稳中求进富力集团即将迎来发展的春天

　　稳中求进 富力集团即将迎来发展的春天

　　金融地产不分家，最近A股可以说是飙涨，市场上交易情绪异常高昂，有媒体直接发出“一畦春韭绿，散户入场忙”的感概。

　　话虽如此，但对比春节前交易低迷的市场情绪，年后指数的持续上涨，难免人人都会赞同那句话“江湖里，讲究的是风水轮流转”。那些曾经疯狂唱衰A股吃饭行情的自媒体号呢？来，出来打脸。

　　说老实话，政策是开还是合，往往决定金融业和房产业有没有饭吃。现在的政策一直在引导银行理财、保险资金以及外资等增量资金进入市场，可以说给金融业注入了强心剂，那么地产行业的冬天是不是也快过去了呢？

　　春江水暖鸭先知，开发商比任何一个普通人更能提前感知到政策的风向大开大合。这里，笔者很想聊聊一直看好的一个龙头企业，曾经的“华南五虎”之首——富力集团地产。

　　（一）

　　说富力集团地产，就绕不开它的两位传奇创始人——张力、李思廉、张力，称得上最能把握得到房产政策的先驱者。

　　1993年，大陆的房地产市场尚未完全启动，开发商都聚在香港、海南挖掘生机，张力、李思廉却盯上了广州市旧工厂的改造项目，随即在1994年注资2000万创办富力地产公司，承接下改造项目。

　　不过，富力的目标不止是广州市，旧城区改造带来的是中国房地产崛起的风口，富力抓住这个政策时机，提出“城市改造，建设宜居社区”战略，承接下众多城市的改造项目，一步步崛起，到如今旗下已拥有超过100117家下属企业，可谓实力雄厚。

　　这期间，2005年，富力实现香港市场上市，成为在香港H股上市集资额最高的中国内地民营企业；到了2007年，富力开始位居国内房企第四名，也被称为“华南五虎”之首；同时，2004年至2009年，富力连续五年位列中国房地产企业综合实力第一名。

　　富力的业绩转折点出现在2008年，美国次贷危机波及国内房地产市场，富力地产在2009年被恒大地产首次超越，富力也经历了一次历练。但。不过，富力地产一直以来最近两年的整体销售额整体是业绩保持着增长趋势的，，2018年全年，富力地产的权益销售总合约销售金额额共约人民币1423.41,311亿元，销售面积达约1,.98万平方米，再次加入了年度销售额的千亿阵营

　　，创业绩新高。

　　笔者刚刚登陆富力集团的官查看了根据最新数据，刚刚过去的2月份，单月合约销售总金额约为人民币60.561亿元，销售面积达约545,400平方米，。由于春节的缘故，整个楼市没有进入旺季，但是这数据与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升4%和2524%。

　　笔者之所以对富力地产有好感，首要的原因就是这家房企“讲政治、懂政策”，如今我国城镇化进程中依然有旺盛的城改需求，富力在这方面经验丰富、优势巨大，希望它能再次抓住政策时机。

　　第二个原因在于，相较于万X、碧XX“烂尾楼”、“危房”等负面影响，富力地产这些年反而没曝出过质量丑闻。不过老实说，对于房地产行业来说，没有质量丑闻也不算加分项，就像今年集中爆发的房企质量门事件对买房者并没有大的影响。毕竟消费者都会选择性价比，就算前两天还有消费者围楼维权，真到买房的时候，大部分人还是很健忘的，根本不在意自己将会买到史上质量最差的房子。

　　（二）

　　2017年7月19日，万达商业、融创中国和富力集团地产签署协议，富力地产以199.06亿元价格收购万达76家酒店全部股权以及1家酒店70%股权。目前，完成收购后的富力总共拥有8990家投入运营的豪华酒店，成为了“全球最大的五星级豪华酒店业主”。

　　这个消息一度占领了各大媒体的头条，这次收购，对于富力是机遇还是挑战？用王健林的话来说是，富力买到了百年难得一遇的便宜资产。张力也表示，收购的过程中，富力砍价近137亿，万达做出了很大让利。

　　不过，很多自媒体评价富力不仅没有抄到底，反而是在高位接了盘，原因无非有二，一是酒店赚不了多少钱，二是万达首富王健林都急于抛售的产业，富力接盘以后能扛得住么？

　　对此，笔者认为，想问，首富不再是首富的原因，是因为这几十个酒店不赚钱么？并没有吧！真正的原因，你我这样的普通人说得清吗？笔者还是那句话，任何一个民营企业都得“讲政治、懂政策”。

