2008置业关键词

　　进入2008年，在看涨和看跌的争论中，是否买房？购房者们感到一丝迷茫。

　　就看跌者而言，继续观望等待低点入市固然是理想选择，但2006年长时间观望之后等来的却是房价报复性地上涨，依旧让人心有余悸；对看涨者来说，现在入市等待升值也是不错的决定，但楼盘不断打折，成交量持续下滑的消息却令投资者信心不足。其实不论是相信“上涨论”还是“拐点观”，普通购房者一旦遇到适合自己需求和承受力的房子，还是应该“该出手时就出手”。不过今年买房和以往有所不同，应当注意以下四大关键词：

　　关键词一降价打折莫轻率购买

　　现象：每到岁末年初，总有一些楼盘推出降价、打折的措施，吸引购房者，今年尤甚。不少项目采取“直接降价”优惠，降价幅度从一两万元到十几万元不等；而有的项目则推出打折优惠，折扣从9.9折到9. 折；还有的项目用买房送家电、免一年物业费等方式吸引购房者。降价打折的力度是近一两年来北京市场较为罕见的。

　　置业建议：面对楼盘的降价打折，购房者们应当保持冷静的心态。有报道称，某楼盘的降价幅度达到40万元之巨，但该套型的总价为800万元，这样的降价对普通购房者而言还是没多少实际作用。而一些打折的项目有的是楼层不好影响采光，有的则是户型朝向不佳，还有的要求购房者在一次性付款之后才能享受折扣。还有的开发商拿出几年前“一层送花园，顶层送露台”的老招，而这些往往是口头承诺，最终难以兑现，导致纠纷不断。

　　所以购房者在面对降价打折的诱惑时，必须先问几个“为什么”，弄清降价的原因之后，再考虑是否符合自己的需求，最后再决定是否购买，不要轻易被降价噱头冲昏头脑，因为一旦下定金或签购房合同之后，后悔了再退房可不是件简单的事。

　　关键词二房贷选择宜打商贷公积金组合牌

　　现象：2007年的屡次加息，让不少购房者感受到贷款买房的压力。在从紧的货币政策下，央行要求今年新增贷款增幅将控制在12%以内，比2007年预定控制目标压缩 %。第二套房提高首付以及认定标准出台后，要求购房者要从自己的需求以及实际情况出发，充分了解相关政策动态，拟好贷款方案。

　　置业建议：北京开太物业交易担保有限公司董事总经理白钧认为，由于考虑到第一套住房贷款是居民的保障性住房需求，第一次贷款购房可享受低首付及优惠利率。第一次贷款购房的家庭，90平方米以下住房按揭贷款的首付最低为两成，并且可以享受相当于基准利率85%的优惠利率，以现行基准利率7.8 %为例，优惠后利率为6.656%。

　　而对第二套房屋贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，并将住房公积金贷款计算在贷款次数内（详见下表）。

　　从表格中不难看出，如果第二套住房申请的是公积金贷款，不仅首付降低，且利率相差 . 9 %。所以说，用商业贷款购买第二套房产，是不太划算的。

　　因此，确实需要贷款购买第二套住房的借款人，如有条件，可充分利用公积金贷款。根据北京市住房公积金管理中心的相关规定，只要借款人符合公积金贷款的相关要求，且住房公积金连续缴存或累计缴存达到12个月（含）以上就可以申请公积金贷款，对是否申请过商业贷款和曾申请公积金的次数是不限制的。

　　此外还需要注意，由于住房公积金贷款是保障性贷款，一个人不能同时有两个住房公积金贷款，所以，借款人需要将之前的公积金贷款还清。

　　关键词三购买时机自住投资各不同

　　现象：王石的拐点论和老潘的无拐观都有其道理，但对于不同目的的购房者而言，应抓住不同时机。

　　置业建议：有分析指出，在2008奥运年的前半年仍然会有加息的可能。中原机构认为，鉴于此种情形，有购房置业意向的消费者，可以考虑在目前大家观望情绪比较严重、新盘集中开盘的时期来选择合适的项目。另外，如若赶在再次调整利率之前做贷款，仍然可以享受一年的相对较低利率。因此，有置业需求的消费者应权衡利弊，把握好购房时机。

