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2020-02-13 来源：黑龙江租房网

　　中国人为何喜欢“降价退房”

　　△此音频大小为7.73MB

　　7月2号，北京副中心通州区一个奇异的楼盘售楼处，数十名身着印有“退房”短袖的购房者，聚集在通州K210里春风的售楼处，集体要求退房。

　　一个退房者信誓旦旦叫嚣：“刚开盘的时候是4万多，现在的售价是2万多，相差两万，贬了一半，你说谁能愿意？”

　　这个三年前频频发生的退房砸楼盘一幕重新回到中国楼市，还是在北京副中心的地盘上。只是想问问这些人，你们是否是在他人疯狂时自己更疯狂。

　　再往前推，2008年的时候杭州也出现过这样的情形。万科在杭州的一处楼盘，由于二期售价比一期售价低，当初一期的开盘价是八九千的样子。一期的一些老业主觉得自己吃亏了，就包围了开发商的售楼处闹事，要求开发商退还差价给业主。还把售楼处给砸坏。再看看今天，现在这个楼盘的二手房价已经涨到了4五万。当初那些退房的人是否是还要再把房子要回来呐？

　　于是，在中国就出现了这样的奇葩，只要房价一下跌就让开发商退房，一旦房价上涨，就抱怨身旁的人当初拦着自己耽误了发财的机会。

　　而退房的理由就是：“刚开盘的时候是4万多，现在的售价是2万多，相差两万，贬了一半，你说谁能愿意？”。一句话，就是买亏了。

　　而3年前，退房风波在华夏大地屡屡上演，其中仍然位于通州的北京华业东方玫瑰楼盘也出现了由于房价下跌而引发的集体退房事件，终究以开发商做出某些让步而停息。而当初退房的东方玫瑰是两万多，现在二手房是五万。

　　也正是因为退房得到了补偿，所以才有了愈演愈烈的退房风波，本次退房的人群也是看到过去闹事的结果才采取这种极端的方法。

　　其实不单单买房人有退房的冲动，开发商也出现过完全类似的情形。四年前，绿城前董事长宋卫平老师转让绿城股份给融创孙宏斌的仪式上，放出豪言状语直指领导层，宋老师说开发商买地的时候是价高者得没有限购令，开发商高价拿地盖好房子可以卖的时候，政府又出政策限购限贷了，不让有钱人买房，这种朝令夕改的政府早就该……

　　可是，后来的结果却让人大跌眼镜，股份转让完了，楼市也回暖了，宋老也跟购房者一样悔婚了，说卖错了撕毁了合同。宋老师的一代英明就此殒落。

　　于是，当房价上涨时，收了定金又不卖的情形成了风气，价格涨了成了毁约的理直气壮的理由。

　　房价降了退房，房价涨了毁约，让契约精神被肆意践踏。更奇葩的是，这类毁约行动不但没有受到谴责，还成为法庭判决时的不可抗拒力。

　　因而不可抗拒力就成为了毁约的名正言顺的理由，而不可抗拒力的本质就是政策的朝令夕改。

　　政策的朝令夕改的背后缘由就是房地产调控的频频出台，而调控政策的频频出台的缘由就是避免房价出现大起大落。

　　而房价大起大落的根本原因就是管理层不相信市场的力量，总认为市场是错的，需要政府的有形之手来纠正市场的自我修复功能。

　　而投资的本质就是提前发现价值的工具，是市场的自发力量发现价值的必定结果。本来，投资就是避免市场大起大落的平准工具，而现在被调控之手给打扫，于是平准工具没有了，市场大起大落就成为了必然。

　　而这一切，都是由于管理层不承认房产的投资属性，而是采取计划经济的手段管理市场经济的投资工具。

　　房产的本质就是有投资属性的居住产品。到底是否承认房产的投资属性就是中国房地产市场的最大争论。

　　一直以来，有一股非理性的民粹情绪伴随着前届政府和部分媒体，认为“应消除住房的投资属性”“让住房回归居住本质”“限制住房投资，打击住房投机”，甚至在政府工作报告中悍然写道“坚决抑制投资投机性住房需求”这样的千古奇谈，仿佛让政府看得见的手摸过一道，房子就奇异的失去了投资属性。市面上一种“自住型商品房”，恍如加上“自住”，房子就没有投资属性了。因而，善良的人们听信了这类观点失去了最好的投资机会，这些看不到房产投资机会的人当看到房价越来越高的时候，不是去反思自己的失误，而是期望政府一次次用有形之手去打压房价，最终失去了和国家快速发展带来的同步财富性收入的机会。

　　所以，不承认房产的投资属性就成为了中国管理层独一无二的对抗市场的方法，而当前的各种打补丁式的调控就成为经济学中的极品案例，可惜必定成为反向的指标。

　　而当前管理层忙于调控的真正原因就是消除房产的投资属性，消除投资属性的目的就是突出房产的居住属性，这就是最高领导人反复提出的“房子是用来住的不是用来炒的”根本原因。

　　也就是因为有居住属性，而居住属性恰恰又属于民生范畴，所以才有了各种保障性住房，包括自住型商品房，共有产权住房，这些保障型住房跟纯正的商品住房共同在一个市场，同起同落没有可替代性，因而商品住房的下跌也让保障性住房同步跌落，直接冲击了保障性住房的业主，而这些保障性住房的业主恰恰都是中低收入阶层，抗风险能力极低，每次房价下跌时都是这些群体让管理层揪心防止他们的情绪化冲动，这也就是调控不能坚持的根本原因。

　　比如上一轮楼市下跌周期，政府主要推出的保障房就是自住型商品房，这种自住房比普通商品当便宜三成，但是有五年限售，面向中低收入家庭销售，因而我发表了《政府推出的自住商品房就是普通商品房的下跌保险》，指出普通商品房的下跌空间最低跌幅25%的观点。于是，我们看到，一但房价跌幅超过25%，政府一定救市，因为自住型住房房价只要低于商品房，立刻会引发剧烈社会动荡。果然，每次房价跌幅超过这个跌幅，必定政策就会马上转向，房价也就发生逆转。

　　所以，我们看到当前调控的所有手段就是消除住房的流通性，就是住房住可以，但是不能转让，不管是各地出台的限售令，还是西安长沙杭州限制公司购买住宅，以及最新长沙调剂住宅交易个税从1%上调到2%，都是针对的住宅，也就是凡是住宅一律不能投机炒作，而抑制住宅投机炒作的方法就是让住宅失去流通性，让住宅只能居住不能卖出，这就是说“房子是用来住的不是用来炒的”背后的含义就是凡是住宅一概不能炒。

　　美房首席特约分析师

　　康辉（meikang989），毕业于北京理工大学运用数学系，长时间从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

　　美房康老师助理

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