　　当然，笔者很是认同经营酒店不是一个赚快钱的买卖，特别是前期投资大、利润低，只有房企持之以恒做下去，后期才能见到极高的回报。

　　目前国内宏观经济形势向好，的宏观经济状况着实不景气，消费者对新房子的需求增长速度开始下降，偏偏房地产商也已经盖了足够多的房子，住宅库存量很大，至今还走不出“去库存”阶段。这样的市场环境，加上中产阶级的大批量冒出，他们对生活品质的追求不断提高，使得高端服务的需求只增不减，可以预见，酒店业厚积薄发的时代就要来了。

　　最后来谈谈政策最后谈谈趋势，政府多项政策中央和各部委不断出台政策来对房地产市场进行改革，一手提高房企的拿地成本，另一手抑制高房价的蔓延，多重措施之下，为的是积极激励房企进行战略调整，从传统的住宅和商业地产，往文旅地产、健康养老以及生态农业等转向。

　　富力地产紧追国家“十三五”规划，2017年，富力地产医疗健康产业管理公司正式成立，将全新的医疗和养老两大产业板块引进企业发展布局。2018年，富力地产与加州大学洛杉矶分校医疗中心携手打造了广州富力国际医院?UCLA附属医院，富力负责高端医院的投资建设，UCLA负责医院的运营、管理和临床服务。这种实质种种举措，标志着富力开展多元化运营已进入新的里程碑。

　　（三）

　　笔者今天想聊聊富力，也是看到了2018年中国房企的成绩单，发现绝大部分房地产开发商的营业收入、利润虽在继续增长，但是利润率下降，存货量增加，负债率上升，现金流趋紧，短期偿债压力普遍显现。

　　笔者以为，任何一个企业都要顺应市场发展的趋势，任何一个企业也躲不开一股神秘的力量——政策的力量。就如前文所讲，房企在成本和售价双向受压的情况下，利润率下调是必然趋势，考验的是整体企业运营能力和抗风险能力，调控之下，一些中小型开发商和非房地产主业的企业正在或者已经离场。

　　同时，似乎受到万科抛售资产的启发，不少房企纷纷开始走快速周转路线，不囤地、不捂盘、不投资，坚信现金为王。

　　因此呈现在人们眼前的情景就是是，一些，每一家房企好像都陷入在资金链紧张的困境，有些企业开始拼命加速拿地、建房、成交、回笼资金，通过“高周转”模式来喘气。

　　而高周转战略最大的挑战在于企业的管理能力，别的例子不举，就说本来在质量方面市场口碑颇佳的万X，过去这三四年里，多次遭遇质量问题和业主维权事件，更别说其他品牌较弱，又想跟上开发速度的企业。

　　对比之下，富力保有可以说是一股清流，虽然现金流趋紧，也有着3000亿的债务压力，但受老牌企业的实干风格，整体运营稳健，富力没有以超负荷的高周转疯狂建房卖房来加速回笼资金，确保项目品质，从而也保证了在业界的口碑。

　　而熬过2018年这个冬天后，中国的货币政策开始宽松，政策大开的趋势渐渐显现，如果富力能够抓住时机发笔债券，维持资金链的稳定，那2019年就是富力地产借势反弹的时刻。

　　富力也在为此努力，笔者了解到，富力现在已经和好几家国内大型商业银行均建立起了长期、稳定的关系，授信额度充足。正在开辟银团贷款和项目融资等新型融资方式。再加上三个月前，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，要重点支持18家优质企业进行发债融资，而富力地产就是符合条件的房企之一位列其中。这足以见得各个评估机构和信贷投资者对富力的认可和支持。

　　最后，笔者也想点明个人看好富力地产的原因，一方面2019年开春大吉以来，金融业、房产业的回暖趋势已显，中国的货币政策开始宽松，富力早已抓住时机发行各类型债券，维持充足的运营资金，为提速发展储备足够的“子弹”，同时，之前被看作拖油瓶的酒店业经过运营优化与调整，已带来超5%的回报。在“稳中求进”的企业战略下，2019年可能就是富力借势发展的时刻。那些抛售资产后手里没牌的企业、负面缠身的企业再想进场，就要付出更高的成本了。

　　另一方面，富力地产的高成本投资道路已经铺垫完全，之前被人看做拖油瓶的酒店业将成为高利润业务。富力接下来要走的便是轻资产运营战略，凭借长期累积的高知名度的品牌效应，只要持续稳定地输出自身的运营能力和增值服务能力，就能实现品牌价值的最大化。

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