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加拿大房贷利率选择：固定VS浮动

这一年多来，利率起起伏伏高高低低变化着，上上下下牵动着买房者的神经。很多客人问我们，到底是应该选浮动还是固定利率？

这一年多来，利率起起伏伏高高低低变化着，上上下下牵动着买房者的神经。不少客人问我们，到底是应当选浮动还是固定利率？固定利率（fixedrate）和浮动利率（variable rate）房贷的利率差距，从未像现在这么接近，但毕竟还是有一点差距，因此一些财经专家继续劝告消费者选择利率稍低点的浮动利率房贷，并指出从过去25年看，总是选择浮动利率房贷的人更合算。

从数字上看，确实是浮动利率房贷更低，例如，目前消费者可以找到利率在3%左右的5年固定利率房贷，而同样的5年期浮动利率房贷大约是2.6%，二者的息差是0.5个百分点。可是，为这么小的息差冒风险值得吗？

2010年，当全球经济有可能再度跌入衰退时，固定与浮动利率房贷之间的差距扩大至约1.7%，后来随着二度衰退的风险缩小，这一息差也不断变小， 目前仅相差约0.3%。因此，大多数专家认为，为保险起见，消费者应当选择固定利率房贷。温哥华的房贷经纪人费德吉特说，只有当固定和浮动利率房贷之间的 息差达到1%时，选择浮动利率房贷才是公道的。

现在利率处于极低状况，这类利率环境不可能长期持续下去，央行总有*会提升基本利率，迫使各商业银行跟随提高房贷利率，只要商业银行 及其他金融机构跟随央行提升利率0.25%，造成浮动利率房贷上涨同样幅度的利率，浮动利率房贷相对现行固定利率房贷的优势便立即消失。

固定利率房贷的利率由债券市场的殖利率确定，而债券市场的殖利率常常比央行基本利率更早上涨，因此当浮动利率上涨时，固定利率已完成上涨过程，背负浮动利率房贷的消费者此时想要锁定房贷利率，只能接受更高的固定利率。

有些主张选择浮动利率房贷的行家认为，央行很有可能数年内无力提升基本利率，完全可以利用这段时间节省房贷支出。但是，这只是推测，没人确切知道央行将在何时加息，因而很难掌握锁定利率的时机。如果经济状况转好，央行可能比外界预期的更早加息

什么时候选择浮动

我们发现在过去20年间的任何时候，选择浮动 利率的总是要比当时选择固定利率要低很多。与5年的固定利率相比，某个时段差异超过3%，平均差异基本在1.25%至2.5 %左右。所以笔者个人认为，长线以浮动为主。

什么时候选择固定

固定利率有时也是非常好的，特别是处在探底位时，而浮动利率Prime – X中的X又不大的前提下。银行什么时候会出现固定利率升降，他们在看加拿大Bond的*率。你也可以看。因为Bond*利率每天升升降降，没有关系， 但是如果连续下落或连续升高几周，乃至1个月，银行会马上采取行动进行调整。如果你也每天在看Bond*率，你就会基本知道，银行是不是要升息还是要降息 了。

根据过去的经验，一般当Bond*率连续3至4周走高，大部分银行会立刻采取行动进行提高3年/4年/5年的固定利率。但是如果Bond*率连续 3至4周下落，银行会开始就进行“暗”降，然后再进行“明”降。所谓“暗”降，主要是通过2种手段执行。一种是提高佣金，让房贷经纪进行更多的购点降息行 为来下降实际利率而不影响整体市场利率。第2种做法就是进行给于一个特定条件的促销，比如30天以内close案子的，给于特别的优惠利率等。“暗”降往 往是明降的前奏。如果Bond*率继续下跌，那末明降也就马上来临了。

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