于小姐家的泥瓦工程前期选购日记威武

二零一三年 房价涨或降？

早在去年，房产界大佬*便言之凿凿预测：2013年3月，房价必定*。此言一出，引得各方一片哗然。2013年已来临，究竟今年的房价走势如何？各界评论也不一，*论或急跌论或许都难以站稳脚跟。

*论：*等大佬预判房价走势 3月房价将强势反弹

“房价将从过去的单边上扬变成起伏。”这是国务院发展研究核心金融研究所副所长巴曙松昨日的一个观点。这一观点得到了大多数人的同意。就像此前很多行业人士所预言的那样，房价将不会重演2009年那样的大幅反弹。而预会的许多嘉宾均认为，楼市回暖的起点或在明年3月。

陈润福：市场回暖是一个安稳现象

远洋地产[简介近日动态]控股有限公司副总裁陈润福认为，调控进行了很长时间，如果从4~7月的销售业绩来看，确实是销售量在上升，把它放到长一点的周期来看，其实是平稳的。这个时候，供需双方都在适应新的市场规则，供方在调剂产品结构，推出更多刚性需求、改良性需求产品；需方也在适应各种条件，达销售易。陈润福表示，市场回暖是一个平稳的现象，并不会出现拐点，也不会出现类似于2009年那种反转式的强烈增长。

孟晓苏：让政府降房价不理性

中房集团[简介 近日动态][简介 近日动态]理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏则指出，调控能抑制经济增长，却压不住房价上涨。我们要不要把完不成的任务交给政府，让政府来降低房价？但把这个任务交给政府是不公道的，让政府要承揽下降房价的，是不理性的。

中房协秘书长朱中一持反对态度：各地区、各有关部门必须充分认识到房价过快上涨的危害性，认真落实核心确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

他认为，房地产业作为一种基础性的产业，应当与经济社会的发展、与相关产业的发展相协调，滞后会影响相干产业与国民经济的发展；而过度超前会构成泡沫，造成资源能源的浪费。我国今年把经济增长预期目标调低为7.5%，已为房地产调控留出了空间，体现了核心政府坚持楼市调控，增进经济转型发展的决心。

周卫军：政策调剂只是暂时现象

万科[简介 近日动态]副总裁周卫军表示，房产调控应该是一个常态，由于这已不是一个行业的问题了，现在已经上升到了民生和政治的问题上了。所以，这种调控趋势应该是长时间的。从大的政策环境不变的情况来说，无论是把它政策化，还是制度化，从两个方面都要去做一些调控。一是在需求方面，一定要抑制炒房的现象，支持自住。2是供给方面，一定要打击囤地，增加普通商品房的供应。

周卫军预测，从短时间来看，政策调整只是暂时现象。国家统计局1~6月份的统计数据显示，全国住宅销售面积到6月底时同比下落了11.2%，大部分城市的房价低于去年同期；70个大中城市中价格同比下落的有57个，持平的有2个，上涨的有11个。所以，回暖应该是暂时的，或者说是局部的。

对于近期局部销售量回升的缘由，周卫军认为是前期大量积累刚性需求陆续入市所导致的，还有头次置业信贷环境的改善。“不可忽视的是库存仍然非常巨大。我们在14个城市做了统计，差不多有1.14亿平方米的库存，这么大库存的去化压力相当大。”

*：下一轮房价上涨将很快出现

华远集团董事长*预言，下一轮房价上涨将很快出现。他认为，2006年之前的土地是低增长、负增长，2007年房价一定是高增长，到2009年土地是低增长、负增长时，2010年房价一定是高增长。现在，我们依存的是2010年土地低增长，导致2011~2012年有大量的库存。当这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这将构成的是下一轮土地的高增长和房价的高增长，土地供应情况又说明新的供给情况不会再出现。下一轮，一定是房价的高增长。

周卫军认可*对于土地供应情况的观点。因为销售疲软、融资困难的两重挤压，大量房企主动减少了开工，导致在未来半年时间里面可能会产生供应的短缺。周卫军认为，明年3月份之后房价将有上涨的可能性。

黄俊灿：目前房地产市场算不上回暖

金地团体总裁黄俊灿认为，目前房地产市场应该是恢复正常，或是局部地方恢复得过头了一点，还算不上回暖。自从调控以来，特别是今年年初几个月，销售量的低量徘徊太不正常了，主要是大家对新出台的政策一时适应不过来，对后面的走向又看不清楚。那么，到了4、5月份，经济增长下来了，开始降息了，与前几个月相比量上来了。但与往年相比是正常的，局部有楼盘库存去化很快，那也是正常的。

