公司，会更有竞争优势

　　具体而言，张波认为，这会表现在企业的盈利能力差距上，一家拥有自己产品线的物业企业，能够提供物业管理服务，还能提供很多延伸服务，这就使其在单位平方米能产生更多的溢价

　　绿城服务执董兼常务副总裁吴志华对《每日经济》表示，从行业发展角度来说，有更多公司上市，就会有更多资金和人才进入物业行业，百花齐放地促进行业共同进步，也会激荡出更多的商业模式和服务内容

　　看规模看实力 并非所有公司都适合上市

　　但当下的物业公司上市格局中，有两个现象值得关注

　　安居客房产研究院跟踪统计显示，目前排名前10的房企无一例外都在物业上有所建树与之相应，目前物业公司中具有开发商背景的公司占比约78%，例如万科物业、彩生活、中海物业等，独立物业管理企业占比仅在22%左右

　　与此同步的是物业行业的另一个趋势——集中化中指院数据显示，2016年百强企业管理面积总值达54.50亿平方米，占全国物业管理面积的29.44%，而这一数字在2017年上升到了33%，强者恒强态势持续加剧

　　这意味着，并不是所有平台都适合且能够上市绿地集团相关负责人告诉《每日经济》，一些小而美的公司在规模上不具备上市的条件并且在集中化的趋势下，“上述公司可能被有实力上市的公司收购，它们本身也是非常好的标的资产”

　　上述负责人认为，绿地的做法是，既不局限于房地产开发链条中的物业服务企业，也不直接把物业公司做成上市平台，因而成为另一家适合上市平台的重要组成部分就成了不二的选择比如绿地入股雅生活就是这样一个例子

　　吴志华也直言，当下的物业公司要上市，“要么自己做大做强，另一条路则是将旗下物业注入到其他平台来寻求合作这是未来房企的物业公司发展的两个趋势”

　　不过，也有业内人士认为，纯粹市场化的物业公司上市更加容易，类似南都物业这样纯粹的市场化运作，可以完全按照自己公司实际情况制订战略，而房企下属的物业公司多少会涉及关联交易等问题，并且这类物业公司，原始战略其实是服务房企母公司如果物业公司为冲击上市快速扩张、壮大规模，导致品质降低，会对母公司造成影响

　　上市只是起点 如何蓄谋长久发展

　　不过整体而言，在物业行业集中化提升的格局下，无论是直接上市、收购入股上市平台还是拆分上市，吴志华认为，前提依然是基本面扎实、商业模式清晰，这样的企业才受资本市场欢迎

　　业内人士告诉《每日经济》，当业绩和描述的战略不符时，估价会大幅下挫，最终被投资者所抛弃数据显示，2017年，绿城服务全年涨幅132%，而相比之下，彩生活全年跌幅在8%左右

　　以雅生活为例，其定义为生活模式服务商，本身具有清晰的业务逻辑，市场状况良好而背后两个股东的支持也很强大，这是促成其上市的重要原因，也是其拥有较高PE的支撑

　　上述绿地负责人则表示，企业希望通过上市扩大市场占有率，但也要把品牌做起来比如雅居乐收购绿地的物业，要做到行业领先地位，前提是有品牌的支撑，获得资本市场支持，后期其进一步打响品牌也是一个重点

　　“在有了品牌背书之后，上市公司需要留住人才、更加完善内部机制，保证战略的推动和执行，这是绿城服务的经验之谈”吴志华告诉，从细节来说，上市之后也可能给业主带来抵触心理，办法则是以物业管理为平台，引入优质资源来提升业主的服务，一切围绕改善业主满意度来进行，最终提升公司的竞争能力

　　张波也认为，物业行业的马太效应会越来越显著，未来品牌物业将通过兼并收购的方式扩大市场份额，快速淘汰落后企业，实现行业跨越式发展

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