地产商切入长租公寓问.DG

2021-03-10 来源：黑龙江租房网

地产商切入长租公寓“七问”

研判地产政经决策，视察楼市房企变局

一百天前，很多开发商对展开长租公寓业务的状态是“还在研究”；

一百天后，开发商们已经真正行动起来，动作快的已经从集团层面快速组建团队，地区强力配合，锁定项目。

有资金实力，有存量资产，开发商们将成为长租公寓行业未来的主导者。只是眼下开发商们虽然心态急迫，但怎样推动这块业务还是一头雾水。

先行者们怎么样了？

来源：水滴邦

开发商的优劣势？

优势1：资金来源本钱低

优势2：有存量房产资源

优势3：有改造本钱优势

劣势1：缺少公寓运营经验

劣势2：缺少专业人才

如何盈利？

长租公寓本身是个赚细水长流的钱的行业，利润其实不丰厚，绝大多数品牌公寓们尚处在不计盈利跑马圈范围的阶段。对房企而言，长租公寓的盈利相对于房产销售来说更是毛毛雨，眼前账算不过来很难正常，往前跑占住规模才有机会。

国家有何支持政策？

来源：智信资产管理研究院

针对租售比低、租金*低的问题，上海、杭州等租赁试点城市也推出了纯租赁宅地，地价下降之后，业内测算租金*可达6.7%，未来租金还有走高的可能，不失为是有长时间稳定*的*项目。

另外集体建设用地入市，也能解决租售比过低的问题。比如北京明确于2017年至2021年的5年内，将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房。

存量地利用上，鼓励利用闲置地建设租赁房是政策导向，并且地方政府把存量公租房改为人材租赁房也是目前的大方向。

地产锐视察同时获悉，有关部委正在加速调研，国家层面的住房租赁市场发展政策正在酝酿中，不久以后，税收、消防、用地性质等问题有望有明确的政策规定。

业务团队如何搭建？

开发商虽然有资金、有资源、有开发营销专业团队，但对于长租公寓来讲，缺少*人才、运营人才、金融工具创新人才是事实，也不要认为自己什么都能做，如果跟成熟的品牌公寓运营商、金融机构合作，可能先其进入市场的效力更好，与合作中培养的团队。

金融机构有啥支持？

来源：公寓次世代

房企虽然自身资金实力较强，但如果能取得融资，租赁板块“重资产”就会变轻，有利于迅速拓展范围。

界面获得的一份建设银行《住房租赁贷款主要产品要素及与房地产开发贷比较表》显示银行将发放给租赁运营商的贷款分为：

戛纳“住房租赁支持贷款”用于运营商在自持土地中建设租赁住房。

“住房租赁购买贷款”的对象为购买房屋用于住房租赁的运营商，根据信誉评级及条件不同，*贷款额度为总*额的80%，*长25年。

“住房租赁抵押贷款”为自持房屋的运营商，将房屋进行抵押融资。

“住房租赁应收账款质押贷款”以未来租金收入为质押进行融资，这两种产品的放款额度均以抵押品价值、未来租赁业务经营性净现金流为参考，*长为25年。

“住房租赁经营贷款”用于支付租金、改造装修租赁住房、家具家电配置等前期投入以及住房租赁业务平常运营保护，其中用于购买租赁权、改造装修等前期投入的，贷款期限不超过8年，用于日常经营周转，贷款期限不超过3年。

另外，针对租客，建行推出了“按居贷”，是纯信誉贷款。通过贷款，房东（包括开发商）一次性收取1大笔租金用于其他方面*，同时避免每个月催缴租金和更换租客的麻烦。租客也可以通过长租的方式从房东获得房租折扣，从而下降租房本钱。目前看，银行针对的目标租客是大企业员工，并不是散个租户。

资产证券化退出路径？

长租公寓*退出路径问题已被化解，魔方公寓ABS、自若ABS、新派公寓类REITs和保利租赁住房类REITs的陆续获批发行，说明租赁住房资产证券化已经是监管部门大力推进的方向。

以前开发商并不愿意把可售的房源拿来做长租公寓，租金收入相对于销售收入而言是看不上的“毛毛雨”。

但是现在有了租赁住房类REITs，未来公募REITs可期，开发商不是可以实现提前回收本钱，还可以把闲置低效资产盘活做成租赁房，再通过发REITs，实现物业重回市场销售，并能享受部份增值*。

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