泡沫的原型房地产流动性僵局

　　当中央政府期待房地产能够带动固定资产投资的时候，开发商们却集体选择保守的策略，他们并没有如政府所愿，加大自己的开工规模。

　　中国房地产可能正在遭遇前所未有的奇妙时刻，一方面是期待进入市场的资金，而另一方面则是无法满足这些资金需求的供应量。此外，一个更大的困境可能在于，当中央政府期待房地产能够带动固定资产投资的时候，开发商们却集体选择保守的策略，他们并没有如政府所愿，加大自己的开工规模。

　　按分析人士的说法，大量的资金聚集在房地产交易过程当中，形成了一个巨大的“堰塞湖”。

　　纷乱的市场

　　进入六月，深圳房地产市场的价格涨势已经让人觉得窒息。相关资料显示，5月深圳住宅成交均价还处于12900元每平米的水平，但在六月的前三周当中，深圳住宅的平均价格已经迅猛增长至15400元每平米。

　　“部分高端住宅的价格涨幅达到元每平米。”深圳兰江地产总裁杨大谷对观点地产新媒体说。在他看来，经过4个月的疯狂之后，深圳楼市或许已经开始出现泡沫了。

　　杨大谷向观点地产新媒体描述了今天深圳开发商的售房模式：开发商不再像之前那样数百套的单位推出后迅速销售，与之相反，开发商现在是像挤牙膏一样向市场一批批的放出可售的单位。

　　“预售证制度好像已经完全放开了，没有谁再用快销的方式去销售手上的房子。”杨大谷称。

　　大多数分析人士认为，今天开发商们将销售节奏放缓的一个重要原因是当前的市场的存货量。在2008年末到2009年初，市场积压的存货被认为是2009年中国房地产行业的定时炸弹，原因是大量的存货积压，可能使得开发商的资金断裂。

　　而在当前，市场存货依然被杨大谷认为还是房地产市场的定时炸弹：在月的去存货速度过快的背景之下，开发商已经没有足够的存货来满足持续的销售了。“深圳只有 万套的市场存货了”，杨大谷表示，在此背景下开发商将楼盘销售节奏放缓似乎可以理解。

　　但事实上，真正让杨大谷担忧的是，今日大多数房地产开发商依然未有打算动工的迹象，而显然在市场未有动工的情况之下，未来的市场供应还是一个难以为继的局面。

　　中原地产研究中心总监陶琦的判断与杨大谷一致。在陶琦的观察当中，当前的开工规模与销售速度之间的矛盾已经成为整个房地产市场的最大矛盾。

　　“政府希望开发商动工，但是开发商似乎并不愿意。”陶琦对观点地产新媒体说，“他们更愿意拿钱去买地。”

　　陶琦认为，2009年的中国房地产行业成为一个巨大的资金蓄水池，大规模的快速销售之后，房地产开发商一反去年的资金窘迫的困境，真金白银的握住了现金。

　　“他们并没有用那这些钱去开工，而是选择了一些投机性的动作，例如说买地。”陶琦表示。

　　在陶琦的观察当中，上海市场现在已经没有新盘开出，开发商不再将快速销售奉为公司运作的最高原则，原因是开发商目前并不缺少现金流，更为重要的是，一旦手中的楼盘投放市场，他们已经不担心这些楼盘不会带回现金流。

　　在此时，开发商们更愿意选择到处买地。

　　一个显然的事实是，在2009年拍出的高价地当中，发商投机性的购地意愿开始增强。在2009年备受关注的广渠路10号地与广州珠江新城住宅地块的拍卖当中，拿下该两块地块的富力和广州城建都被视为是投机性的选择性购地。广渠路10号地位于北京富力城的旁边，而广州城建在拿下该地块是，在珠江新城亦有项目在售，其拿地行为甚至被认为是“阳谋”。

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