p郊区楼市的春季要来

　　郊区楼市的春季要来？上海9条新轨交获批，或将带动周边房价上涨

　　临近年底，坊间传闻已久的上海新一轮轨交建设规划终于被正式提上了日程。

　　日前，国家发展改革委正式批复《上海市城市轨道交通第三期建设计划（2018～2023年）》，同意上海市建设19号线、20号线一期、21号线一期、23号线一期、13号线西延伸线、1号线西延伸线及机场联络线、嘉闵线、崇明线等9个项目，总长度 286.1 公里，规划期为2018年-2023年。

　　数据来源：《上海市城市轨道交通第三期建设规划（2018～2023年）》

　　项目建成后，上海将构成 27 条线路，1154 公里的轨道交通络，其中，市域铁路 342 公里。

　　“新的地铁线路规划，一定带动周边房价的快速上涨。”上海中原地产首席分析师卢文曦在接受《国际金融报》采访时指出，一般而言，新开通地铁的板块房价涨幅最为明显，至少可达到40%以上；而已有轨交的板块新增线路，涨幅则可能只有不到20%。

　　卢文曦表示，根据以往经验，轨交带动房价上涨的过程都有十分明显的结点：从规划出台到落地上涨15%左右；随后在其他一系列相关配套政策出台时会再上涨5%-10%；而一旦线路开始施工，房价就会开始快速上涨，一般会有超过20%的涨幅；1直到线路竣工前后，房价才会逐步稳定。

　　值得一提的是，这次上海计划的几条地铁线路纳入了不少新的板块，如崇明岛，也使多个郊区板块与城市中心的联系变得更加紧密，比如嘉定北、浦东机场等。

　　图片来源：图虫创意

　　市域铁路首次出现

　　为了在一定程度上克服距离市区过远的天然障碍，与此前不同的是，这一次计划的线路中首次出现了“市域铁路”的说法。

　　市域铁路主要服务于城市与郊区、中心城市与卫星城、重点城镇间等地区。与市内轨交相比，市域铁路的车站距离较长、密度较小，属于广义城市轨道交通的范畴。

　　这一次规划的线路中，嘉闵线、机场联系线和崇明线都属于市域铁路。所谓“郊区虽远，唯快不破”，上述市域铁路极有可能采用动车组列车运行，与市内普通地铁相比，速度更快，也更加舒适便捷。

　　未来，市域铁路将担当起衔接主城与各大新城、各大新城之间以及远郊部分城镇的重任，会以更快的速度将乘客运送到市中心城区，在加快运输效力的同时为已拥挤不堪的地铁线路减负。

　　易居中国智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》表示，在过去近郊区轨交建设的基础上，新的规划主要体现了“远郊区”轨交建设的发展思路，这也是当前房地产市场的导向，即交通优先的发展模式。

　　严跃进分析称，从实际情况看，远郊区域价格低的房屋相对容易消化，一方面随着远郊区出行更加便利，住房的性价比会上升，这样认购房屋的动力也会增强；另一方面，有望在远郊地区打造新的商圈，进而适当也可以分流部份市区的商业资源。相比当前的市场交易范围，新的轨交覆盖区域后续地铁开通前后最少可以提升30%的住房市场交易范围。

　　崇明通地铁

　　崇明岛，由于自然环境较好，而公共交通不便，一直以来都是上海“养老地产”的聚集地。

　　如今，崇明岛也要通地铁了。

　　图片来源：图虫创意

　　根据计划，崇明线将在申江路站和金吉路站分别与12号线和9号线实现换乘。由于长江隧桥建设时给轨交预留的空间有限，轨交崇明线预计会采取不同的列车来运行。

　　卢文曦表示，崇明地铁站附近的房价应该是本次计划受益最大的板块之一，涨幅可能超过40%。除了“养老一族”和本土刚需客以外，最早吸引的应该是投资客，但对岛外上海本地居民的吸引力依然不大，因为直线距离太远，就像青浦区朱家角等地，即便通了地铁也很难吸引其他区域的刚需客。另外，由于短期内地铁主要覆盖崇明岛南部的陈家镇区域，对于岛内其他区域来说，并未带来实质性改变。

　　浦东不“自闭”

