2016中国房地产创新发展报告养老住区篇

2019-10-29 来源：黑龙江租房网

　　2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高，是异常热闹而跌宕的一年。在这一年，各大公司都在积极谋求出路，通过产品和业态创新，产业创新，以及商业模式和管理创新等方式，探索新的更长久的利润增长引擎。

　　在房地产行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，如何创新存量、寻求增量，成为了行业转型的关键。从数据来看，竞争格局已加速向规模化转变，其中恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧，3家房企市场份额已近10%。同时，行业竞争模式不断升级，面对越加激烈的挑战，各大企业更注重价值创造能力的提升以保障持续发展，并进一步推动了房地产产品和业态的创新，以及房地产产业向周边产业创新性发展，产业间的边界在融合。此外，互联+与新技术的应用，成为了各业态商业模式和管理创新的主要手段，助推了整个房地产产业的升级和转型。

　　中国房地产行业创新业态已进入快速发展期，一方面储备项目持续增加，为未来发展提供保障，另一方面，人员结构不断优化，助力行业服务升级。中国房地产行业创新业务需把握市场“窗口”机会，加速发展的同时，注重管理效率提升、服务能力建设。

　　本文节选自由全经联编写的《2016中国房地产创新发展报告——养老住区篇》，了解更多房地产最新发展趋势，欢迎关注2017年3月日的“首届中国房地产创新趋势报告会”。

　　一、前言

　　经历了2013年养老产业元年，2014年房地产企业、保险企业、医药医疗企业全面投向养老产业的风口，到2015年风起云涌，养老产业度过了参与者的非理性繁荣，逐渐从混沌走向清晰，退出者半，衰落者又半。转变成2016年有实力的企业强势布局占领市场，使2016年养老产业呈现良好发展势头。未来2017年将是养老行业走向健康与步入资本整合的年代。相信狭路相逢“智者”胜，有作为的“智者”将迎来产业的大影响和大变革。

　　二、行业背景

　　老年产业是我国“十二五”和“十三五”期间，国家在战略实施和战略规划中重要的组成部分。在经济领域方面，作为重要的民生项目，已关系到国家人口战略发展与实施。党和政府把养老产业定义为5大幸福产业，并纳入政府最重要的民生经济工作推动之一。

　　目前中国老年人口总量为2.2亿，占人口总量的16.1%。在目前未富先老的这样一个人口老龄化快速来临的市场，国家一方面大力推动以居家养老为主、社区养老为辅、机构养老为补充的政策指导下，截至2015年底全国总床位数668万张，比2014年增加21

　　.5%，在民政部注册的养老机构为23984家。整个市场投资于养老产业所涉及到的各个相关方面极为踊跃，尤其是在医养方面，社区看护照料方面，以及养老文化、教育、旅游等相关养老产业的投资与发展，都表现出前所未有的繁荣景象。

　　养老产业自2013年正式进入市场化竞争以来，各类企业纷纷涉足，从2014年地产、保险、医疗服务、康复辅具等企业的蜂拥而入，到2015年地产、保险、医疗、康护、器械、互联、大健康等产业链相关企业的群雄乱舞，再到2016年国有大型企业和民营实力集团的资本介入与跨界打劫，逐年演变的市场竞争主角，彰显养老产业参与企业主体多元性的同时，也逐步显现着养老产业未来竞争格局。

　　经过2013年到2016年近4年的发展演变，最早进入养老产业的企业中，地产与保险企业历经产业淘洗，目前仍然坚挺在市场竞争的第一线，并逐步显现出先行者的优势。同时，人工智能、互联繁荣科技等新型技术的创新与应用，不断创新出新的养老产品形态，也在逐渐延展养老产业的产业边界。另外，国有企业和民营实力集团的兼并重组和跨界打劫，成为2016年整个养老产业的最大亮点。截至2015年底，布局进入养老地产的房地产企业已有80余家，其中百强企业中进入养老行业的有23家。

　　目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。近两年至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。2015年我国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元，由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。

　　基于中央2013年提出养老元年，到2016年作为养老产业发展年，全国在养老产业经济发展进程中，表现为前所未有的对于养老经济推动与投入的热度，成为行业经济发展的又一个风口。养老产业在国家领导与相关部委的顶层设计下，成为国家民生、人口与经济可持续发展问题的重点。新一届政府把2016年定义为养老产业的发展年。自2013年底至2016年度，国家在颁布最主要的领导会议文件中，都反复解读并发布养老产业的政策与纲领，助推了当下养老产业的蓬勃发展。

　　全经联作为行业组织，一直高度关注养老产业的发展。于2010年8月成立养老住区委员会，现有成员企业139家，委员107人，主任1名，副主任6名，秘书长1名。2016年度共组织线下活动6次，线上活动30余次。2016年4月，全经联联合亲和源、中邦集团、置信养老、友松国际、维拓设计等多家养老相关机构共同成立了全经联养老产业基金，以资本为纽带整合与配置养老产业链资源，实现产业导入、产业整合与产业孵化。

