广东佛山首出集体土地租用开发新模式

　　近几年来，随着经济迅速发展，中国各大城镇发展规划在不断改进和完善，产业的规划重点也在逐步升级，土地开发问题是一个亟待解决的问题。但是，许多城镇很难在土地开发模式上做到本质上的创新，特别是在土地所有权和使用权上容易与协约方起纠纷和矛盾。

　　我国在土地所有权方面，确立了国家土地所有权和集体土地所有权。在中国，土地所有权虽分为国家和集体的，但土地使用权的主体却是广泛的。国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序都可以取得土地使用权，成为土地使用权的主体。

　　随着城市化程度不断深化，中心城区可以深入开发的国有建设用地越来越少，国有建设用地也随着近几年不断推地日益减少，未来南海区实现城市化升级及产业升级的拓展空间逐渐受限。一直以来，南海的建设用地规模不断扩大，用地供需矛盾日益紧张，创新土地开发模式就成为一个亟待解决的现实问题。

　　纵观南海区近几年来在推进城乡融合的过程中，也有不少城中村通过各种改造方式，已逐渐实现了城市化。在土地开发模式上，南海区政府在与村民协商过程中摸索出了农村集体用地出租开发模式！根据南海片区发展规划，在城市升级、产业转型过程中，连片开发将是南海实现目标的重要途径。但是，这“租地”形式的连片开发模式前景如何呢？

　　其实，一直以来，农村集体用地开发是没有独立产权的，一般用于项目开发，住宅项目开发基本上不可能，如以上所说的，主要是目前难以改变市民或农民们买房买地不买产权的观念。对于缺乏大型成熟商业项目的南海来说，当前政府倡导的土地集约连片开发却是一个很好的契机，可以改变目前土地使用率低的局面，将目前大量的工业厂房用地整合，改善南海区当前的商业环境。

　　广东都市型产业基地在开发方式已经突破了集体土地与国有土地二元制度所造成的障碍，既实现了产业的升级转型，也实现了城市升级和城乡统筹结合。占地1800多亩的大沥广佛（国际）商贸城中心区，开发用地涉及到5个村委会、15个包括村组集体经济组织在内的土地权属单位，基本没有与农民出现争地纠纷，因为没有涉及到农民一直“耿耿于怀”的土地产权问题。为支持及促进农村集体用地集约开发，当地政府通过给村集体返租的形式，以在一定程度上降低土地开发风险，也相当于给以土地收入为主的村民吃上“定心丸”。由政府统一从村集体租用土地后，对外引入项目开发公司，实现了中心区连片开发。经过改造，现在变成了新型都市产业的载体，既融入城市产业发展规划中，也提升了当地村民的经济收入，这种开发模式实现了双赢。

　　南海区在土地开发模式上无论是在珠三角还是全中国都处于领先地位，但是从南海区域内的建设用地开发情况来看，集体用地统一规划、连片开发的项目还不算太多，而且均处于实施体验阶段。根据当前建设用地日益减少的情况，南海区的集散用地创新开发模式是否将会成为未来主流呢？这可能要通过三旧改造盘活用地实现城市更新，产业开发升级主要以产业先导、连片开发、交通引导等多方面来实现了。

　　纵观当前格局，南海区的这种开发模式新颖，租地开发相对其它方式前期投入成本较低，而且此种开发模式作为政府目前大力支持的模式，也将会得到政府更多的政策上的支持，政府也承担了部分风险。在集体土地上再造新都市的土地开发模式，这在佛山是首例的。不仅是佛山，在广东省、珠三角乃至全中国，这是在土地产权和使用制度上的最新创举。

　　放眼未来，商场摊位、社区底商、精装公寓、高档写字间……佛山南海高端商业地产将以广佛（国际）商贸城中心区为点淋漓尽致地展现给全世界的人看。像广佛智城这一个项目，已经或即将在未来一段时间内集中爆发，引领全新时代的开始。智城一直是广佛商贸城商业地产的领跑者，随着一大批项目的投入使用，智城的发展空间和财富聚集效应进一步显现。