男士王智明新周期之中的商业地产投资运营机会

王智明:新周期之中的商业地产投资运营机会

3月27日下午，由中经联盟商业地产专委会主办、搜狐焦点联合主办、优铺、微瑞思创协办、中经联盟中国管理科学学会企业管理专业委员会支持的第15届中国商业地产产业化峰会暨北京金地标创新评选颁奖盛典在北京坊隆重召开。来自地产界150多位专家学者、企业领袖同聚一堂，共论中国商业地产未来。

中经联盟商业地产专委会主席、东方藏山资产管理公司执行总裁王智明带来主题演讲《新周期之中的商业地产投资运营机会》。

以下是王智明演讲实录：

大家公认的是中国房地产黄金的时代已经过去了，有的人说现在是白银时代，也有人说激烈竞争的时代。但是实际上它真的是处于新的发展周期。

在新周期当中这个行业会有改变，人的理念也会有改变，改变无处不在，改变从每个人开始。

去年年底，离开了绿地集团，在业内也引起了一定范围内的话题的议论。为什么会有这样的变化呢？回到关于房地产行业周期性变化。职业经理人职场的变化跟行业的周期变化是密切联系的，中国房地产经历了这轮比较严厉的政策调控之后，虽然近期有些城市已经开始有些松动或者回暖，但是原来的高周转、高毛利、高杠杆率的“三高”模式肯定不服存在了。也就是说，增量时代很可能远处，存量时代应该开始了。那么存量时代即是大资管时代的到来。

思考两个问题：

1.如果离开房地产业务的盈利模式，商业运营管理的价值可以独立存在并支撑吗？

2.从资产的投资回报分析，精彩纷呈各大MALL，能经受住考验的有多少呢？

如果增量时代是以地产思维操作商业，那么存量时代就是以金融思维在操作商业。商业地产三个属性：地产、商业、金融。我本人在商业单位、地产企业都经历了，唯独没有的就是金融公司。

东方藏山目前管理资产规模是433亿，应收年符合增长率48%，存量项目数47个，目前这家公司仍然在发展过程当中，员工人数目前突破200人。现在管理的资产商业地产在运营的是在沈阳、苏州、东莞、北京房山长阳，沈阳项目去年年底成功实现退出。

日常管理过程当中，经过经营的提升，包括对项目重新定位、改造，最终目的就是实现项目的价值的提升。

对于东方藏山来讲，在前面几年当中很大一部分是在债权投资，今后将开始股权投资。股权投资针对的就是商业地产。

我到东方藏山，公司给我的目标就是要建立专业精锐的商管运营体系，打造属于东方藏山的商业品牌，通过商管为资管赋能。

我们看到市场的机会，随着城市的升级，我们由原来的核心商圈，逐渐地演化为多商圈均衡发展横跨这么多门类。第二就是由单个发展为多点社区商业。虽然汽车进入每个家庭，我们可以很容易寻求诗和远方，但是日常的消费习惯恰恰活动半径越来越小，所以社区商业未来可期。

社区商业的空间政府提倡支持包括消费者的需求没有得到满足，社区商业是初级发展阶段，现在消费者的需求已经由物质需求上升为精神需求。还有社商型存量非常大，我们目前正在研究社区商业如何打造，通过鲜养生活和品质市集引领消费。打造全方位社区商业，社区的生活服务。形成具有区域影响力的IP。

对于商业，我们这段时间确实经过了很详细的研究，通过店铺的优化，可以逐渐建立模型。通过便利购物、品位生活、贴心服务，打造高品质的邻里社交空间。

当我们城市升级了，商业升级了，消费升级了，但是我们的社区商业还没有升级，我们目前关注的就是要做社区商业的产品升级。

创新时代到来，方法的改变已经在悄然发生，我们如何面对呢？在这里可以跟大家分享一下结论性的思考：

常见的业态组合方式必须打破，以前购物中心有一楼、二楼，现在大家意识到必须要跨界打破原来的业态构成比。

传统的招商已经变成选商、造商。

市场推广就是会员转化成为粉丝才能够体现出来我们真正的黏性。全面的市场推广要演变成为精准的营销。

购买IP只能吸引一时眼球，符合自身产品的自创IP才可以立于不败之地。

场景化、体验感的营造似乎已经达到了共识，但是动线与铺位划分如何改变才是根本。

当在过去一段时间内盒马生鲜等等的，大家几乎说新零售时代的到来，大家就说以前做传统购物中心似乎要落后了，如果不经营SOP就没有出路，是这样吗？我倒觉得我们新零售思维更重要，因为新零售不是我们都要经营几千上万种SOP，前段时间大家恨不得做购物中心都要做自己自营了，但是突然分析下来发现都是赔钱的，在这点上我们应该有明确的思维。

新零售，盒马鲜生又开了很多店，合作就可以建立整体新零售的思维。我们做商业地产，做购物中心，运营平台这个优势仍然是存在的，不是运营平台没有发展的空间。运营平台的购物中心不仅仅是运营平台，也要属于运营空间，运营我们的场域。通过特色主题空间，针对性的服务帮助青少年树立正确的审美观，提升体验感，增加用户黏性，最终目的是实现租金溢价。

我这些年一直在致力于社区商业的探索和研究，在这点上尤其针对整个社区商业市场发展，有一些判断和感觉。这段时间正在建立精锐的总部的运营管理体系，同时我们可以开拓各个项目的发展。这过程当中要全方位立体打造运营管理能力和系统资产管理能力。

我们拓展项目聚焦的城市首先是一线城市，其次是二线城市核心区域。投资都是这样，一定是资产价值是相关联的。未来三四线城市经过一段时间的发展可能资产价值也会上升的，只不过初期暂时还不会考虑三四线城市。

合作方式可以通过股权投资+运营管理，还可以融资代管，比如有些开发商或者对于一定的商业会觉得如果启动就会投资经营，我们可以带资进入。还有包租方式，通过包租整体提升效益，帮助项目整收、退出。

中期目标是成立募集中国社区商业投资基金，远期目标通过多项目运营，形成资产包，推动资产证券化，实现上市。

做这个事情就是取法乎上，做社区商业引领者。与美好未邻，让生活回归。

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