上周二手房销售仅514套新房供应小幅回威武

上周三项目入市 蓄客不足楼市进入深度调整期

笔者从开盘现场得悉，蓄客严重不足已成目前北京楼市普遍现象。在“拐点论”甚嚣尘上之际，仍有业内专家的看法较为理性：北京不存在崩盘可能，以过往楼市发展周期来看，目前只是处在深度调整期。

上周3 项目入市 蓄客不足已成普遍问题

据数据统计，上周北京共3个项目入市，分别是龙湖双珑原著、枫丹壹号、首开缇香郡。这三个项目涵盖了从高端到刚需的全品类产品，代表了北京楼市目前基本均价水平。

笔者从现场了解到，位于通州于家务的首开缇香郡开盘均价1.38万元/平米，当天推出300套房源，去化270套，去化率约8成；而位于亦庄的改善型项目枫丹壹号当天开盘均价约为4万元/平米，蓄客近400组，去化约200套房源，日销售额8亿。

无论是刚需项目还是改良型项目，目前都面临着蓄客不足的情况，日空几乎绝迹，去化能到达80%的多数也都是均价较低的刚需产品。

业内专家分析，在自住房和信贷收紧的压力下，购房人对于理想房源的心理价格上限已被“卡死”，这种情况从今年3月份开始发酵，到了4月初便已经有蔓延迹象。本周开盘的项目枫丹壹号本来计划4月开盘，但因蓄客不足，一直推迟到五一小长假以后。

“藏盘”与“促销”并行 楼市进入深度调剂期

针对蓄客不足的情况，开发商应对有道，为了保持销售现象，不能不选择小量快跑战略，而这1战略也被媒体形象的比喻成“藏盘”。藏盘不同于捂盘，并不是捂着不买，而是应对眼下冷淡市场的一种临时性策略。

与此同时，在藏盘效果越发式微的市场现状下，也已有愈来愈多的开发商选择“促销”战略。暗降已转为明降，尤其是对此前宣扬力度较大的通州台湖和亦庄区域。

对于目前的市场现状，业内专家表示，纵观我国房地产市场发展历程不难发现，当前出现的一些调剂迹象恰恰印证了市场经济规律，在这样一种规律的促动下，北京楼市正在经历一个深度调整期。

在业内一些权威人士看来，国内商品房市场确实出现了分化趋势，部分二三线城市出现了商品房降价促销现象，但主要原因是这些地方房地产开发过度、存量房过量。从整体而言，所谓的“拐点论”“崩盘论”都言之过甚，尤其是对于北京这样一个需求仍然旺盛的城市来说，“崩盘”几乎没有可能。

6 年来首现供过于求 救市影响预期

据某权威机构数据统计，一季度商品住宅供应面积约165万平方米，实际销售面积仅143万平方米；而2013年一季度仅供应116万平方米，实际销售却达309万平方米，这也是自2009年以来，一季度首现供过于求的开局。此外，近日数据显示，4月北京商品住宅期房供应达9221套，但是销售量仅3992套，供销比高达2.31:1，创下北京一手住宅供销比历史新高。

在供过于求的市场背景之下，各地纷纷出台“救市”高招，以南宁出台官方文件为标志，宣告新一轮政策松绑开始。随后陆续有天津滨海新区、铜陵等地相继出台官方政策，意在为惨淡的楼市注入一支强心剂。

供销比的失衡固然是北京本轮房价走低的一个重要因素，但在首都想要给限购松绑，几乎是无望的。而对于房价与松绑限购的关系，业内专家对表示，房地产调控是把“双刃剑”，如果放松限购释放的是“楼市萧条”信号，那末极可能会让购房者更加谨慎地持币观望，结果反而背离初衷。

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