　　三、市场分析

　　目前，养老产业在发展过程中，经济效果和表现参差不齐，市场呈现“哑铃型”的经济状况，低端和高端的养老市场营利能力表现一般。就全国市场而言，近80%以上养老企业还不能做到盈利，主要源于商业盈利模式单一、市场接受度较差、商业融资能力弱及政策不对位、运营服务水平偏下、相关政府的福利、政策还无法落地，尤其是机构养老获得的政策红利显得很缺失。专业化的运营团队与市场需求相差甚远，即便是这样中国的养老市场和养老产业，仍然表现的极为活跃并被看好。这主要决定于三个方面：

　　●第一方面：新一届政府大力推动养老产业的发展信心十足。

　　●第二方面：中国老龄化人口的红利决定了中国养老经济的发展，具有刚性需求。

　　●第三方面：今年10月份，中央政府出台了将国有资产闲置的培训中心、疗养机构、闲置厂房和经营不善的物业，可以转行从事养老机构。这样大的政策力度，必将推动中国养老产业蓬勃发展。

　　在养老产业具体投资方面的表现来看，各投资机构特别是央企、国企、以及险资机构表现的极为活跃，对养老产业市场起到了强有力的推动作用，尤其在机构养老的投资开发方面，上述机构表现更为活跃。理由是：

　　1从需求端看，这个产业市场规模足够大，这是个到2050年106万亿的产业，未来在中国有可能超过房地产消费的用户产业。刚性需求日渐增长，社会养老观念越来越多地被民众接受，消费意愿增强。

　　2产业链下游企业总数繁多，产业初创期在向规模期过度的阶段，具备典型的“散、小、乱、差”的行业特性，行业集中度低，养老产业的行业领导者尚未出现，也鲜有被市场公认的成功案例和模式，有足够大的市场空间和可提升的效率。

　　3政府进一步明确了养老产业的重要地位，并加大了对民间资本、保险资本等进入养老产业的鼓励和引导力度，市场机会凸显。仅凭这些商业机会远远不够，如果不能合理面对这些挑战，机会只是水中花镜中月，可望而不可及。找到改变的方法，无异于找到安身立命的根本。

　　首先，选好模式。

　　其次，选对伙伴。

　　再次，选准平台。

　　4在经济新常态下寻找投资契机，2016年9月，业内屡屡爆出成功并购、入股的案例:宜华健康收购上海亲和源、光大控股收购北京汇晨、北京控股收购金太阳、中金瑞华收购上海夕悦，刚刚完成的新加坡鹏瑞利置地集团7.4亿元收购人寿堂49.9％的股权成为单一最大股东。这一系列的并购案，一定程度推动了养老产业的发展。

　　四、2017年养老市场发展趋势

　　从2013年产业元年开始，养老产业经过了近4年的政府推动与市场化竞争。在这4年间，整个养老产业服务体系的“政府筑底”工作逐渐完善，社会养老服务体系的顶层设计和底层托底架构已然成形。基于此，养老产业的主要用户群体也逐渐由失能失智、半自理和高龄老人等需要护理照护的刚需群体，向年轻活力老人覆盖，在此过程中，养老产业的业务重心必然是基于刚需性的医疗、康复、护理等向以“康复保健、养生娱乐”为中心的“大健康”产业蔓延。展望2017年的养老产业发展方向，刚需养老将进一步巩固和完善，而养生养老将进一步多元化、创造性的繁荣发展。

　　由此，基于“养老+”理论，2016年的医养结合、社区和居家养老、智慧养老之后，生态养老、旅居养老、养生养老、老年娱乐、高端保健、中医养老、养老保险等围绕全龄老人全生命周期的老龄“大健康”领域将在2017年得到进一步的发展。

　　1从医疗医药到康复保健：以中医康复、慢病管理为排头的养生养老

　　当“保命型”基础医疗服务体系逐渐完善，老年群体的“长寿化”、“健康化”特征逐渐明显，以及消费观念的升级换代，2017年养老产业的医疗服务部分，将从以“诊断治疗”为主的医疗医药服务，向以“中医康复、慢病管理”为主的养生保健服务转移，中医、康复、慢病管理与健康管理等，将在2017年得到进一步的发展。

　　2从生存所需到精神所需：以森林康养为代表的生态养老

　　2017年，当基础养老服务体系逐渐完善、老年消费潜力逐渐激发、生活质量和水平逐渐提高之时，更多的中高端养老群体将会倾向于寻求“更好的生态环境”和“不一样的老年生活”，届时老年旅游等将会更加火爆。2016年5月6日，国家林业局印发《林业发展“十三五”规划》，林业十三五规划明确提出目标：森林年生态服务价值达到15 万亿元，林业年旅游休闲康养人数力争突破25亿人次，国家森林城市达到200 个以上，人居生态环境显著改善。生态文化更加繁荣，生态文明理念深入人心。规划明确要求做大做强森林等自然资源旅游，大力推进森林体验和康养，开发和提供优质的生态教育、游憩休闲、健康养生养老等生态服务产品。以森林康养为主要形式的生态养老将会成为下一波的市场角逐内容。因此，2017年，将是生态养老标准化、体系化、规范化、体验化、个性化发展的一年。

