p大学教师诉说楼市真相准确预言未来房价走

　　大学教师诉说楼市真相 准确预言未来房价走向

　　[摘要]编者按：经常在上看到有关房价的讨论，看到充满常识性错误言论的所谓专家文章，大量不理性的谩骂、为了证明自己的观点选择性地使用材料、活跃的刚毕业年轻人急于买房，占据络主流，听不到理性的、以事实为依据的声音。我感到有必要告知大家，特别是年轻人真相，不要被误导。

　　编者按：经常在上看到有关房价的讨论，看到充满常识性毛病言论的所谓专家文章，大量不理性的谩骂、为了证明自己的观点选择性地使用材料、活跃的刚毕业年轻人急于买房，占据络主流，听不到理性的、以事实为依据的声音。我感到有必要告诉大家，特别是年轻人真相，不要被误导。经常在上看到有关房价的讨论，看到充满常识性毛病言论的所谓专家文章，大量不理性的谩骂、为了证明自己的观点选择性地使用材料、活跃的刚毕业年轻人急于买房，占领络主流，听不到理性的、以事实为根据的声音。我感到有必要告诉大家，特别是年轻人真相，不要被误导。

　　1、当前房价基本正常，并不是大部分人买不起房

　　实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资)，在去除基本生活开支后，2到3个月节余收入买1平方；以当前收入10年可以在城市边缘，交通及生活方便的区域购买一套平的住房(以中位数65计算)。例如南京65*7500=48.7万元，首付15万，贷款35万，30年，月还款应当在2000元左右。

　　平均65平的住房偏小，小套二可以满足小家庭的要求，10年后，小孩读小学时，或许你有能力换大房子了。我们就是这样过来，开始成家一间小工房(12平)，小孩读小学时才有自己的第1套50平的小套二。

　　很多并不是象我说的买65平左右，在城郊结合部的小房子，而是市区大房子，使得压力太大，抱怨连天，实际上是年轻人太浮躁，超前消费了。

　　固然以上收入是平均数，如果你低于此，说明你努力不够或你不适合在城市发展，你可以回小地方。如果你高于此，说明你有更好的选择。

　　2、收入预期及实际变化：不能静止地说不吃不喝多少年买一套房

　　中国正处于黄金发展期，收入增长也较快，前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想，就在不理想情况下，实际上收入也在增长，以一般本科毕业稳定工作年的人为例(我经历了全部历程，一个普通大学教师)，每个月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：500元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000。

　　通胀的因素，未来10年将是普通员工收入大幅提升的黄金10年。当90年收入100元时，我们很难想象2000年的1500元，一样2000年收入1500元时，很难想象2010年的5000元。一样你可以大胆现象一下10年后，你收入会是多少——10000元或20000元。

　　较后你在想象一下，如果10年后，个人一般月收入万元，家庭月收入万元，房价会如何，稳定，让大家很轻松地买房子，买个2套3套。显然不可能，由于没有土地修那么多房子，也没有那个发达国家让你很轻松买房子，所以结果只会是房价也同步涨，一样二个人个月的节余，大约可以买一个平方，市场才能平衡，那时房价该多少——2万到5万(成都的价格)。别的地方，你自己算吧。

　　10后经济发展到了较发达程度，增长速度下来了，城市化也差不多了，人口也稳定了，收入增长也比较慢，房价稳定了。

　　3、农村人员进城大量在城市立足部分已买房，不是伪城市化

　　大家先看以下3点事实：首先第1点，现在农村年轻人基本上都进城打工。第2点，现在农民一般只有2个小孩，大部分一个男孩。第三点，现在年轻的农民都在城市打工，将来他们也不会回农村。结论是*近10年有30%左右农村家庭正在不可改变地城市化。

　　中国的传统习惯，父母会尽一切能力为了子女，集全家打工之力，在城市立足买房，是可以办到的，这一点在农村大家会认为天经地义。我也是农村进城的人员，我的根也在农村，告诉农民兄弟：

