穗七条调控土地药效温和强调调理

　　新华社发

　　月25日,广州市国土房管局公布七大加强房地产用地供应和监管的措施,业界简称“穗七条”。相比“国十九条”,“穗七条”针对广州市场情况提出了更为细化的土地调控措施,在加大供应量、调整供应结构、加强监管和信息公开方面都更进一步。

　　业内评价,穗七条更重综合调控,对市场的影响如中医,药效温和且强调调理、预防。

　　建立用地“勾地”制

　　广州市国土局发言人介绍,2010年的住房用地(含保障性住房用地)供应计划其实早些时候已基本编制完成,目前主要是根据 4号文的新要求,对供应总量和结构做些微调,近期将报请市政府审定后公布。针对当前计划编制存在的评价指标体系不健全、编制时序滞后、供地节奏不均衡等问题,房管部门探索研究了一些新方法、新措施。其中,在编制时序上,从明年起,将会把计划编制时间提前,争取在每年1月中下旬公布计划。在供地节奏上,建立用地预申请制度的“勾地”制。

　　今年供应5平方公里住宅用地

　　今年计划供应5平方公里的商品住宅用地,这一计划供应规模是近年来最多的。5平方公里中将通过“三旧”改造供应中心城区居住用地约1平方公里,在户型结构上,将落实国土部保障性住房、棚户区改造、中小户型普通商品住房用地占供地总量70％的规定。房地产专家吴定金认为,在“穗七条”中今年广州供应5平方公里商品房用地的规定对市场影响较大,不过其效应要等到明后两年才能判断。

　　广州供地“限房价、竞地价”

　　国土部要求各地城市探索新的土地出让方式,防止再度出现高价“地王”。广州市今年将在以往“限房价、竞地价”做法的基础上,探索综合评标的出让方式,以抑制地价的不合理增长。广州作为建设部的试点城市,土地出让方式一直有所创新。过往广州曾实施过“双限双竞”政策。该政策是指在限套型、限房价的基础上,采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。广州首次明确单宗用地出让面积不得超过20万平方米,大面积地块“地王”频现的情况今年将不可能再出现在广州了。

　　勾地制度应对高楼价?

　　在“穗七条”中,建立用地预申请制度(俗称“勾地”制度),成为一大亮点。该制度对于针对市场适时调整供应,平抑高地价高房价有一定帮助。

　　所谓“勾地制度”,也就是用地预申请制度,是土地主管部门根据市场情况和产业特点,对纳入出让计划的土地预先向社会公布出让方案,由意愿购买者提出用地预申请并承诺愿意支付的土地价格,如果申请者的资格符合条件而且所提出的价格符合政府预期,主管部门将以招拍挂方式公开出让该宗土地,提出用地申请者应当参加,且报价不得低于其承诺的土地价格。

　　广州市国土房管局相关负责人表示,“勾地”制度在广州其实并非新生儿,之前在白云区某地块出让时,政府就曾尝试探索过“勾地”,通过政府主导用地储备,结合开发企业的需求,在勾地后再进行公开出让,以避免造成流拍和闲置。“开发商还是会根据房价的预期来选择拿地,勾地制度不一定就会抬高房价。”据透露,勾地制度将力争在今年内推出。

　　市国土房管局认为,当前出现的地价、房价较快增长的问题,不能简单归咎于土地公开出让,更不该就此动摇土地招拍挂制度,否则就会导致土地供给制度重回过去“三无”(无偿、无期、无序)的老路。根据国土部新规,广州今年将主要在限价房用地上采取与房价挂钩的办法,做一些探索、创新。比如将在以往“限房价、竞地价”做法的基础上,探索综合评标的出让方式。

　　对于“勾地”制能否达到遏制高房价的效果,有业界人士持有不同观点。房地产营销策划专家谢逸枫认为,加大土地供应对抑制地价飙升其实无任何的作用,更加谈不上遏制地价上涨。尤其是广州市中心六区土地供应比较紧张和稀少及无地供应的情况下,开发商基本上是有地必抢夺,并且超过预期地价的分析。其次,价高者得土地的制度对于地价只会推涨。再次,开发商储备土地的胃口越来越大。另外,政府需要考虑到财政收入和控制土地供应等因素。其实,对广州楼价更是难以遏制,并无法产生实质影响。

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