大兴瀛海黄村两限竞房地块揽金亿元瀛海.鼓励

大兴瀛海、黄村两限竞房地块揽金69亿元 瀛海地块溢价21.64%

今日，北京上拍两宗限竞房地块，共揽金69亿元。这两块地分别位于大兴瀛海和大兴黄村，也是猪年北京土地市场的第一拍。

大兴瀛海镇YZ、6025等地块，经历38轮，被中海以44.4亿元竞得，溢价率21.64%。

大兴区黄村镇三合庄村DX 地块，被金地商置以24.6亿元竞得，溢价率17.14%。

市民们议论纷纷。01

整体看，这两个地块区位不错，都位于各自所属板块的中心位置。大兴瀛海地块，紧挨着瀛海镇政府，距离8号线瀛海站约400米；黄村三合庄地块，处在黄村老城区，距离4号线清源路站1公里左右。

其次，瀛海地块价格小涨。瀛海地块，限售均价为55128元/平米，比周边的瀛海府和万和斐丽（二者均价为52449元/m2），均价高出了2679元/平米；黄村三合庄地块，销售均价为55800元/平米，与目前黄村最贵的限竞房——招商雍合府，价格一样。

另外，就目前两个板块限竞房成交情况看

，瀛海板块去化更好一些。瀛海府，2018年6月开盘，推出的194套洋房当天就售罄，目前也已全部签；另一个万和斐丽，截止目前共签260套，去化率40%。而2018年限竞房的平均签率在20%左右。

黄村板块中，招商雍合府，与今日上拍地块紧挨着，2018年12月开盘，目前共签了124套，签率接近20%。

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再看下地块详情：

大兴瀛海镇YZ、6025、6032、6035、6038地块

该宗地位于大兴瀛海镇，四至范围为东至104国道，南至瀛昌街，西至瀛顺路，北至瀛永街。土地面积79276.913平米，建筑控制规模177023平米。建设限竞房产品，销售均价不超过55128元/平方米，最高销售单价不得超过57884元/平米。

地块较为复杂，除了住宅外，还有教育和公交场站等配套用地，分布在地块的西侧。容积率2.5，绿化率30%。

周边情况：附近新房多为限竞房，北侧的瀛海府，均价52449元/平米；万和斐丽，价格为52449元/平米。二手房，瀛海板块目前价格在38899元/平米。

大兴黄村镇三合庄村DX地块

该宗地位于大兴区黄村镇三合庄村。四至范围为东至兴业大街，南至富华路，西至陈庄子东巷，北至陈庄子巷。

土地面积34940.022平米，建筑控制规模94338平米，限竞房销售均价为55800元/平米，最高销售单价不得超过58500元/平米。地块容积率稍高，为2.7，除了住宅，还需配建4000平米的幼儿园。

周边情况：黄村中板块目前二手房价格为40047元/平米。新房方面，北侧紧邻的招商雍合府，均价55800元/平米；地块南侧的颐璟万和与金悦府，也都是限竞房，均价55016元/平米；还有一个共产房，兴念雅苑，均价29000元/平米，目前已选房结束。

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中原地产首席分析师张大伟分析认为：

1、今日上拍的这两宗地块是北京土拍市场的第宗限竞房地块，它们也表明了北京2019年的土地供应中，限竞房依然有很大的比例。

2、从土地成交情况看，2019年来，北京土地累计之前已经成交了26宗，合计508亿。房企在一线城市做大拿地的积极性依然存在。

3、过去3年，北京出让了95宗商品房住宅地块（限竞房92宗），合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米。这90多个项目大约合计是5000亿的投资，然而现在签仅有250亿，实际也就只有500亿。也就是刚把利息卖出来。从土地成本看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在%的有17宗，低于10%的有26宗。

4、中原地产研究中心统计数据显示：在过去一年，北京楼市库存增加到5.66万套，相比2018年初上涨了2万套以上，上涨幅度高达57%。

5、2019年限竞房供应继续井喷。到目前为止北京限竞房只供应了300万平米，还有590万平米的土地等待入市，2019年入市的限价房有望超过6万套。

6、限竞房入市项目90%都亏损。目前入市的2.65万套限竞房合计签约只有20.6%，实际平均签约数量也不足40%。整体来看，已经入市这38个项目只有不足5个项目有可能盈利，其他全部亏损。

对于限竞房来说，开盘能去化成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。而计算所有限竞房项目，大部分也将出现亏损。从销售周期看，基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看，都远远超过之前预期。

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