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低溢价率的土地会带来房价的下跌吗?你想多了房企只会赚的更多

房房房老百姓的“命根”，商品房时代解决住房的根本问题就只有通过购房实现了。购房问题最受关注的自然就是房价了，一切有关房价下行的利好消息都受到广大购房者的关注。目前来看经过2018年一年的楼市调控房价的重要组成部分土地出让金确实有所下降。土地出让的溢价率高低直接会反映到房价当中，那么2018年土地市场经历低迷之后的低溢价率的土地是否会打开房价下行的大门呢？

土地价格直接与商品房的楼面价相关，商品房的楼面价又可以影响到房价。对于2018年土地市场低溢价率的现状而言从表面上看真的可以惠及到今后的购房者。2018年北京地价五年首降，楼面价环比下降4%，上海楼面价下降超7%，一线城市也只有广州的楼面价出现了上涨。并且2018年全年全国楼面价均匀下跌8%。这种大面积的楼面价下跌真的会引人入胜产生联想。不过，楼面价的下跌也许真的不能作为房价下跌的一个判断标准，只能说开发商的拿地成本和开发成本变低了，开发商如果不降价那么今后的开发商赚取的利益也就越多了。所以说楼面价的下降更多的可以被看做是开发商的一大利好。对于楼面价和房价的关系大概从下面两点做一下梳理。

开发商拿地便宜，有意降房价

此次露面的大面积下跌告诉我们开发商如果有所诚意是可以降低商品房的销售价格的。不过当前开发商所开发的土地往往不会是一拿到土地就开发，除去刚进驻某地方的开发商需要用新购得的土地之外，其他开发商都是利用之前购置的土地，这其中就不乏2017年时候取得土地。2017年土地财政收入增长40.7%也就是说土地卖得多了，一家里也高了，因此这些土地在开发的时候成本本来就不低，因此如果开发商想要降价也不会是拿2017年的土地降价。想要真正的让2018年的土地上市估计大概率要到2020年，因此就算房价因为楼面价下跌的话也要到2020年，但是2020年还要有2019年的拿地成本，如果2019年不能维持低溢价率的土地出让的话2020年降价也是不太可能的。

楼面价与商品房售价不相关

在一种就是开发商借助低溢价率的土地收一波“韭菜”，土地都便宜了自然也要多赚点钱了不是吗？当前楼市的维稳氛围十分浓重，房价不能大涨也不能大跌，只能有所波动

一般接上1根血管成活的希望都很大。这样看来开发商更不会主动降价了，毕竟楼市维稳人人有责嘛。其实楼面价反映的也只是房地产开发环节的土地成本问题，具体的后期成本核算还有很多内容要做。

所以说仅仅是一个楼面价的下降和土地溢价率降低的利好不足以撼动房价转向。如果真的想要达到降房价的程度一定是土地的定价要低，这才是真正的降低了开发环节的成本，但是不论是楼市的发展还是城市发展都不能牺牲土地的收入。低溢价率的土地虽然表面了开发商的热情有所退却，但是只要溢价率存在那就说明房地产开发的力度和热度还无法褪去。