携9项目北京推介美向中国地产商兜售土地

　　次贷危机“幽灵”将持续多久？在高油价和次贷危机的“滞胀”阴影下，美国楼市的深度伤痕还没有得到彻底愈合。 7月8日，美联储主席伯南克出面安抚人心称，美联储正考虑多种“救市”方案。同时美国国内也在想方设法通过寻找外部刺激而缓解楼市的低迷。 2008年6月末一个炎热的下午，北京产权交易所三楼大厅内人来人往，忙碌如常。时针指向 点钟时，亚特兰威汉投资咨询（上海）有限公司（以下简称AWG公司）CEO陈泽雯按计划走上主席台，开始作一场题为“美国房地产投资机遇”的演讲。 这场演讲的实质目的其实是在向中国国内的地产商推介美国国内的土地。 事实上，类似这样的推介会并不是第一次。早在去年5月，来自北卡罗来那州三角科技园的商务代表团就曾与中国商务部就中国地产到美国投资商务园区项目有过深度接洽。而包括冯仑、黄怒波在内的中国地产商也曾先后奔赴美利坚。 兜售美国土地项目 “美国地产市场低迷为海外投资者在创造暂时的投资机遇，批地块是当前最适合地投资项目。但由于美国政府有效的干预及良好的市场基础，房产市场有望复苏。因此留给海外投资者的时间并不多。”陈泽雯的演讲颇具诱惑力。 这家刚刚在一个月以前于上海成立的公司，其母公司是位于美国密歇根州的威汉发展公司——一个主营房地产业达42年之久的家族企业。 AWG公司此次来京，带来了9个项目共计2 8公顷的地块，分别来自密歇根州、印第安那州和佛罗里达州，投资额最小的仅2万多美元。这些地块在美国本地挂牌的每块均价为6.5万美元，而推介会上的价格为 .6万美元。 陈泽雯表示，美国许多开发商早在2005年就停止了新地块的开发，持有未出售地块的开发商正面临一场严峻的财务危机，此种情况下，全美的银行都有因未能偿还贷款而被取消赎回权的土地，而这些获批地块中，有相当数量的熟地块开发项目已处于价格调整的最低点。 “这次推介会推出的都是我们低价从银行拿到的土地。”陈泽雯说。” 据悉，摩根士丹利在2007年11月斥资5.25亿百万美元，买入11000个熟地块作为短期投资，每块地价合4.8万美元。 “楼市低迷期土地价格要比平时低出很多。首先新房的建造量很少，对土地的需求自然减少。另外，土地开发商或建筑商被迫以低折扣出售土地以便套现来偿还银行债务。”陈泽雯认为摩根士丹利作为百年投行，经历市场起起落落多时，它们的判断是最有说服力的论据。 然而，此次推介会上，开发商的身影寥廖无几。位于会场前排的普瑞置地投资有限公司投资代表在听完了陈泽雯的讲解后不时窃窃私语。 “公司还处在起步阶段，我们只是来看看，决策还是由高层来定。”普瑞置地某代表表示。普瑞置地在地产业界尚显陌生，但其母公司却是6月初IPO过会成功的中国建筑股份有限公司，普瑞置地同中国海外集团、中建地产成为其旗下三家房地产公司之一。 “这次到会的公司只有 家开发商。”普瑞置地某工作人员表示。显然即便是市场绝好时机，此次推介的土地资产质量以及次贷造成的投资风险依然不能不顾及。 “只有最后的6个月”？ “海外投资者还有6个月左右的时间抢占先机，半年后市场状况好转，土地将触底反弹。”陈泽雯认为此时已接近调整的末期，据AWG公司的分析，美国地产业的规律具体表现为2到5年的市场调整，第四次调整始于2005年，至今已将近 年，目前已经是本次调整的末期。 摩根士丹利董事长兼首席执行官约翰· 麦克在首届陆家嘴论坛上也认为，对于美国的金融机构或者欧洲的金融机构来说，次贷危机已经进入最后阶段。 由于内地的信用基础不被美国承认，在美国没有信誉基础很难贷到款。初次进入美国的内地企业，资金问题一直是发展瓶颈。 而此次AWG公司显然是有备而来，陈泽雯称“公司会帮投资人办妥贷款的所有事宜”。 针对美国实行的契约登记制度，陈泽雯表示，产权保险制度是美国房地产经济活动中最基本的保障制度，全球财富500强企业The First American产权公司则是AWG公司为异国投资者提供的担保公司。 这些条件缘于陈泽雯对中国房企进军美国的遭遇的认知。2005年，冯仑立志要在美国纽约新世贸中心打造“中国中心”，但在一年后签约前夕功亏一篑。彼时据报道，冯仑投资世贸中心失败的重要原因是“由于万通没能在规定的时间内交付4500万美元的信用证”，因而项目开发商西尔维斯坦单方解除租约。 2004年中坤集团以400万美元的原始资金最终撬动了 000万美元的贷款，在美国洛杉矶投资一个商业中心项目——体量为2万平方米。 此外，据参加该次推介会的一位普瑞置地工作人员表示，普瑞置地目前海外投资重心在加利福尼亚州，因为“美国西海岸人口增长迅速”，但他同时表示，“如果条件合适，不排除向其他地区投资的可能性”。 事实上，观望气氛浓厚的当下，能向外迈出第一步的或许都不只是单纯的公司行为。2008年6月1 日，商务部投资促进局赴美投资促进代表团访问洛杉矶市，普瑞置地投资有限公司总经理 也在其中，在此之前其分公司在洛杉矶正式注册成立。 “美国政府现在对外资进入房地产市场的政策是既不鼓励也不限制。”陈泽雯说，美国政府已经开始对房地产进行扶持：降低利率，抵购2000亿美元的次贷债，未来允许银行以次贷债券换取国债。

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