奥运前傻等奥运后傻眼直击后奥运北京楼市

　　冬天的北京干燥清冷。在从机场进市区的路上，越来越密集的高楼大厦扑面而来。一路上跟开车的司机师傅交谈：“北京的房子越建越多，越建越往郊区了，有没有打算买一套呢？”师傅用爽朗的京片子说：“想，当然想，但买不起啊！我现在住的是以前单位分的福利房，产权都办好了，可以随时上市交易，但卖的价钱还买不到市

　　区半间新房呢！”北京楼市是一个“水很深”、对全国都有着标杆效应的市场，刚刚经历了奥运效应的洗礼，马上又遇到金融风暴的吹袭，“后奥运时代”的北京楼市到底是一种怎样的局面？京城地产大腕们又是如何应对危机下的突变？选择在北京展开“《家天下》天下行”的第一站，意义非同一般。

　　“后奥运”效应

　　应该看得更远

　　曾经举办过奥运会的城市，其“后奥运”地产行情可谓各不相同。北京的楼市从2001年申奥成功后就开始出现了火爆的“奥运行情”，面对诱人的机会，一轮疯狂的“圈地运动”也随即拉开了序幕，中体奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、东亚奥北中心、新奥洋房等一大批“奥”字楼盘拔地而起。整个北京的房价自2006年开始出现了“三级跳”式的飞跃：2006年年初，三环内楼盘单价突破万元；2006年年中，四环内楼盘紧跟着冲破万元；到了2007年年中，五环内也难觅万元以下的楼盘了。

　　然而，出乎很多人意料的是，楼市这场刮了八年的“奥运风”却在奥运之年戛然而止，降价潮不期而至。2008年11月份北京市新开楼盘的均价为14966元/m2，较10月份的15 24元/m2下降了 58 元/m2。为什么会出现这种情况呢？采访了北京的一些业内人士，大部分人都认为这是由于“奥运概念”被过度透支的结果。

　　同为奥运会举办的城市，情况为何大相径庭？奥运会和房地产之间，究竟存在着什么样的联系？认为，决定房价涨跌的归根结底还是看当地的经济状况和政策大背景。奥运前我国楼市正经历严厉的宏观调控，奥运后的9月又爆发了全球金融风暴，整个经济大环境都十分严峻，楼市当然不可能独善其身，因此后奥运北京楼市的低迷与“奥运概念”的支持力是没有直接关系的。从长远的眼光看，奥运会让更多的投资者看到了高速发展的中国所蕴藏的巨大商机，对于房地产市场来说，这个利好是可以惠及往后很多年的。一句话：别高估了奥运对房价的短期作用，也别低估了奥运对房价的长期拉动。

　　地产圈内弥漫着悲观情绪

　　都说“没到过北京的豪宅，不知道北京的有钱人怎么豪”，豪宅市道就是北京楼市的晴雨表。来到位于著名的西山风景区的御园，这个楼盘是杭州绿城集团开发的顶级豪宅，在北京以贵价和热销著称。当天是周五，除了我们几个访客，再没有其他客人。无论是园林还是其独特的圆厅别墅，都展现出一种纯粹的高贵，据说这种气质打动了许多北京的文人墨客，以至7000多万元一套的别墅、4万元/m2的公寓在大半年内居然卖了60多套。然而这种火热的场面在2008年年末的隆冬季节似乎被冻住了。

　　目前，北京楼市正经历“后奥运时代”，北京地产圈里流行着这样一句幽默又辛酸的话：“奥运前，傻等；奥运后，傻眼。”奥运前，所有的项目都停工了，不少更停了广告和销售，大家心里想：不怕，还有金九银十。谁知奥运一过楼价就出现了“跳水潮”，紧接着是金融风暴引发的经济萧条和消费信心疲弱，这样一耗下来，原本对“后奥运”充满期待的发展商们，能不傻眼吗！在北京采访的几天里，感受最深的是当地地产圈内的悲观情绪，发展商的普遍心态是：少开工、少开发、放慢速度，只要出货的资金流能让自己活下来就行，熬吧。