黄俊灿表示经济下行对地产不是一件好事。所以，开发商还是要在产品结构上下工夫，政府对投机需求的打压会持续比较长的时间。

梁上燕：短期内不会有拐点反弹

星河湾[近日消息 价格 户型 点评]副总裁梁上燕认为，*近的楼市回暖只是稍稍回到正常，内外不支持，在短期内不会有拐点的反弹。明年3~4月份房产市场有反弹，市场可能会整体回暖，但也不会像以前那样大涨。作为民企，看待未来的调控，也是常态的。

巴曙松：销售回暖带来流动资金巴曙松从金融的角度诠释了房市回暖。他表示，2012年上半年楼市的销售回暖，给房企及时地提供了流

转资金。在6月份大量的房地产信托到期，出现了大面积的资产重组。前期的政策冲击与外面恢复性的增长成为开发商的共鸣。

巴曙松认为，依照*讲的土地周期，市场回暖可能要到明年的3、4月份。还有一个数字，历史上的预期大概是5个月左右，1到5个月市场预期就会变。

会涨，但上涨空间有限

眼巴巴盼着房价降下来的人们，估计2013年要大大地失望了。

基于土地本钱高企、刚性需求支撑、*途径单一等种种缘由，业内人士对今年房价的预测大方向很是统一，都是一个“涨”字。

何田也这样认为。他说，货币环境的稳定和市场销售不断加温，都支持房价继续走高，尤其是一线城市，如北京、上海，由于供应少，房价走高已成定局，“从全国整体而言，我认为至少向下的通道已经关闭，房价即便不涨也不太可能跌。”

何田说：“具体而言，一线城市和发达的二线城市(如长三角的杭州、南京等地)，在过去两年受调控影响较大，2012年来积存的需求逐渐释放，销售量普遍在去年月率先到达小高峰；多数二线城市市场的供应总体充足，价格上涨动力不及一线城市，价格平稳运行的可能性较大；三四线城市供应充足但潜伏需求相对较弱，部分供应明显超越当地需求的城市面临价格下行风险。”

何田还认为，由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将延续形成供给，因此预计2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。另外，需要注意的是，如果房价延续上涨，将加大房地产调控政策在2013年升级的风险。

猜市场格局

大鱼挤走小鱼将成定局

如果说之前房企洗牌还只是预言，那么到了2012年底，这个预言基本实现了大半，大企业通过2012年的销售业绩，牢牢掌控并逐渐扩大市场份额。数据显示，2012年，万科、保利、恒大、中海、招商等房企每到12月就已完成全年销售目标，这些事迹飘红的大房企在土地市场更是纵横捭阖，屡屡创下“地皇”神话。2013年，粮草足的大房企们，或将把房地产市场搅动得强者愈强、弱者愈弱。

何田认为，虽然2012年房地产市场还没怎样上演“大鱼吃小鱼”，但是大鱼变大挤走小鱼的情况已成为定局。“目前，我国百强房企加起来的市场份额不过30%，就是房企老大万科也只占了市场份额的百分之几。而在美国，仅仅前十名的地产公司就占了30%的市场份额。”

何田说，这几年品牌房企的市场占有率不断提升，行业集中度延续提高。2009年，十家代表性企业的市场份额为全国的7.5%，到去年已扩大到11.6%，万科在千亿的基础上继续实现增长，品牌房企业绩快速增长已挤占了中小开发商的市场空间，预计在2013年，品牌房企的占有率将继续提升，行业集中度将继续提高。

“虽然大房企的垄断也会带来弊端，但是对于我国的房地产行业发展而言，大房企的集中度越高，对政府的监管、行业的规范和人们居住品质的提升都是好事。”何田说。

猜房企应对

多物业形态多层次开发

何田认为，2013年对房地产企业来说应该是利好众多的一年，如何踩准市场和政策节奏，随行就市的以合理价格提供适销对路的产品才是企业长远发展的要诀。

何田建议，2012年东部地区1二线城市回暖较早且力度更大，2013年这一趋势可能会延续，而部分三四线城市房地产供应和当地经济、人口不匹配，或将面临供应多余风险。从产品方面来看，要跑量快速周转做大规模，中小户型、低单价、低总价是产品策略的必然选择，想要迅速提升销售金额、创造高*，区域或产品特征少有、性价比高的中大户型高端产品必不可少。

另外，在当前住宅市场受到周密监管环境下，拓展业务，发展多物业形态，如旅游地产、商业地产、养老地产等也是企业分散风险、做强做大的重要途径，但与传统住宅产品完全不同的是，这些产品存在周期长、前期资金投入大、产品开发能力要求高等，一窝蜂盲目投入可能导致供过于求或去库存乏力的局面。

