土地制度改革迈出重要一步非农建设用地不再.蹭飞

土地制度改革迈出重要一步 非农建设用地不再必须国有

导读

十三届全国人大常委会第七次会议对土地管理法、城市房地产管理法修正案草案进行初次审议。草案在土地制度改革上做出探索，非农建设用地不再“必须国有”、工商业小产权房有望转正、相关法规同步修改，这些修改对楼市会带来什么影响？

土地制度改革迈出重要一步

12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案做出重要修改：

1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；

2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用；

3、现行城市房地产管理法，关于集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

北京青年报评论，这是我国土地管理制度改革迈出的重要一步，拆除了集体建设用地必须转为国有才能入市这个用地“关卡”。现行土地使用的“集转国”政策，方便了政府对土地的管理，但在长期的实际运作中，地方政府渐渐形成了“土地财政”制度，导致地价、房价飙涨。现在，为集体建设用地入市扫清法律障碍，集体建设用地入市减少了中间环节，可以有效降低土地流通成本，平抑地价房价。更重要的是，可以对目前“土地财政”格局产生冲击，倒逼地方政府从“土地财政”中摆脱出来，更好地建设服务型政府。

土地制度改革牵涉面广，需要做的前期准备工作很多，等两部法律修正案获得全国人大常委会通过后，还要对相关领域的法规、政策进行修改。农村集体建设用地如何建立入市程序，怎样保证入市交易中每一户农户的切身利益，交易完成后如何保证投资人得到与国有土地同等的权益，交易过程中地方政府怎样行使正确的事前事中事后监管，这些都形成了对地方政府的“大考”。地方政府要从有利于社会经济发展、有利于民众享受到改革红利的目标出发，果断舍弃本位利益，尽力保证这场改革顺利推进。

社科院农村发展研究所研究员党国英认为，这一修改将带来的积极影响是，可以使得进行土地“交易”的双方的关系更规范。在正式承认非农建设用地将不再“必须国有”之后，估计局部地区的土地价格会有所上升，这样农民可以多分一点土地的收益，但实际情况，并不好判断。在此前一些所谓的不合法的集体土地用到了建设，或者说非农建设被使用后获得的收益并未分给国家，而在现在的改革试点中，土地的收益部分需要分给国家一部分。目前非农建设用地被承认不再“必须国有”，但从试点地区看，它未被允许用于房地产开发和建设，这就使一些试点单位的集体积极性不高。

对楼市有何影响？

有观点指出，尽管集体用地入市用途受到严格控制，不能直接对住宅市场造成影响，但集体经营性建设用地入市，一方面可以降低产业、商业用地地租，有利于实体经济的发展；另一方面，可以分散城市供地结构的压力，让国有建设用地集中满足住宅用途需求，有利于减轻国有建设用地供地压力。

从北京等试点效果来看，集体土地入市直接交易的规模、速度和地点在地方政府的严格控制之下，短期内对土地和房地产市场发展的影响有限。国土资源部和住建设部明确强调防止小产权房通过不动产登记合法化，住宅类小产权房转正仍旧遥遥无期。

目前租赁房建设用地不足，如果这一法律法规能够得到通过，非农建设用地入市的积极性将增加，有助于扩大租赁用地来源，进而形成更好的租赁市场发展条件，为城市租赁住房建设用地和保障房建设用地，增加住房供应

。

合硕机构首席分析师郭毅认为，这对提前布局经营性产业、储备丰富行业资源、具备成熟运营经验的房企是一大利好。受此影响，未来在长租公寓、商业办公、文旅度假，以及休闲康养等领域，还将吸引众多资本进入。不过集体土地只能用于工业、商业用途，虽然土地成本可控，但以运营实现回报，一次性投入高、回报周期长、利润率偏低的短板依然存在。因此，要么拥有雄厚资金实力，不算短期经济账的企业，要么有能力在流转方式上进行创新，在政策框架内改变目前盈利模式的企业，才有“跑马圈地”的实力。

首节还有4分15秒时灰熊队以重新领跑。两队之后各打成三次进攻（内容来源：新浪财经，新京报，新华。）

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