李贵斌这是商业地产的时代

　　起步于三线城市山东聊城，途经山西、河北，再从天津到北京，八年间，光耀东方董事长李贵斌带着日趋成熟的后定位再创造与城市规划先导开发模式，在少人关注处悄然掘金。

　　在房地产狂飙突进的十年，总有一些价值被低估的商业物业，因为种种原因不幸烂尾的商业项目。这些机会藏在繁华的背后，李贵斌独辟蹊径发现它，对于价值低估或者运营不成功的项目，对其进行改造。李贵斌总结说，就是再定位、后规划、改造、装修和运营，如果项目的商业做成功，整个项目就会被盘活。商业地产商业在先，商业做得越好，地产增值率就高，商业价值也就进一步得到提升。

　　这就是李贵斌在实践中总结的后定位再创造商业地产开发模式，也是光耀东方独特的商业模式之一。李贵斌敏感地认识到，在房地产市场发展的过程中，甚至在未来的很长一段时间里，烂尾楼和价值被严重低估的项目都会大量存在。“我们选择了这样的一个商业模式，一是因为对社会有好处，二是因为对公司有好处，所以未来光耀东方还将继续这样的模式。”李贵斌说。但烂尾楼不过是打开市场的途径之一，做商业地产的城市综合体才是李贵斌最终的目标。

　　过去几年中，李贵斌先后收购了河北石家庄7.6万平方米的品汇大厦、邯郸2.4万平方米的新丹兰尚街和山西大同4万平方米的新东方尚街。以山西大同项目为例，光耀东方收购成本差不多 400元/平方米，按照目前的市场价，项目售价可达12000元/平方米。

　　2005年时，李贵斌将光耀东方总部迁至北京，开始涉足北京等一线城市的烂尾楼生意。2009年上半年，光耀东方成功控股“新中关大厦”47%的股份。去年下半年光耀东方100%收购了位于长安街烂尾近10年之久的“海天中心”，在对项目周边成型的居民与企业业态布局进行因时、因势、因地、因人四个维度的理性分析后，将项目更名为“光耀东方广场”，并于2009年末推向市场，一售而罄。而盘活“海天中心”，使得光耀东方声名鹊起。

　　在李贵斌看来，经济发展不平衡，区域之间的差异，信息的不对称，造就了价值洼地。针对整个房地产行业来说，伴随着经济的大发展、城市化进程，对企业来说是一次历史性的机会。然而城市化创造的需求是有限的，在需求量越大的地方，价格就会越高。企业个体的成功，在于把握市场经济中的不平衡而产生的机会。

　　数年的积累，李贵斌称，收获了一个商业团队，一种正在完善的商业模式。藉此基础，李贵斌在积极推进收并购烂尾楼的后定位商业地产模式的同时，也在积极实践城市规划先导模式，即在旧城区域改造与新城新区的版图中，从零开始，自主开发商业地产项目。目前，光耀东方拥有两个自主开发的大型城市商业综合体项目，分别位于天津和济宁。李贵斌透露，今后在光耀东方的业务构成比例中，后定位项目和城市规划先导的商业项目将保持在1∶2的配比。

　　下一步，李贵斌还打算在一线城市收购2至4个烂尾项目，新动工三个综合体项目。而政策对于市场的影响，李贵斌认为，频繁出台的楼市调控政策都是剑指过快上涨的房价。从市场的观望情绪看，调控政策的效果初现，住宅市场投资客纷纷撤资，这必然对商业地产等领域的发展带来机遇，商业地产已经率先复苏。一方面，撤出住宅市场的大量资金分流到商业地产领域；另一方面，商业地产具备投资收益率和未来地产增值率的双重收益。

　　“致力于城市规划先导模式，更倾向于后定位模式，光耀东方的商业地产格局渐成规模”，李贵斌如是说。