7月房价环比下降城市增多政策底隐约可见

　　——“以价换量”成开发商必然选择

　　与上月相比，70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市是14个，持平城市是17个，环比价格下降和持平的城市增加了5个，价格上涨城市中环比涨幅均未超过1%，涨幅比6月缩小的城市有15个，而与去年同月相比，70个大中城市中价格下降的城市只有1个，涨幅回落的城市有26个。另外，二手住宅价格与上月相比下降的城市是22个，持平的城市有12个，价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1%，而涨幅在0.5%以内的城市有 5个。与去年同月相比价格下降的城市有4个。

　　而几天前国家统计局公布的还显示，7月份全国商品房销售面积环比下降 .7%。专家认为，房地产调控依然从紧，随着限购政策向二三线城市扩大，购房者的观望情绪仍会有所增加。

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　　中国指数研究院副院长陈晟表示，月不仅购房者在观望，开发商也在观望，但现在国家调控政策的延续性已经很明确，而且有从紧趋势，开发商应该会丢掉幻想，在“金九银十”楼市传统旺季里，“以价换量”是必然选择，更多的开发商将加大促销力度推盘。

　　上海绿城玫瑰园开发有限公司副总经理沈旦临称，由于一些开发商对2011年的宏观调控政策过于乐观，导致年初制定的销售目标遥不可及，甚至一些开发商觉得全年能完成一半任务就已经很好了。为了完成业绩考核，开发商在三四季度必然会想办法增加销量，降价会更明显。

　　上海火宏投资发展有限公司营销总监刘春也称，住宅项目的时代已经过去，一些地产公司纷纷转型进军地产项目也说明楼市热点开始切换。

　　通过换算商品房成交面积和成交金额，可知成交均价。月，全国商品房成交均价同比上涨11.0%，较去年7.5%的全年涨幅明显上升，较月上升1.1个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨10. %，较月上升1.2个百分点，住宅成交均价继续回升；办公楼成交均价同比上涨15.9%，商业营业用房成交均价同比上涨15.5%，可见，尽管非住宅成交价格涨幅有所收窄，但是涨幅仍然远远高于住宅价格涨幅，反映出在住宅价格受到抑制的同时，商办类物业的价格呈快速上涨之势。

　　——开发企业资金面持续紧缩

　　月，全国房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长2 .1%，增幅比月提高1.5个百分点，较去年同期大幅下降16. 个百分点。专家认为，资金增幅有企稳迹象，不过在抑制通胀的背景下，三季度融资环境仍然偏紧，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金，否则这一指标将处于盘整区域，甚至还有再创本轮新低的可能性。在此形势下，预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。

　　月，全国房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长2 .1%，增幅比月提高1.5个百分点，较去年同期大幅下降16. 个百分点。专家认为，资金增幅有企稳迹象，不过在抑制通胀的背景下，三季度融资环境仍然偏紧，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金，否则这一指标将处于盘整区域，甚至还有再创本轮新低的可能性。在此形势下，预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。

　　从月度情况来看，7月份房地产开发企业资金来源为6861亿元，环比6月份大幅下降20.7%，主要与当月商品房成交量明显下滑有关系。从开发企业资金来源的构成分析，月份，国内8018亿元，增长6.4%%；利用外资500亿元，增长65.8%，可见随着升值，外资进入房地产业的热情很高；自筹资金1929 亿元，增长 4.0%；其他资金20040亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款12080亿元，增长29.1%；个人按揭贷款4896亿元，下降5.1%。由此可见，外资正在快速进入房地产开发业，而来自个人房贷的资金，在商业放贷额度较少、不断重申房地产贷款风险的情况下，连续五个月出现了负增长。

　　进入2011年以来，开发商国内贷款比重持续下降，由月份的22.0%下降到月份的16.8%；企业自筹资金比重大幅上升，由月份的 4.4%上升到月份的40. %；另外，利用外资比重微幅下降，个人按揭贷款和定金及预收款比重微幅上升。可见，随着国内环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金。

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