　　除非你有把握你修的房子会被征用，或者可以经商、周边将来发展前途好，有增值空间，不然不要在农村修房，修了将来也会一钱不值，因为你的子女在农村没法生存发展，他们也不会回去了，农村不可能承载太多人的富有梦想，农村资源只需要小部分的劳动力。能在大城市买房不要在县城或镇上买房。因为只有能提供就业机会的地方，人气才会旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫无价值。看看台北人口占台湾的一半，汉城人口占韩国的2/3。东京占1300万，占日本人口的11%。中国不会只有一个核心城市，但将来人口集中在几十个核心城市是必然的。

　　4、要考虑生病、子女上学、父母养老、没钱买房

　　假如你准备好你可能生病要用的钱、将来小孩要用的钱、将来父母养老要用的钱，那你一生都买不起房。由于你是以现在的低收入应付将来的通胀、收入的提高及各种费用的提高，你现在准备的钱，到将来一钱不值，也永久办不了你计划想办的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代勤俭存钱，以当时收入存款一万二万都很难，留到*价值很小，实在太亏了。当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房。

　　要解决生病的问题，较好的办法应该是基本的医疗保险。

　　小孩上学问题也不用斟酌，实际上你让小孩读普通的义务教育学校就可以了。

　　有关父母养老问题，请大家了解一下周围熟人同事，经济上是父母帮助小孩多还是反之，我想大家很快会得到父母帮助小孩多的结论。缘由的产生应该是中国传统文化中父母帮助小孩成家立业的传统，当小孩进入中年，父母进入老年以后，子女孝敬照顾父母。

　　父母这辈子较大的心愿是子女成家立业，当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房，将来你在父母老了需要照顾的10来年，你才有条件照顾他们。

　　5、黑灯看住房空置率，不对，空置率高吗？不高，而且在正常范围，也有缘由：

　　比如老公房老小区，你晚上去看，黑了多少灯；我告知你一样高，你不信晚上在你所在城市马上去看，一样有1/3左右不亮，我专门研究过，今年夏天，上大抄空置率时，我专门花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城区看过。但我告知你，几近100%都有人住，不管是租出去，还是自住，肯定是有人住，除了个别重新专修或者出租换租过渡期的除外。由于老公房老小区之前修睦就可以住人，可以不装修，又很好租，配套成熟，我问你，有谁自己不住，也不租，和自己的钱过不去，出租房子又不是一件多麻烦的事情，便宜一点一下就租出去，没有那么傻得人。

　　当然新小区由于装修的原因，入住率本来就应当逐渐提高(有些是自住，但由于小孩入学、退休养老、配套不完善等缘由暂时空置)，其次确实也存在一定比例的*投机购房，随着5年左右的市场消化(*及投机的抛出)及配套成熟，入住率自然会达到正常水平，谁也不会让几十、几百万的资产长时间毫无效益，哪怕一点租金也可以，除了个别短炒，马上想出手的之外。

　　6、中国收入低，中国房价收入比奇高，国外便宜，不对，请看一下数据：

　　要注意一点的是中国东方文化，亚洲的日本、台湾、韩国、香港和中国城市化进程及房价是我们的未来。

　　回答本问题非常简单，上搜一下台湾、韩国、香港普通工薪收入和他们的房价，考虑到他们生活成本比我们高的因素，基本就能得出2个人2到3个月工资，除开基本开支，节余买一平方房子(实际他们都办不到，大概月二个人节余才能买一平方)。考虑到中国经济处于高速发展的阶段，处于高速城市化阶段，适当的溢价(或叫泡沫)也是正常的。得出如下结论，现在中国北、上、深、杭、广房价有点偏高或正常，成都、武汉等二线城市房价有点偏低或正常。

　　请看我搜的权威数据：

　　台湾一项民间调查显示，亚洲八大国际城市的房价年涨幅排名中，香港、深圳、北京包揽前三名，分别为22%、19.28%和17.61%。据台湾媒体报道，台湾房屋旗下的亚洲房市风险管理顾问公司调查显示，在此项排名中，一年来东京房价下跌6.98%，首尔下跌3.04%，是八大城市中仅有的两个房价下跌城市。