　　去年北京楼盘销量跌幅全国之最

　　在东三环边的一条中介扎堆的街上，看到美联物业门口贴出的其中一个推介盘源：富力城A区，单价15000元/m2，房东甩卖。一位经纪见驻足看，马上出来游说：“这样的低价在一个月前是无法想象的，这些单位最高时能卖到20000多元/m2。”成交量大幅萎缩，价格相对平稳，开工进度明显放缓，这是2008年北京楼市的总体概况。根据国家统计局的数据，去年1～10月全国商品房销售中，无论是销售面积还是销售额，北京的降幅都位居全国主要城市榜首，也就是说需求正急剧萎缩。

　　少了煤老板 楼市很难过

　　现在楼市的惨淡总让北京的SALES特别怀念前两年的那个顺风顺水：2007年年初时，一位山西煤老板以总价240万元买下了一套200平方米的房子，他的大奔尾箱里全是一捆一捆的现金，但销售人员也见惯了这样的大场面，手一扬：保安，帮忙搬钱！几十捆大钞就像资料一样拎进了财务室。2008年，出手阔绰的煤老板们几乎不见了踪影，少了这批豪客，楼市自然是难做多了。

　　在广州，即使是楼价最疯狂的2007年，敢于叫价25000元/m2以上的楼盘肯定已经被称为“天价盘”了。如果广州人到北京去，亲身体验一下北京老百姓是如何扛起动辄每平方米两三万元的房子时，就知道身为广州人是多么幸福了。2008年11月份，在暗跌了三个月以后，北京的新盘成交均价依然达到14966元/m2，至于位于二环到五环之间的市中心楼盘，几乎是没有低于18000元/m2的。目前北京在售的2万元以上的项目大约有 0多个， 万元以上的大约有20多个，2008年单套总成交价在 000万元以上的豪宅有50套，其中成交价最高的纪录是东方普罗旺斯的楼王别墅，单套总价为1.7亿元。

　　全国消费力撑起北京高房价

　　到底谁在买北京的房子呢？我选择了北京市区最核心地段的常住型楼盘，去实地了解北京市民的买房心态。“贵得离谱”是许多北京普通老百姓对于楼价的慨叹。北京 2007年人均可支配收入为24000元，一家三口收入总数约为7万元，而五环内的房价已达14000元/m2，以此价格购买100平方米的房子要 140万元，房价与家庭收入比为20∶1，远远超过国际正常比例。作为首都，北京的房子拥有太多的买家群，除了这个城市里形形 的工薪阶层，还有全国各地有经济实力的人及其子女、用编织袋装钱的老板、财大气粗的炒房团、海归的白领与跨国公司高管、明星……北京的房地产市场特点非常鲜明：它不仅仅是一个区域性市场，更是一个全国性的消费市场，当地媒体曾报道说，北京的房子外地购买者占了四成，而且是中高档房的主要消费群体。

　　被北京改变的广州发展商……

　　在北京听到这样一段有趣的传闻：一位向来低调的广东大老板，在媒体上从未有照片见报，其行事作风一向非常“家长式”地带有草根的纯朴和独断。后来事业重心北移后长期在北京居住和生活，现在但凡见到他的旧友和部下都说他“今非昔比”了，衣着行头件件世界名牌，大小聚会上常常侃侃而谈，变得非常风雅和精致起来，真可谓“士别三日，当刮目相看”！

　　记得五六年前，广州发展商北上发展成为一股潮流，北京成为他们跨出广东的第一站，五年后的今天，恰逢全国楼市经历寒冬的磨炼，在北京重访了广州发展商中最早上京发展的两大巨头：富力地产和合生创展，了解他们在异乡过得还好吗。 [上一页]1[]

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