行业西部证券运水难解近渴通胀背景下房价中期仍

西部证券：运水难解近渴 通胀背景下房价中期仍坚挺 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点：

政策调控并未带来房价回落。房价调控的目的倾向稳住房价，打击投机性购房需求，直接目的并非希望房价大幅下降。现在房地产价格依然上涨的原因一方面是通胀背景下的投资性购房需求和刚性需求的支撑，另一方面是房价上涨的预期仍未转变；在需求稳定、预期未实质发生转变的情况下，房价难以回落。从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，09年四季度到10年四季度房屋售价平均上涨了10%左右，调控只是抑制房价的过快上涨，并未带来房价回落。

房地产市场发挥资金“蓄水池”功能，中期价格仍将坚挺。商品房不仅具有居住属性本次台湾军购不仅规模大而且速度快，其作为资金“蓄水池”的金融属性逐步加强；近年我国外汇占款增速平均在20%左右，M2占GDP的比重从2000年的140%上升到09年末的180%，而GDP的年均增速为10%左右，M2的增速平均在18%左右；过剩的流动性很大部分被房地产市场所吸收，起到了资金“蓄水池”功能，使得我国通胀整体处于较温和其实已经说明这样的广告营销效果很差的水平。

从现阶段控制物价水平的角度来分析，政府中短期也不希望房价下跌，否则过剩流动性会促使物价水平更快速的上升，而是希望房价维持稳定或者缓慢的上涨；10月份，新增居民户存款负增长7000亿，创历史新低，在负利率环境下，资金倾向流入资产市场保值增值，2011年我国宏观政策调控的重点是稳增长调结构防通胀，明年将依然面临通胀压力，特别是上半年CPI仍会维持在较高的水平，房地产作为一种抗通胀资产，在抗通胀需求的支撑下中期房价仍将坚挺。

远水难解近渴，现阶段保障性住房供给不足以促使房价回落。在市场经济环境中，通过限制购买量的房地产调控措施只能是一时之策，长久之策还是需要依靠增大住房的供给。2010年计划完成580万套保障性住房建设，从现在的进程来看预计难以完成，未来保障性住房需求空间还很大，这部分的供给一是需要持续的建设资金，二是需要政府提供土地支持；地方政府本身缺乏建设保障性住房的动力，因为地方政府资金存在缺口，部分资金需要国家财政的补贴，土地出让收入对地方政府财政收入贡献很大，政府提供土地支持建设的动力不足，导致建设进程缓慢。2011年计划建1000万套保障性住房，但是我们预计全部完工仍需几年时间，中短期内难以形成大量的住房供给带动房地产价格回落。