地产销售回落投资分化荐股DG

尤其关注受益于双节的食品饮料和商业百货板块以及行业面临拐点的煤炭股。（来源：丰华财经）点击进入【股友会】参与讨论地产：销售回落投资分化 荐9股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

2017年月地产板块主营业务收入同比增长0.6%，较月下降2. 个百分点；板块净利润同比增长 1%，较月上升2.8个百分点。利润率方面板块总体毛利率为 1.6%，较去年同期上升2.2个百分点；板块净利率为11.1%，较去年同期增长2.5个百分点。截至2017年9月，板块资产负债率79. %，较6月末上升0.8个百分点；板块净负债率11 . %，较6月末上升7.8个百分点。现金流方面，2017年月，板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升10.5%，较月下降4.5个百分点；板块购买商品及劳务的现金流出累计同比上升 9.1%，较月上升1.8个百分点。

销售和收入方面，受到房地产调控政策和高基数影响，销售和收入增速呈逐季收窄的趋势，17年前9月板块销售现金流入和结转收入增速分别为10.5%和0.6%，分别较上季度收窄2. 个百分点和4.5个百分点，其中三线房企的现金流入收窄幅度最大，而一线房企的收入收窄幅度最大。另一方面，统计局数据显示月全国房地产销售同比增长14.6%，9月单月增速首次转负，三四线房企成交亦开始回落。

盈利水平方面，房企盈利能力延续回升趋势，由于主流房企本期结转的资源主要为2014下半年至2015年的行业周期底部回升的拿地项目，投资回报率较高：板块前9月毛利率和净利率分别为 1.6%和11.1%，分别较上季度回升2.2和2.5个百分点。受到项目利润率回升和项目权益比例的企稳，板块前9月净利润同比增长 0.6%，较上季度回升2.8个百分点，明显好于收入端表现。

负债水平方面，17年9月房企负债率再创近年新高，截至2017年9月，板块资产负债率79. %，较6月末上升0.8个百分点；板块净负债率11 . %，较6月末上升7.8个百分点。其中，二线房企的净负债率和投资现金流出扩大幅度最大，主要由于近年二线房企规模扩张较为激进所致。另一方面，前9月板块投资现金流出累计同比上升 9.1%，较月上升1.8个百分点，其中一线房企扩大幅度最大，而三线房企则逐季收窄，显示行业集中继续提升。

展望未来，我们认为房地产企业收入端增速已逐季收窄，盈利增速仍主要依靠利润率回升支撑，但随着2015年下半年土地市场逐渐活跃，预计行业利润空间或再度收窄，未来结算利润率水平也将见顶回落。另一方面，房地产企业间持续分化，一二线房企销售增速和投资力度均大幅高于三线房企；同时随着行业信贷收紧，未来规模房企的优势将更为明显，行业集中度或再度提升。

我们认为近期在宏观经济见顶信号逐渐显现的背景下，行业政策边际宽松的拐点或最早于年末来临，我们对四季度保持谨慎乐观的判断，维持板块中立评级，配臵机会将逐渐显现，推荐组合：1）龙头房企：万科、保利地产、金地集团；2）区域主题：华夏幸福、首开股份、招商蛇口； ）REITs受益题材：嘉宝集团、金融街、世茂股份等。