新鲜出炉11月北京房地产市场分析报告
2019-10-31 来源：黑龙江租房网
新鲜出炉!11月北京房地产市场分析报告
摘要
01
政策环境
2017年11月，北京房产政策层面无新政出台，最近热议的“租售并举”，对于豪宅租赁影响并不大。
02
土地供应
11月，共有产权房开启供应。当月成交共有产权4房宗，限价房3宗，商办用地3宗，纯商品住宅无供应。根据17年供地预计，可转化为豪宅货值仅439亿，相比15年减少近七成。
03
新房市场成交
1、豪宅新房供应103套，全部为别墅产品——天著春秋、国瑞熙墅、泷悦长安、领秀慧谷。
2、全市新房成交2266套，环比上涨18.76%，其中豪宅成交423套，环比下降12.34%。全市房价上涨4.07%，其中豪宅上涨8.83%。该月价格上涨的主要原因在于高单价楼盘成交量增长，并非单项目价格上涨。
04
二手市场成交
1、全市二手成交8483套，二手签量环比上涨37.9%，其中豪宅成交244套，环比上涨37.85%。豪宅单价下降3.93%。
2、预计12月全市二手成交量在1万套左右，豪宅在295套左右。
市场政策及土地供应
成交类型结构【2017年】
政策环境
目前，全国已在多个城市试点推出租售并举、共有产权等多项新政，但自2017年第二季度以来，北京房地产市场并无新政出台，北京已逐渐步入“租售并举”的“租赁新时代”。然而对于豪宅市场，这一政策并无大的影响。
从宏观政策层面来看，适应房地产市场规律的“长效机制”能够保障低收入阶层住房有保证，从而放开高端市场，将中高收入阶层的住房问题交给市场解决。因此，政策的调控可以确保未来豪宅市场平稳健康发展。
土地供应现状
1.纯商品住宅用地减少七成左右
未来五年（2017~2022年），北京住宅供应用地中只有21%（即1260万平方米用地）会用来建商品住宅，商品房用地供应相比2015年下降七成左右。
2. 低端保障市场为主导
住宅用地90%以上限价并执行9070政策，11月份供应10宗用地，其中共有产权4房宗，限价房3宗，商办用地3宗，2017年截至11月份并无纯商品住宅用地供应。
影响：按照2017年供地现状，未来可建豪宅用地约281万㎡建筑面积，预计货值在439亿元，相比15年下滑68%左右。
新房成交分析
01
高端新房供应情况【取得预售证情况】
新房供应趋势
2017年套均总价供应额占比
取得预售证现状：
1、11月份共有28个项目取得预售证，其中豪宅4个，全部为别墅产品——远洋天著春秋、国瑞熙墅、领秀慧谷、泷悦长安。其供应总套数为103套，供应总面积7.65万平方米。
2、全年豪宅取得预售证楼盘35个，供应3225套，同比下降14.48%；供应总额640亿元，同比下降36.8%。其中别墅佣金占比63.8%。
3、供应套均总价结构以1500万~2000万元为主导，占比40.93%；比对比2016年，今年总价2000万元以上豪宅项目的供应占比减少42.8个百分点（由68.86%下降至26.06%）。
02
新房成交量额
全市成交量趋势（套）
全市成交单价趋势
全市住宅成交价格占比【2017年】
新房市场11月份签量额呈以下特点：
【签具有成交滞后性，数据仅供参考】
1、全市新房成交2266套，环比上涨18.76%，同比下降63.33%
。全年【月份】成交量为34730套，同比下降67.2%。
2、平均签价格为48149元/㎡，环比上涨4.07%，同比上涨27.09%。
3、总价区间：1000万以上占比16%，其中3000万以上仅占0.86%。
【数据来源中指数据】
03
新房成交—高端
高端成交量趋势（套）
高端新房11月份成交量423套，环比下降34.8%，同比下降13.85% 。其中别墅成交201套，占比为47.52%。 月份高端新房成交3721套，同比下降27.55%。 【实际成交根据丽兹行代理楼盘实际成交统计，签来源中指数据库】
高端单价趋势(万元/㎡)
11月份高端新房单价72867元/㎡，环比上涨8.83%，同比上涨19.84%。新房受到开盘节点影响，不同节点不同楼盘开盘将会直接影响价格。
公寓单价9.3万元/㎡，环比上涨2.64%，别墅单价5.82万元/㎡，环比上涨7.41%。
【签来源中指数据库】
04
新房成交—高端住宅成交量排名
二手房成交分析
01
全市二手住宅成交分析
全市二手住宅成交量趋势（套）
11月份全市二手住宅共成交8483套，环比上涨37.8%，同比下降56.2%。全年月份共成交125986套，同比下降50.46%。【数据来源住建委】
预计全年全市成交量将在13.5万套左右。
全市成交单价趋势
从价格趋势上来看，二手住宅价格保持在稳定水平，11月份全市住宅预估均价在58472元/㎡，环比上涨0.77%，相比3月份下降7.3%。【数据来源中指数据】
02
高端二手住宅成交分析
高端二手住宅成交量趋势（套）
11月份高端二手住宅共成交161套，环比上涨19.26%，同比下降69.1%。其中别墅成交30套，占比在18.63%；月份高端二手住宅共成交2923套，同比下降44.95%。 【数据来源各站收集】
高端二手住宅成交单价趋势
从价格趋势上来看，11月份二手高端住宅成交均价91377元㎡，环比下降3.93%，同比上涨15.67%，高端成交基数小，不同楼盘单价差较高，成交价浮动大，无法代表实际成交趋势。单价10万元/㎡以上房屋成交占比达到44%，单价15万元/㎡左右房屋成交集中于万柳及西城区域。 【数据来源各站收集】
03
二手房成交—高端楼盘成交排名
三千万元以上新房成交分析
01
3000万元以上新房成交
成交套数趋势（套）
11月份3000万以上新房成交30套，环比上涨87.5%，其中别墅成交17套，占比56.67%；全年【月】共成交295套，同比下降58.27%。【主要在于限价影响】
各价格段成交数量（套）
各价格段成交来看，11月份4000万~5000万元新房成交1套，5000万元以上新房成交0套，全年4000万~5000万元新房成交36套，同比下降75.34%；5000万元以上新房成交21套，同比下降89.12%。【在限价政策影响下，签4000万元以上成交量非常低】
02
3000万元以上二手房成交
成交数量趋势（套）
11月份三千万元以上二手房成交31套，环比上涨6.45%，其中别墅成交5套，占比16.12%；全年【1~11月】3000万元以上二手房共成交454套，同比上涨49.83%。
各价格段成交数量（套）
各价格段成交来看，11月份4000万~5000万元二手房成交3套，5000万元以上二手房成交4套，全年4000万~5000万元二手房成交89套，同比上涨56.14%；5000万元以上成交85套，同比上涨32.82%。
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