重庆市公共租赁住房管理办法已形成初稿柔软

■观察记者 刘静

几乎所有人在第一次听到“房屋银行”的概念时，都会表示出相当程度的好奇和兴趣。因为这种把全部麻烦转嫁给中介公司的租房方式，让人禁不住对它产生“好感”。

房屋银行，即指像存钱一样，把房子存给中介，房东只管每月按期收钱，而房子的出租、租金催缴等事务全部由中介负责。这样的操作模式，使房东不必与各种各样的租客打交道，免去了催缴费用、处理各类小事的麻烦。

因此房屋银行从2000年推出的时候，就立即吸引了一大批房东的目光，然而到现在8年过去了，这个“新事物”似乎仍然徘徊在它原来的位置上，在租房市场画了一个并不大的圆。

中介的“升级”

主营房地产三级市场租售业务的盛世管家公司在杭州成立已经4年多了，口碑良好的他们在近期推出了一项新业务—“租赁管家”。“这其实是房屋银行的升级版本。”盛世管家品牌管理部的谭经理说。

和大多数的房屋中介门店一样，“盛世管家”内坐着穿戴整齐的房产经纪人，透明的玻璃上贴满了房屋信息。一位房东正在向工作人员抱怨：“租房子租得我头痛死了，不仅谈价格麻烦，还担心人家拖欠我租金！听说你们这里可以帮忙出租？”

“是的，我们的租赁管家业务您一定会满意的，我们会先去看一下房子和您谈好价钱，如果双方达成一致就可以签合同，之后您只要每月按期拿租金就好了，租房的事情都由我们来代办。”工作人员回答。

对于房屋银行业务的出现，谭经理认为这是自然而然的现象，随着房屋租赁市场的发展和壮大，客户的需求和情况变得多种多样，一批讲究高效或无暇打理房子的顾客，开始不满足于中介“一站式”的服务，而是希望能把房子的租赁全权交给中介打理。

从概念上来讲，房屋银行和银行并没有多大关系。银行只是发挥收、付租金的作用，而主要的操作者是房产中介，中介在和房东签好合同后，就开始代替房东寻找客源。这种方式对于出租方来说，省去了寻找承租者的烦恼并免受看房之累；对于承租方，则可以像在超市购物一样随意挑选自己中意的房子，又省去了和房东约时间的麻烦，随时看房、随时签合同、随时入住。

房屋银行的优势并不只体现在方便快捷上，个别中介公司免收中介费也是一个诱惑。“我们的租赁管家业务是不收取任何中介费的。”谭经理介绍说，“利润主要来自租金的差价，当然我们的差价金额不会很大。”

在利润产生的同时，差价战略也无疑带来了一个矛盾，在房屋银行的操作中，中介为了追求利润，一般都尽可能使租金“低收高出”，而租赁双方由于和中介的信息不对称，会有部分房东在签了合同后觉得吃了亏，因此造成了房东、租客与中介的对立，这让房屋银行一定程度上不能得到市场的普遍认同。房东因担心中介收进租金太低而“被坑”，租客在租房时也担心中介开出的租金含“水分”较多。

盛世管家对房屋银行的升级用意就在于此，“我们把利润固定了，平均利润差不多在7％左右。”新一代的租赁管家业务在保持了房屋银行原有优势的基础上，对其租金进行了统一规定：从房源收进日起，前15天月租金为房东委托月租价的110％，后15天价格自动降为105％。“固定了利润之后，我们的出租价也是固定的，来承租管家房的客户不需要再讨价还价了，一切都变得很简单，同时这种方式使租赁管家业务的整体价格体系透明了，房东不用担心被坑，客户也不需要担心租金有大的‘水分’。”据了解，杭州普通租赁的平均利润在8. ％左右，而这类房屋银行固定利润后尽管所需要提供的服务更多，但利润却不及普通租赁。

“其实7％的利润就是一种微利的服务回报，我们这样做是看重长期效益，希望能够通过这样一种方式建立起中介与房东、客户之间的信任，做到共赢。同时也为在老百姓中口碑有所欠缺的中介行业塑造良好的形象做出自己的贡献。”谭经理说。

事实的确如此，中介市场的混乱似乎从这个行业一出现就延续至今，一家中介公司的负责人在说到自己的职责时提到：“我们作为一个中介机构，主要就是为出租者找到房客，为求租者找到合适的房源。在承租双方达成意向后我们的工作就完成了，之后出现的任何矛盾我们都无法解决，也没有这个义务来解决。”

虽然这位负责人的观点有失偏颇，但基于租赁市场信息的强烈不对称，中介行业缺少规范约束，进入门槛颇低等特点，即使许多房东在挑选了品牌中介后仍然将信将疑、担心受骗。

而“租赁管家”的出现则无疑把中介的职责一下子扩大了，当短期行为变成长期行为后，除了效益，信誉也变得异常重要。从这方面讲，租赁管家有力地促使中介的服务和功能也一并升级。

“好东西”走来却一路坎坷

“房屋银行”的做法最早起源于贵州，它由贵州房屋置换中心主任武廷方教授创设，一经推出就曾吸引了全国关注的目光，并相继在2000年9月的建设部“济南会议”、10月中国房地产业协会“贵阳会议”、2001年1月建设部“全国房改与房地产工作会议”上得到大力的推介。