　　调查说，八大城市的房价均价中：

　　香港以每坪(一坪约为3.3平方米)202万元(新台币，下同，折合每平方米13.4万元人民币)的价格居首。东京以每坪172万元居次(折合每平方米11.4万元人民币)。第三至五名分别为新加坡112.9万元(折合每平方米7.5万元人民币/平方米)、韩国首尔86万元(折合每平方米5.7万元人民币/平方米)、台北46.9万元(折合每平方米3.1万元人民币/平方米)。深圳以每坪36.62万元(折合每平方米2.38万元人民币)、上海以33.76万元(折合每平方米2.23万元人民币/平方米)、北京则28.58万元(折合每平方米1.88万元人民币/平方米)的均价分列六至八名。

　　收入情况比较：

　　台湾：2010年12日月“日前经建会公布「历史新高」数据指出，今年每人平均薪资达4万4千元。但行政院主计处调查显示，今年月收入不到3万元的受雇者将近360万人，其中更有103.8万人不满2万元。这不仅说明经济M型化的趋势，也突显作多多、赚少少的「穷忙族」(workingpoor)大幅增加。”。台湾月收入三萬元台币相当于1000美元，换算为人民币6800元。平均薪资达4万4千，相当于11000元人民币。

　　香港韩国：香港和韩国全职工作的年收入可以到达万元人民币，相当于平均月薪12500元人民币。当然低收入也很低，香港%的低收入阶层月收入5000人民币左右。

　　请看一下报道(上可以搜)：“香港头个较低工资即将拍板，消息泄漏，行政会议今(9)日将讨论较低工资金额，估计行会将接纳临时较低工资委员会时薪28元(港元，下同)的建议。*快明年上半年，全港31万4600名时薪低于28元的基层员工，将可获加薪。饮食业呼吁雇主全盘考虑节省本钱方法，不一定先从裁员减薪着手，不要让较低工资令劳资关系变成战场”。

　　按一周上五天班，一个月上22天班，*8小时计算日月薪较低为：28*8*22=4828港元=4345元人民币。

　　7、房地产泡沫，或许有，但不大，或许就没有，不用争论，能买赶紧买：

　　战略上说，房价随之收入提高及城市化进程一直会保持上升趋势，办得到一定创造能力就买。战术上说，房价因国家政策及市场因素会有波动，要找适当的买点。

　　短时间房价我不好预测，但我认为基本就能得出2个人2到3个月工资，除开基本开支，节余买1平方房子，一个月1平方的规律会一直起作用。

　　房子任何时候都会让你觉得买起来很困难，因为没有那么多的房子，必须通过高价平衡。你在看一下收入的变化，想想以后可能的房价：

　　以一般本科毕业稳定工作年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每个月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：600元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.

　　人人都有房子住不可能，例如一个农村大妈到城市当保姆，一个农村青年到城市打工，“我们公司”就该解决房子问题，那个国家那个城市能办到。如果北京、上海做到了居者有其屋；农民们马上全到北京、上海等大城市去(实际上现在农村壮劳力大部分都在城市)，工作好找的很，大不了工资低点，只要有独立住房，能享受他们的各种福利就行了，总比在农村刨土强。较后大城市装的下吗？

　　或许你会说，我大学毕业，工作几年，就该有房子。不对，我告知你，你并不比进城打工的农民工高雅，如果“我们公司”解决你们的住房问题，那么凭甚么不给进城打工的农民工解决住房问题，何况他们很多人有一技之长(如电工、泥瓦工、焊工等)，收入并不比你低，工作比你们辛苦，农民比你能吃苦勤俭。他们如果觉悟过来，他们一样有能力在城市买房子(就把他们在老家盖房的钱当首付就可以了)。

　　8、要有自己的思想、多从身边调查得到结论，不要被媒体和论坛上的一些观点左右

　　很多人住房困难，现在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人年基本都有自己的住房，有二套房的人也不在少数，难道不能一个侧面说明房价的合理性吗。

　　多少年不吃不喝才能买房，你看看自己身旁已经买房的熟人，他们过得幸福吗，我想大部分都幸福，虽然部分人压力很大。

　　当大部分人都没出现还不起按揭情况，当前房地产个人按揭是银行较优良的资产。银行提前还贷要排很久队，说明随着收入提高，很多买房人有余力提前还贷。你看看自己身边已经买房的熟人，提前还贷比例有多高，我的调查了解，比例高达80%以上，如果不行，问下银行的朋友就知道。

　　你可以按区域查找北京新居、二手房，也可以按区域查询北京房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。

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