　　3从居家养老到旅游养老：旅居养老成为时尚

　　随着越来越多的传统居家老年人养老观念的转变，旅游渐渐成为丰富“银发族”生活的重要方式之一。符合老年人生理特点的养老旅游，作为一种新型的养老方式，与度假、休闲、养生、观光等旅游形式融合为一体，成为旅游市场中最具潜力的增长点之一。从旅游产业的视角看养老产业，养老养生是旅游项目的重要组成部分，是综合性旅游产品中具有独特吸引力的休闲体验产品。这意味着，旅游市场也将逐渐从传统观光旅游向休闲度假旅游过渡，旅游观光客群的消费重心也逐步转移到休闲产品和度假产品上面来。养老养生作为旅游休闲度假产品中的重要部分，将会随着休闲度假时代的到来而走向一个发展的高峰。从养老产业的角度来看旅游产品，养老可以和旅游结合，开发特色养老养生产品和服务，打造养老旅游、旅游养老这一养老新模式。我国目前的旅游养老主要形成了以下五种发展模式：候鸟式养老模式、休闲度假式养老模式、疗养式养老模式、旅居养老模式、农家休闲养老模式。

　　4从线下实操到线上资源：智慧养老信息系统构建

　　从2013年养老产业元年开始，政府便一直在鼓励、引导和促进养老信息系统的建设和完善，基于“互联+养老”的养老O2O产品涌现市场。2015年和2016年，全产业养老信息系统建设与完善的同时，基于“养老+互联”的产品创新仍在继续，同时养老机器人等智能化养老产品也不断创新和迭代。展望即将到来的2017年，在以企业为主的各自养老信息系统创新迭代的同时，以政府为主的整个养老服务体系的信息化系统建设将会更加完善。另外，基于以上信息系统的智慧养老和智能养老产品，将会以“技术研发”和“跨界合作”为推动力量，得到更快的发展。

　　5从产业运营到资本运作：产业为本，金融为器

　　整个2016年，并购整合与资本运作成为养老产业的关键词，各类型养老企业都在摩拳擦掌的登陆新三板、A股进行更高维度的角逐。展望2017年，这股资本运作的浪潮将会越演越烈，以产业运营为基础，以资本运营为催化，整个养老产业格局将会进一步被改写。

　　最新获悉，日前，合众人寿联同信泰资本（Cindat WT LLC）、美国房地产投资信托基金Welltower，Inc.发起一笔约9.3亿美元（约合人民币63.24亿元）的投资，用于收购位于美国新泽西州、宾夕法尼亚州、马萨诸塞州、弗吉尼亚州等13个州的39家养老护理社区。据了解，为完成该项投资，合众人寿通过在美国设立的子公司——优年有限公司，与信泰资本、Welltower，Inc.共同成立一家合资公司，Welltower持有25%的股份，合众人寿和信泰资本联合持有75%的股份。

　　未来，老龄化产业的消费热点已经在逐步验证这样的趋势：刚刚进入老年的这一批消费者，更注重健康和休闲，消费也更追求档次，针对老年人的老年旅游、老年、各种养生保健产品，持续成为消费热点。当中国55后、60后的老年人成为消费的主力军，很多商品和服务要转向以服务老年人为目标，给他们有更好的消费感受，那个时候，便是养老产业的春天来了。

　　首届中国房地产创新趋势报告会

　　2016年，房地产行业经历了巨大的机遇与挑战，在经济结构转型升级与供给侧改革持续深入的大背景下，正从产品时代迈入内容时代和运营时代。在这一趋势下，房地产企业如何创新和升级，成为了全行业共同关注的问题。

　　全经联是中国房地产创新与实践的引领者。为进一步给房地产及相关产业领域注入更多的创新内容和发展动力，定于2017年3月日在北京举办“首届中国房地产创新趋势报告会”，将由全经联十八个专委会总结2016房地产各领域的创新实践、分享各领域的创新案例和创新模式、展望2017房地产各领域的创新趋势，这将是国内首个发布房地产创新报告与发展趋势的大会，是房地产及相关产业最创新与实战、最跨界融合与联合发展的大会。

　　【主办单位】全经联

　　【联合主办】全经联城镇发展委员会、可续建筑委员会、商业地产委员会、写字楼与综合体委员会、文旅地产委员会、养老住区委员会、园区地产委员会、城市更新委员会、金融投资委员会、物业管理委员会、健康产业委员会、现代农业委员会、人力资源委员会、营销创新委员会、儿童产业委员会、文创产业委员会、体育产业委员会

　　【承办单位】全经联商学院

　　【支持单位】全经联钧涵商学院

　　【支持媒体】新华社、人民、环球时报、搜狐焦点、凤凰、中国规划等

　　【会议规模】300人

　　【参会人员】全经联会员、全经联各专委会委员、房地产各个领域企业家和经理人、金融投资机构负责人、各地政府部门人员等

　　【参会费用】参会费3800元/人；全经联会员1500元/人；参与编写的人员成本价。（午餐、中国房地产创新发展报告教材一套）

　　【参会联系】

　　张满涛 (办)、(即)

　　邮　箱zhangmantao@

　　张　宇 (办)、(即)