购房技能威武

2020-03-06 来源：黑龙江租房网

购房或取消公摊?别高兴得过早了!

近日，一则专业性极强的通知火了。

2月18日，住建部公布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，其中《住宅项目规范（征求意见稿）》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”的建议。

随后，“取消公摊面积”的消息刷屏络，社会反响热烈。然而，大家可能高兴得过早了。

什么是公摊面积？

买100平米的房子，结果实际住进去只有70平，这凭空少了的面积就是公摊面积。“公摊面积”的存在，使得购房者购入的“建筑面积”远大于实际的“套内建筑面积”。此外，国内目前对此交易方式暂无明确法律规定，因此，在寸土寸金的国内商品房市场，公摊常常被广大购房者所诟病。

之前就曾有人发文《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》，一石激起千层浪，公摊面积成为讨伐的对象，成为大家吐槽的对象，很多媒体和有识之士纷纷呼吁取消公摊让购房者明白消费。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次住建部关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的新规，便与2018年市场上对于公摊面积的讨论有着很大的关系。

“使用套内面积来计算，实际上是发挥了房住不炒的导向。从购房者的角度来讲，公摊面积只是一个附属设施，其真正的需求还是套内面积，如果套内面积比较小，老百姓觉得不划算就不会去买房，这就使得开发商也会更加注重做大套内面积，从而防止开发商通过公摊面积来做文章。”严跃进说。

“取消公摊面积”引发广泛讨论。

“住宅建筑以套内使用面积进行交易”会让房价上涨吗？

“如果未来不计算公摊面积，那我岂不是亏了？”

“取消公摊面积，会不会降低住房体验？”

在国内一线房企负责工程管理工作人士表示，对于房企来说，那些正在开发的房地产项目中，关于公用面积和建筑面积的指标都是确定的

。公用面积的建设也需要成本，如果真的取消公摊面积，那么开发商只能用提高房屋每平方销售单价的方式，来消化建设公用面积的成本。

在中原地产首席分析师张大伟看来，套内面积计价对于购房者实际购房成本基本无影响。其指出，公摊面积的存在，其实容易让人产生价格幻觉。

“以北京（楼盘）一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141平米，但增加公摊后就变成了173.7平米，而平均单价从套内的10.8万变成了8.8万，房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。”张大伟说。

对于有房者的顾虑，严跃进向指出，目前房屋交易是以总价购买来进行的，因此在总价不变的情况以套内计价的方式交易，房屋销售的单价肯定会有所提高，因此对于有房者来说，并不用担心这个政策会否给自己带来亏损。

张大伟同时提出两点可能发生的变化：首先，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能降低；第二，由于公摊面积减少，开发商可以同步提高单位面积价格，甚至可能压缩公共空间品质。

“公摊面积并不是越小越好。”张大伟表示，如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。张大伟指出，新规主要影响的是部分打着政策擦边球卖那些实际使用面积率低的房子的开发商，减少了他们的灰色利益。

住建部新出的这项政策符合中国房地产行业的发展，也迎合了国际潮流，采用套内面积计价更真实地反应了房子价格，房子单价会上升，不过总价是不变的，市场也不用过度担心。

事实上，这一规范并不是第一次与公众见面。据报道，早在2002年6月，重庆人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

此外，北京市于2003年开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中，有关部门也已明确规定，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。

综上，短期内该规范并不会对房地产市场产生过大的影响，而往好的方面看，作为公共空间的使用者，购房者为其分摊一部分成本并不奇怪，并且在新规范的约束下，从规模经济的角度来看，极少有开发商会继续做出盲目扩大公摊面积的行为。

值得一提的是，房地产税的征收问题也一直是市场关注的热门话题之一，此前，房产税征收是否应该包含公摊面积的问题，也引发了市场不小的讨论。

在严跃进看来，此次新规具有行业变革的意义，对于居住者来讲具有积极作用。从后续政策来看，房产税包括和房屋交易面积挂钩的政策可能发生变化，最终都统一按照套内面积计算，这就为产生税收的计税标准奠定基础，以保护购房者权益为最终导向。

严跃进表示，此次新规的出发点是规范住宅建筑的计量标准。新规制定之后未来房屋交易如何规范，购房合同如何调整等细节性的政策，后续还有待完善，这样才能保障房屋交易市场的稳定发展。

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