然而房屋银行在真正走入租赁市场之后却成为了房地产经纪业的一块伤疤。自2002年底以来，仅在北京就有“恒基无限”、“坚石”、“中天恒基”等4家房地产经纪公司卷款潜逃，这几家“黑中介”均利用房屋银行形式进行诈骗，给房屋业主和承租人带来了巨大损失。

据一些品牌中介公司的负责人透露，房屋银行业务在一些地方成了不法中介用来作为沉淀资金或是洗钱的最好手段。在北京曾有一家中介公司从事差价换房和房屋租赁业务，它以高于其他中介公司的租价来吸引房东登记出租，条件是一月一付；又以更低的租金吸引房客来承租，条件是一年一付。房东房客皆大欢喜，纷纷前往，没半年，在该公司登记的房源就有100多套。最终在集敛了50多万元租金、押金后，公司却神不知鬼不觉地消失了。

于是从200 年2月开始，北京市相关部门对房屋银行终于忍无可忍，宣布进行整顿，不得继续使用“房屋银行”这一名称。

房屋银行这种模式到底容易引起什么问题？业界人士总结认为：其一，不透明交易，不安排承租、出租双方见面，以便吃这两者的月租差价。这一点与一些中介公司的普通租赁业务一脉相承；其二，一些中介公司虽然也实行免交中介代理费，但另行增设了更多的赢利点，使房屋银行失去了它的最大优势；其三，也是最重要的，此项业务的门槛太低，只要有4个经纪人和10万元的注册资金，便可从事这项一本万利的业务。

面对良莠不齐的市场，品牌中介公司也往往无可奈何。“精品家园”的总经理任朝辉表示，该公司一直未曾推出房屋银行业务，主要原因就是按正规操作模式经营的话，对于中介公司来说，风险大而且利少。而且面对着市场上许多小公司违规操作此项业务，品牌公司的介入是不利的。

而推出房屋银行业务的“我爱我家”的一位负责人表示，如果正规运营房屋银行，可以有力地促使中介市场的重组，房屋银行业务需要公司有雄厚的资金作为后盾，小公司不管是正规的还是非法的，都不具备开展房屋银行的能力。一般地，一套房源需要八九家客户与之相对应，才能顺利地租出。租赁前后的服务也很多，如租赁前的打扫、粉刷和装修，租赁中衍生服务，以及租期结束后，交接服务甚至赔偿，这些都是小公司所不愿意或无力办理的。

租赁业资源整合的契机

许多从事房屋中介业的人士提出，房屋银行有不足，但出发点是积极、健康的，形式上是可操作、可规范、可管理的，政府和社会各界就应该在规范的基础上努力扶持和引导。

2008年年中，抛弃了中介公司散兵游勇的方式，拥有官方背景的上海房屋交易中心开始介入房屋银行的运作。它们采取以批发价大规模购进房源，然后按略高于批发价，却大大低于零售价的价格将房子置换给消费者，由于资金占用量大，中国工商银行上海市分行直接介入到房地产市场中，与置换中心强强合作，创造了一种金融部门与政府主管中介机构紧密联合、共同发展的新型模式。同时，也为房屋银行的发展奠定了良好的基础。

上海房屋银行模式运作一个月之后，显示了巨大吸引力和潜力，生意十分兴隆。到8月 0日止，每天到“银行”存房的超过60户，并有2/ 的存房很快被人承租。房屋银行成为上海房屋租赁市场纳入规范化轨道的成功尝试。

政府介入的规范化操作，让房屋银行一下子走上了正规，而在大连，房屋银行又有了新的突破。依据上海的经验，大连市积极筹备组建了大连市房屋租赁管理中心，除了提供房屋租赁业务，更提出了“个人置换抵押贷款”业务，让房屋真正通过租赁成为了可以流转的资源。

“个人置换抵押贷款”又叫“存房取款”，其内容十分具有吸引力。办理该业务的市民只需将原住房存进房屋银行，即可“取款”买新房，而通过将房子“存进”房屋银行所“取出”款项除了用于购置新房外，还可用来购车、装修、出国留学，以及购置大额商品。它从不同程度上解决了市民的实际困难。

有专家表示，房屋银行最大的价值来源于资源的规模化、资源配置的专业化以及配置效率的提高。而且相比传统租赁模式，房屋银行在运作效率、运作成本、管理成本、资金流转等方面都有着明显优势，既可以降低房屋空置的风险和浪费，又可以节约房屋出租人和承租人的交易成本，还能充分调动中介机构的积极性。

可以说，房屋银行是房屋租赁实现规模化、市场化、社会化、专业化的一种有效方式，它很有可能是未来租赁市场的主流。

而2007年底，就在曾被全面禁止房屋银行业务的北京，一种颇具社会效应的房屋银行形式出现了。北京首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型养老服务机构在石景山正式亮相。这家被称为“养老房屋银行”的新服务机构与地产经纪公司合作，在不变更房屋所有权的前提下，用老人房屋出租的租金来支付养老费用，简单说，就是“以房养老”。

中国社科院老年研究所特邀研究员、北京市老龄委办公室副主任伊密对此评价道，以房养老在国外是比较常见的模式，在国内还处于探索阶段。“养老房屋银行”模式是探索专业化、市场化养老的一个十分有益的尝试。

如果说房屋资源是一池水，那么房屋银行就像一根“仙女棍”，当房屋这样的巨额资产也可以如钞票一样实现高效流转后，那么房屋资源这池死水就被激活了。与此同时，租赁市场的深刻涵义也产生了—在租赁双方之间精耕细作，让房屋资产发挥其最大的价值。

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