房地产一定要考虑可持续发展

朱镕基：房地产一定要考虑可持续发展

“最近，还有一种谬论，国外的报纸也有，国内的报纸也有，说房地产项目这么沉重

，都是过去分税制搞坏了，说税收都收给中央了，地方没钱了，所以只有发展房地产才有钱。”

记者获悉，2011年9月22日，82岁的国务院原总理、清华大学1951届校友朱镕基来到清华园，在清华大学百年校庆之际与师生座谈。

在上世纪90年代的特定历史条件下，房改无疑是朱镕基面临的重要经济课题之一。在此期间，他力推的公积金改革、“安居工程”和保障房配建制度，都对我国的房地产市场发展产生了重大影响。

20年间，我国房地产市场经历了过山车般的起伏跌宕，牵动着整个国民经济发展的脉搏。据《朱镕基讲话实录》披露，直到朱镕基卸任前的2002年，他还在中央经济工作会议上表达了对这一问题的关心。

他说，“我现在的提法还是，在局部地区、个别地区，房地产已经出现一点热。同志们，从一点热到过热是很快的，半年就行，我对此有几十年的经验。这说明一个什么问题呢？就是我们一定要考虑可持续的发展。”

在沪率先建立公积金制度

朱镕基与房改颇有渊源。早在1988年，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，提出要在全国分期分批推行住房制度改革，随后上海市便率先启动了房改试点。而在当时，朱镕基的职务正是上海市市长。

1991年，在借鉴新加坡制度的基础上，朱镕基经过反复论证，在上海建立了住房公积金制度。到1994年，这一制度被纳入《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中。

公积金制度的建立成为这次改革最关键的一步。1995年12月25日，已就任国务院副总理的朱镕基在“全国住房制度改革经验交流会”上说，“我认为公积金的使用和管理是房改的中心环节，关系到整个房改工作的成败。”

在当时收入水平相对不高的情况下，公积金的缴付比例被设定为5%，即“个人交5%，单位拿5%”，并设银行专户储存，由政府财政监督。

这一制度迅速在全国推广，并在很大程度上解决了住房资金问题。1997年1月24日，朱镕基在出席全国住房制度改革工作会议时，强调要对此继续推进。“这几年开过多次住房制度改革工作会议，都是在强调推行和完善住房公积金制度，但是从全国来看，目前住房公积金的归集率还不高，公积金提取的比例较低，进展也较慢，不够平衡。我认为现在是时候了，可以提高住房公积金缴存率。”朱镕基在这次会上说。

此后，各地不断出台地方法规，提高公积金提取比例。直到2005年，三部委出台的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》强调，公积金的提取比例应保持在5%到12%之间。

官方的数据显示，截至2010年底，全国住房公积金归集总额3.15万亿元，归集余额1.94万亿元。预计到“十二五”末，归集总额7.21万亿元，归集余额4.01万亿元。

但在另一方面，对于公积金的管理和监督却一直存有漏洞。有关人士告诉记者，公积金管理留下的问题一直延续至今。2010年，住建部在28个城市试点公积金建设保障房，欲强化该笔资金的运用。对于这一政策，业界褒大于贬，但公积金的使用和监管中存在的部分问题，目前仍未得到真正解决。

大力解决安居工程资金缺口

公积金反映出房地产资金悖论的一个侧面：一方面是不断膨胀的公积金余额；另一方面，保障房建设却面临着较大的资金缺口。时至今日，这一问题仍在困扰着各级政府主管部门。

自上世纪90年代保障房建设伊始，资金问题就一直存在。1994年8月4日，国务院住房制度改革领导小组在北京召开工作会议，朱镕基在会上披露了一个数字：在当年的“安居工程”试点建设中，上半年地方资金到位率只有24%。

这样的情景似曾相识。在近年来的保障房建设中，资金问题一直是困扰保障房建设的瓶颈。2009年，全国人大常委会专题调研组提交的一份报告显示，截至8月底，当年保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。

“安居工程”于1995年正式推出，主要由政府和银行筹款兴建，房屋直接以成本价向中低收入家庭出售。其后演变成经济适用房。

到1997年，“安居工程”面临的资金问题仍然十分明显。当年1月24日，朱镕基在全国住房制度改革工作会议上提出，要把“安居工程”和公积金制度结合起来，用以解决商品房建设的资金问题。他说，“解决住房问题的资金怎么解决？全部盖房子的钱都让银行来拿，那是搞不久的，也是搞不多的。住房制度改革的实践表明，建房资金还得由国家、企业、个人共同分担。”

对此，朱镕基在上述会议上提出了一项影响深远的政策，即 “配建”。“地方政府要统一管理，经营性房地产公司都要承担一定比例的‘安居工程’建设任务，以经营其他业务的盈利弥补建造‘安居工程’可能出现的亏损。”

他还透露，这项政策是马来西亚住房部部长“介绍”的。在马来西亚，这已被列入法律条文中。

如今，商品房配建保障房已被纳入到土地出让的硬性要求中。这一制度在很大程度上解决了保障房建设的资金问题，但在调控深入、市场低迷的情况下，也造成企业拿地热情的减退。

而在保障房建设的资金方面，尽管政府不断尝试使用各种金融工具，但多位业内人士曾向记者表示，随着未来几年保障房建设保持在较大的规模，资金缺口仍是其面临的主要问题。

据住建部估算，今年建设1000万套保障性安居工程，共需资金约1.4万亿元，其中政府投入5000多亿元，社会力量投入8000多亿元。按住建部公布的数据，今年1~8月，全国保障房开工率已达到86%，但保障房建设的后续资金仍被认为是困扰其建设进度的主要问题。

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