　　还有业内人士认为，对于升级置业的购房者来说，是否选择在二三月份购置新房则要量力而行。可以将手中的房转售为租，用月租抵房贷月供，这类方法适合看涨后市并且手中略有节余的购房者。而想要直接把房卖掉，重新购房的人，如果不在二套房新政的控制范围内，可以考虑择机买入，但处于二套房新政调整范围内的买房人，则应理智考虑换置成本。

　　对于投资型购房者来说，现在入市可能不是一个很好的选择，由于要面临较大的政策风险，加之市场的观望气氛浓烈，以及买涨不买跌的惯常心理，应该考虑关注其他金融理财产品，寻找更好的投资时机。

　　关键词四购房区域新城置业正当时

　　现象：一直以来，地段都是买房的重要参考因素，在城市中心购房也一直是购房者的首选。但是随着北京轨道交通的大规模发展，以及新城规划的出台，城市中心和郊区新城的界限也越来越模糊。

　　置业建议：北京的降价打折项目多集中在城市中心区，中原机构认为，这是由于政府会加大保障性住房的建设力度，以及严格土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象，最大限度地增加供给，对城区商品房市场带来冲击的结果。

　　因此，如果选择在城市中心地带买房，初春是个不错的时间——由于银行用完了上一年度贷款指标，而新的款项还没有批下来，贷款购房者数量减少，此时开发商若急于出手套现，就出现了降价打折的结果。

　　而郊区新城市场所受影响则相对较小，据北京中原三级市场部研究中心统计数据显示：2007年1~10月近郊（通州、房山、大兴、昌平、门头沟）二手房成交量为21066套，同比增长68.2%。尤其随着轨道和规划的陆续出台，日后便利的交通使得郊区新城的房地产市场相对城区较低的价格成为人们关注的焦点。同时，由于外省市来京购房趋势的不断上涨和相对较低的价格也使郊区新城项目成为他们的目标。

　　买房时不可忽视6大参数

　　１.楼间距

　　楼与楼之间的距离越大，品质就越高，私密性就越好。许多楼盘的沙盘模型并没有呈现出实际的楼间距，所以，要仔细询问。按照国家规定（设计规范），以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)a-各冬至日正午时的太阳高度角，也可以用楼高?誜楼间距＝1?誜1.2比值计算。

　　2.进深

　　现在很多户型的进深都在１２米以下，这个数字比较合理。一般来说，板式多层或小高层住宅的进深在１０．５至１２米之间比较理想。

　　.得房率和公摊面积

　　一般多层得房率在８０％以上，高层由于电梯间和消防通道面积大，一般在７０％左右。一般而言，得房率越高越好，但公摊如果太小，生活舒适度会降低，因为这样的项目一般会电梯空间狭小，楼道也会黑暗狭窄。

　　4.开间

　　开间是指房屋的采光面，当然是越开阔越好。一般两室一厅80平方米左右的住宅，其客厅开间在 .6米~ .9米左右；120平方米的住宅，客厅开间在 .9米~4.2米之间。

　　5.赠送面积

　　购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

　　6.层高

　　现在一般商品房的层高是2.9米，如果减去楼板及地砖等的厚度，有2.7米的净高也就不错了，如果是跃层或复式，层高的指标就更重要了。

　　安心收房5大要点

　　一、入住房屋是否为所购买房屋的全部或部分，尤其是赠送的花园、露台等部分是否写入合同，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。

　　二、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调，其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商反映，待维修后方能入住。

　　三、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。

　　四、查看公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。

　　五、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

　　《交屋看房记录表》最好自己也留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接洽，特别是一些关键环节也是不可取的。

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