房地產融資冷熱膠著個人按揭貸款下降幾率陡

　　房地产融资冷热胶着 个人按揭贷款下降几率陡升

　　本报 杨晓宴 杨志锦 辛继召 上海、北京、深圳报道

　　7月信贷依然没有强劲之势

　　其中，房地产相关融资毫无争议成为市场焦点，上月中央政治局会议提出抑制资产泡沫，有市场解读称房地产市场是“泡沫化”显现的地方之一因此，下半年按揭贷款和房地产开发贷款能否增长存疑

　　据21世纪经济报道了解，目前分别有一家华北股份行和一家华南股份行在行内下发通知，对地王项目融资进行风险提示

　　“尤其是京沪两地，总行7月中旬通知，原则上，地王项目就不要做了”该华南股份行人士表示

　　不过，上有总行政策，分支行在具体操作中则有分化在土地融资方面，一方面银行业内竞争依然激烈，银行很难放弃这块业务；另一方面也有银行分支行行长在思考如果安全退出存续项目

　　在个人住房按揭贷款方面，虽依然是银行重要的投放方向，但涨势较上半年有所回落尤其是上海地区银行业人士普遍认为，上海地区7月投放量将会出现明显下降，降幅或超过20%

　　7月对公信贷疲软

　　一位国有大行资负部人士对21世纪经济报道表示，该行7月新增贷款相比6月份下降很多其中，对公贷款疲软，7月公司贷款新增量只有上月的一半另外，房地产开发贷款还在稳步增长

　　“我们同业交流了解到，7月有股份行公司贷款都是负增长”，前述资负部人士表示，“7月到期的公司贷款多，但投新放的少，新增贷款数据不是很好”

　　前述资负部人士还介绍，该行7月票据增量蛮大因为银行公司贷款找不到很好的投向，银行相应用票据冲额度

　　不过，另有国有大行授信管理相关人士表示，该行7月贷款增量比6月有小幅上升“按照往年的经验，环比是可能会下降但今年主要是因为我们6月并没有增加很大的量”该人士解释道

　　“从投向上没有太大变化，基础设施这类的平台项目还是重点，地产相关融资政策也没有调整”前述国有大行授信管理相关人士表示

　　另有某华东股份行高管表示，整体来看，7月对公贷款疲软，增长主要靠信用卡和个人贷款拉动，但个人住房贷款增速也在下降

　　某股份行重庆分行财务部人士对21世纪经济报道表示，银行刚经历了半年末冲刺，7月是传统淡季，新增贷款投放不多

　　21世纪经济报道根据历史数据梳理，在的10年间，7月新增贷款占全年新增贷款的比重在5%-7%之间，占比并不高

　　房贷政策转向

　　据21世纪经济报道了解，某在地产融资方面较为激进的华北股份行，已经下发通知，要求收紧地产相关融资，总体思路为“成本过高的项目尽量不做”另有一家总部位于华南的股份行也在7月中旬下发的风险提示中，提到了地产相关融资“强调了京沪地区要谨慎，土地融资中，原来开发商自己至少要付35%的土地转让金，银行提供65%，现在至少要四六开如果是民营企业，房地产百强之外企业，土地融资完全不能做”，该华南股份行人士说

　　今年上半年土地买卖的大热有目共睹

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至7月28日，全国住宅土地合计超过10亿的地块有236宗叠加商业类的21宗，超过10亿地块已经多达257宗

　　在这257宗地块里，溢价率超过100%的地王合计128宗，相比上半年的109宗继续明显上涨溢价率超过50%的地块达到了189宗

　　7月，上海土地成交金额则创下自2010年以来7月当月新高度

　　据中原地产研究中心统计，7月上海土地成交金额246.22亿元，环比上涨28.61%，同比上涨45.05%月末，金地以88亿元拿下浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块，成为截至目前的年度总价地王

　　根据监管要求，银行贷款不得用于地产开发商支付土地转让金，但银行一般会通过表外的自营资金或理财资金来对接这块需求

　　从银行表外资金对接土地融资，到表内贷款对接二级开发，再到房子建成销售对应购房者的个人按揭贷款，是房地产相关融资的全流程链条

　　从表内房地产开发贷的角度，特别是大银行，相对还是比较审慎但由于当前银行放贷的优质客户在减少，房地产开发商依然是银行的重要客户，且越是排名靠前的地产商，对银行越强势

　　“我们守住了一条线，就是不做土地融资，但现在优质地产商比较强势，如果不给做土地融资，那后面的发开贷和楼盘销售按揭贷款的合作也拿不下来”前述国有大行授信相关业务人士表示

　　“和上海同业沟通来看，很多行长都觉得房地产相关融资要小心了，从土地融资到按揭贷款，杠杆太高，都在考虑存量项目如何安全退出”某股份行上海某支行行长表示

　　部分银行按揭贷款增速下降

　　目前来看，各银行对个人住房按揭贷款的政策并未转向就一线城市而言，深圳的住房按揭贷款利率优惠稍有调整，首套房利率优惠已统一从最低85折上调至9折

　　前述国有大行资负部人士表示：“个人住房贷款还是增长较快，但没有上半年那么猛信用消费贷有所活跃，平稳增长除此之外，其他类型贷款乏善可陈”

　　该人士还表示，按揭贷款依然是重要的投放方向，该行甚至拿出一些对公贷款的额度用于按揭贷款

　　“以前只有北京、上海、广东、苏州等地区按揭贷款利率有85折的优惠，后来一线城市上调，现在福建、山东、山西地区都出现了85折的优惠，说明市场上按揭贷款的竞争还是非常激烈”前述国有大行资负部人士告诉21世纪经济报道

　　一线城市中，预计上海和深圳市场会有较为明显的下降

　　“7月上半月房贷曾有一个小反弹，但下半月重归平淡，也不清楚反弹的原因，”深圳某大行零售业务人士表示，“7月房贷整体上和6月相差不大，估计减少了10%-20%一手盘放盘很少，二手盘量也不大，需求不足

　　”

　　上海的情况相似包括股份行和国有大行在内的多个上海分行零售部负责人向21世纪经济报道表示，由于房屋交易量有所下降，7月个人住房按揭贷款有较大幅度的下降

　　“因为需求少了，二手房成交量下降了，业务量从高峰时下跌，环比至少下降了30%”某国有大行上海分行零售部人士表示另外有两家股份行零售人士也表示，7月个人住房按揭投放至少下跌了20%

　　某华北股份行零售部负责人则表示，虽然没有具体统计数字，但7月个人住房按揭投放肯定环比下降，而且预计8月环比还会有进一步的下降“下半年能不能守住上半年的‘果实’还很难说”

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