"10八大"后的房地产市场 短期房市已经企稳回升

国家统计局11月9日公布的数据显示，2012年月份，全国房地产开发*57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与月份持平。其中，住宅*39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发*的比重为68.9%。

房地产开发*回升有滞后现象，但*近几个月表现一直安稳。从2011年10月-11月的30%以上过热增长逐渐回落，增速维持在大约15%已4个月。

资金方面，月份，房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长11.6%，增速比月份提高1.5个百分点。其中，定金及预收款20337亿元，增长16.1%；个人按揭贷款8075亿元，增长19.5%。房地产开发企业到位资金增长速度也是连续4个月上升，从7月的6.2%回升到目前的11.6%。

目前房地产企业资金来源除了资本市场融资，银行也放宽了借贷限制，但更为重要的是楼市销售回暖，房企回笼了大量资金。

从上市房企公布的2012年前10月销售业绩来看，大多数房企都已提前或接近完成全年销售目标。

明显，随着海外资本市场重开和楼市销售回暖，让多数房企资金状态得到改善，这同样表现在目前土地市场重新开始活跃。

正如瑞信经济学家陶冬所言，房地产市场是目前中国经济中少有一个加速的引擎，在其他引擎不是减速便是死火的*，打压房地产与经济维稳的大目标背道而驰。现在短期房市已企稳回升，而且可以延续一段时间。

4日，中国指数研究院发布的近告显示，2012年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9715元/平方米，环比上涨0.23%。这是自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。另外，2012年12月百城住宅价同比微幅上涨0.03%，也结束连续8个月的同比下跌。

业内人士普遍认为，房价上涨已是事实，但同时也认为未来大幅反弹可能性不大，房价将温和上涨。

百城房价环比同比均上涨

据中国指数研究院统计，2012年12月环比上涨，但房价涨幅有所缩小。其中，57个城市环比上涨，43个城市环比下跌。但同比来看，全国100个城市住宅均价与2011年12月相比微幅上涨0.03%，结束了此前连续8个月的下跌。

“整体来看，2012年12月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第7个月环比上涨，涨幅较上月有所缩小，但结束了连续8个月的同比下跌。2012年岁末之际，多数房企在顺利完成全年销售目标后开始着眼于新年，当月推盘力度有所减少，定价方面也以稳为主，上调和下调价格的企业更为少见。”报告说。

另一方面，冬季来临后，北方多数城市的楼盘建设和推行活动进入季节性低点，核心经济工作会议强调继续坚持房地产调控也减缓了价格向上动力。

报告进一步分析指出，从10大城市新居和二手房价格来看，其涨幅略高于百城平均水平，表明2012年的市场回暖和价格上涨主要集中在少数热点城市，不同城市的分化较为明显。

报告预测认为，2013年在经济企稳向好、政策继续保持现有力度的前提下，房地产业有望延续2012年的企稳向好局面，不同区域和城市的分化继续加重，少数供应不足的城市价格上涨压力较大，但前两年大批新开工项目的去库存并未结束，全国价格普遍大幅反弹的可能性不大。

此外，据中国指数研究院统计，2012年12月北京、上海、广州等十大城市住宅均价为16157元/平方米，环比上涨0.45%，高于全国平均水平。同比来看，十大城市平均价格上涨1.06%，连续第2个月上涨且涨幅扩大。

54个主要城市销售量创新高

另据中原地产统计，2012年12月全月全国54个主要城市新建住宅签约再次有所上涨，54个城市合计签约307134套，超过了2012年较高的11月份，这也是限购2年来，全国主要城市签约量较高的一个月份。

据统计，在主要城市中，大部分城市楼市销售量都超过了2012年11月全月。其中，北京新建住宅签约14398套，广州签约11448套，上海签约16624套，深圳签约4649套，天津签约9219套。

“大部分开发商在去年上半年的以价换量后都完成了全年销售事迹，整体资金情况好转，目前多调高售价，控制销售速度。”中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，整体来看房地产行业的政策环境依然平稳。虽然销售量明显回暖，但由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升，这反映出开发商对未来市场走势的判断仍保持相对谨慎。

“2013年楼市调控将依然保持比较强的力度，乃至在年初会有加码调控的可能性，抑制房价过快上涨。由于调控政策的长期存在，需求释放也将保持稳定，因此中期来看，房地产市场出现大起大落的几率不高。但回暖的趋势已经确立，预计全国楼市2013年月将继续迎接暖冬。”张大伟说。

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