p租售并举旗帜高举

2020-02-08 来源：黑龙江租房网

　　租售并举旗帜高举，“商改住”应运而生，难题该如何破解？

　　近些年，随着全国房价的相继走高，国家推出房地产租售并举的战略，其核心就是加大租房市场的供应量，开发及改造各种形式的租赁住房。正是在这种大背景下催生出商业裙楼改造成商务公寓（简称“商改住”）的租赁或销售房地产多种经营模式，本文就深圳市内商改住的模式引发的一些问题进行初步探讨。

　　“商改住” 现状

　　2016年开始，国家定调“房住不炒”以后，深圳市内的“商改住”项目如雨后春笋般的出现出来，下面罗列三个具有代表性的案例。

　　在售案例洪湖1号公馆（ONE PARK）是2017年推出市场的一个项目，位于罗湖区洪湖片区，距离地铁7号线洪湖站约900米，卖点为70年产权红本公寓，不限购，不限贷，轻奢精装交楼，面积区间为20~53平方米，销售价格为45,000~65,000元/平方米，项目存在的问题是套内使用率不到7成，70年产权的公寓，还剩44年产权，民用水电，但管理费奇高，每平方米7元。该项目为老旧商业裙楼改造而成，合适投资，不宜居家。

　　争议案例中银花园住宅裙楼原为3层商业裙房，建筑范围14,000平方米，拟改造为1层商业，2~3层商务LOFT，2~3层的层高约4.5米。为了不彰显公寓的立面属性，将三层立面作为统一设计，可以满足商业功能。根据福田区莲花街道办相干负责人表示，裙楼暂时不存在改造成公寓的可能。同时经过街道办工作人员与小区居民及裙楼现业主之间的沟通，现业主表示裙楼产权分割暂时搁置，也不会斟酌分割改造成公寓出售。

　　停滞案例益田豪园居是2003年建成的居民小区。小区一共四栋，唯一的商业配套位于4栋的三层裙楼内。曾经商业裙楼入驻过超市和酒店，但于2017年后陆续结业，结业后商业裙楼便开始改造装修工程。根据裙楼新业主方面表示，商业裙楼将改造成为酒店式公寓，面积从15平方米到50平方米不等，还会有少许8~19平方米的商铺，目前裙楼由单一产权分割成若干小面积产权，房屋性质为商品房，房屋用途为商业，未来不确定该物业以出租或出售推出市场。

　　2018年6月，该项目由于施工方无法提供施工许可证，施工现场已被福保街道办责令停工。有关政府部门表示类似物业用途不能改变成酒店式公寓。

　　社会多方意见

　　居民质疑 ◆ 裙楼外立面属建筑物共有部分应归全体业主所有，应当经三分之二以上的业主同意才可进行改造；

　　◆ 裙楼的装修改造工程，不仅在室内实施，连裙楼的外墙也进行改动，裙楼外墙上本没有窗户的地方被开了窗，对楼体的承重结构是不是有影响；

　　◆ 本应该属于小区商业配套的裙楼是否能分割产权进行销售。

　　小区居民反映的问题主要集中于产权及安全两个方面，不希望因为的商业裙楼的改造致使自身小区的利益受损。

　　专家观点 ◆ 房产专家观点

　　从目前政策方面来看，国家鼓励是商铺改公寓，鼓励出租，但不是出售，很多业主将商业裙楼改成商务公寓出售，有打擦边球之嫌，通过产权分割方式进行二手交易究竟合不合规，目前没有清晰界定，需要出台更细致的执行标准。

　　◆ 法律专家观点

　　对小区有关商业裙楼用处的使用，如果能够到达满足小区居民的基本生活要求，裙楼过剩未能盘活的部分，经过有关政府部门的充分调研，合理审查，计划审批，在公道的使用范围内，同时在实行改造之前满足一定的前置条件的，允许改变其物业用处。

　　政府部门回应实际上早在2016年6月发布的《国务院办公厅关于加快培养和发展住房租赁市场的若干意见》当中，就明确支持租赁住房建设的相关意见。其中就包括允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调剂为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当依照居民标准执行。

　　世联观点

　　◆ “商改住”模式的政策支持

　　根据国务院办公厅印发《关于加快培养和发展住房租赁市场的若干意见》及《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，尤其是《实行意见》中明确，允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用处调整为居住用地，调剂后用水、用电、用气价格依照居民标准履行。从国家和地方的政策角度来看，商改住的经营模式是可行的，但是能否将改造后的物业进行产权分割进而进行销售，文件中并没有明确指出。

　　◆ “商改住”模式的弊端

　　①土地的使用年限不同

　　按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。

　　同时，《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。

　　②配套不能同享

　　由于商业和住宅建设计划的目的不同，一般商改住的物业是无法迁入户口的，没法实现与住宅一起完全同享交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施。

　　③安全级别不同

　　商业性物业对通风要求相对较低，消防管道入户不利于住户的使用，对室内消防及环保要求较高。

　　⑤物业费、管理费和转让契税不同。

　　商业性物业与住宅的物业管理费相差较大，产生二手房转让交易时产生的各项税费均不同。

　　◆ 房地产评估中触及的问题

　　①物业位置，改造后的商改住物业基本上都重新买通及分隔，评估物业的具体位置需要估价师现场仔细查勘核实清楚；