　　机场联系线是一条位于上海外环之外的市域铁路，主要是为了加强浦东机场和虹桥枢纽的直接联系和减缓2号线的压力，因此沿线设立的站点少、经过的居民区也很少。东西方向全长68.6千米，其间仅设9个站，从虹桥关键站动身经过沪杭铁路外环线，7宝，华泾，3林，张江，迪士尼，浦东国际机场等重要地区，最后到达上海东站。

　　未来，上海东站落成以后，10台22线的计划将超过上海站、上海南站的13线，成为上海第二大火车站，连接沪通和沪甬经济圈，串联长三角沿海线主要城市。

　　另外，在上海“十三五”计划中，浦东产业规划又被重点拓展，新增了祝桥-川沙区域的航空城，尖端产业规模集聚，特别是中国商用飞机有限公司总装制造中心浦东基地将带动约2000家上下游产业链企业，3年内，陆家嘴、迪士尼、张江、自贸区将为祝桥航空城导入超过50万商业人群，板块的发展潜力不容小觑，乃至有人将浦东机场关键比作第二个虹桥关键。

　　在业内人士看来，两个交通枢纽的串连，会进一步带动区域经济发展，房价上涨似乎是 “天经地义”。

　　另外21号线的诞生使得浦东终于有了一条贯穿南北产业区的轨道交通干线，打破了以往浦东各个产业园间相对独立的格局。通过一条21号线将浦东森兰、金桥、张江科学城和国际旅游度假区串连在了一起，更加有利于区域间的联动，也使得在浦东金桥、张江周边置业不再需要斟酌地域交通上的限制。

　　比如在张江的上班族以后即便住在曹路、森兰甚至外高桥板块，通勤也很方便。

　　再如前滩，作为“第二个陆家嘴”，定位很高，未来发展可期，在其他版块新房销售情况已疲软的当前，中粮前滩海景壹号、尚峰名邸等前滩多个楼盘仍然火热，但在公共交通方面，出行略显不便；张江作为上海最重要的科技园区之一，经济地位独特，但由于板块地域较大，公共交通仍然不足，略显“封闭”。

　　而可喜的是，机场联系线和计划中的19号线、21号线在上述两个板块均有换乘站，未来前滩和张江等浦东众多板块的出差、旅行和工作都会方便不少。

　　嘉定北、老闵行的逆袭？

　　嘉定新城可以算是通了轨交的新城中距离主城最近的一个，而嘉定新城却是除临港新城以外房价最低的轨交新城了。

　　很多人认为，嘉闵线得到批复，对于嘉定来讲是非常大的利好。尤其是像嘉定菊园、马陆和南翔等地区，虽然都是嘉定非常重要的居住区，但大都由于距离11号线车站较远，与其他大型商圈之间也有一定距离，加上本身缺少大型商业设施，发展相对缓慢。乘11号线往北走，沿线新盘随处可见，但在各个郊区中认筹率却一直不高。

　　嘉闵线的到来，有望与11号线、14号线、13号线、2号线、10号线、9号线、12号线和1号线实现换乘。值得注意的是，与机场联系线一样，嘉闵线未来有望采用动车组列车运行，途径区域的楼市自然就要另眼相看了。

　　嘉闵线的另一头即是闵行。自5号线及其延伸线建设以来，老闵行突然闯入人们的视线，由于靠近莘庄、徐汇等商圈，其房价也在近年来快速上涨。

　　如今，在上海新规划的9条线路中，就有6条穿过闵行区，而排在第二名的人口第一大区浦东，唯一3条线路，松江区甚至一条都没有。因此，闵行可以说是此轮规划中最大的受益者，“逆袭”之路可期。

　　例如23号线，可以说是5号线之后又一条服务老闵行和闵行开发区的线路，主要是为了补足5号线的短板，增进闵行和市区的联系。

　　计划中的23号线所经过的龙吴路可以说是黄浦江滨江岸线上为数不多的还没有完成改造和产业升级的区域，目前大部分依然处于百废待兴的状态、沿线很多工厂虽已停产却还没有完成搬迁，因此23号线沿线未来的发展值得期待。

　　总而言之，随着内环内市中心轨交线路慢慢饱和，中外环附近出现越来越多的新增轨交线路，这些区域或将逐步成为上海下一步发展优势产业、创造更多就业岗位的重点地区。

　　 沈玉洁

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